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1、项目可行性论证-经济测算指标体系(试行),问题:,1、项目利润是怎样计算出来的?,2、房地产经营需要哪些要素投入?,3、什么样的房地产项目才是好项目?,项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 (期间费用包括:营业费用、销售费用、管理费用),土地、资金、人力资源、技术、品牌,投入少、回报高、见效快,一、应用标准测算报表体系的必要性,项目决策科学化 定量分析; 全面、多角度分析; 动态分析;程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。,主要基于以下需要:,报表格式、指标计算不统一 报表格式多样、指标不完整、信息不完全。 评价指标不能完整反映项目经营情况 过去主
2、要计算投资回报率、销售利润率指标。,原项目测算的弊处,二、新的可行性论证经济指标体系的特点,将动态指标与静态指标相结合 动态指标 -考虑资金时间价值 静态指标 -不考虑资金时间价值 将指标分为核心指标和参考指标 核心指标:主要指标,反映核心收益能力 参考指标:反映某一个方面或作补充说明,包括以下四项:,除整体指标外增加了单项指标 如:资金峰值比例;地价支付贴现比; 启动资金获利倍数。 运用函数工具和公式链接简化计算 如:净现值(NPV)函数; 内部收益率(IRR)函数; 测算要素的弹性调整。,资金的时间价值: 资金用之于投资,随着时间的推移,其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利
3、息;单利;复利;贴现;现值;终值 资金成本:使用资金要支付代价 银行借款 : 按利率计付利息 股东投入: 交付利润,三、资金的时间价值,单利终值计算: S = P(1 + i*t ) 单利现值计算: p =s * (1- i*t ) n 复利终值计算: S = P(1 + i ) -n 复利终值计算: p = s(1 + i ),问:第1年年初存入100元,利率10%,分别 按单利和复利计算,两年后其终值多少?,四、现金流量与净流量、净现值,现金流量:指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。 现金净流量:指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值,反之为负值
4、。 净现值:指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。,万科城市花园项目概况: 总建35万平米,单位地价800元/平米,建造成本等1700元; 4年开发销售完毕,平均价格3214元/平米。,五、现金净流量与利润的关系,利润是按照权责发生制确定的分期损益 现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。 可行性研究中,现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内,项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量,并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。,六、项目可行性论证经济指标体系,核心指标 1、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率 项目净利润/销售收入
5、100%,参考指标 3、总投资回报率 项目净利润/项目总投资 100% 4、销售毛利率 项目利润/销售收入100% 5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值 6、资金峰值比例 资金峰值/项目总投资 7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和/地价总额 8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金,六、项目可行性论证经济指标体系,6-1、内部收益率(IRR),内部收益率: 是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。 内部收益率是这样的一种利率,如果按该利率通过借款来投资项目,将一无所获。 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能
6、力,是项目内在的投资收益率,本质上是一个贴现率。,万科城市花园项目:,6-2、销售净利率,销售净利率=项目净利润/销售收入100% (项目净利润=项目利润-期间费用-所得税),为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标? 以销售收入为基数,指标蕴涵内容更丰富点,除了能反映获利能力,还可以反映售价风险的承受能力,比如,销售净利率为9%,大约可以知道,如果售价下降9%左右,将基本无利可图;而售价相当于市场风险,其难以控制程度远大于成本; 销售净利率更易于普遍的理解,直观明了,望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”;投资回报率则须特别明确,如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”,包含不包含
7、“所得税”? “回报”是税前利润还是税后利润?,6-3、总投资回报率,总投资回报率=项目净利润/项目总投资100% (项目总投资=总开发成本+期间费用),总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平,但并不是该项目实际的收益率,只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长,该指标意义可应用度越小。,6-4、销售毛利率,销售毛利率%=项目利润/销售收入100% (项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加),销售毛利率的意义: 在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税,最后获得利润。 销售毛利率和销售净利率的关系: 销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率,6-5、获利
8、指数(现值指数),现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。 计算现值指数必须预先确定一个贴现率,一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。 现值指数1 说明收益超过成本,投资收益率超过期望的回报率,项目可行;现值指数1 说明其收益率达不到期望的回报率,项目不可行。 如果以内部收益率作为贴现率,则现值指数=1,获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值,万科城市花园项目,万科城市花园项目测算:,6-6、资金峰值比例,资金峰值的界定:资金峰值指在项目开发期间,累计负向净现金流量的最大值,也就是资金的最大缺口。 资金峰值是对项目而
9、言,一般不必考虑本公司的自有存款余额。 资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。,资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资,万科城市花园项目测算:,资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资 =15000/(28000+59500) =17%,6-7、地价支付贴现比,本指标反映地价支付的快慢。 土地合同中的地价是一种名义地价,将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。 该比例越小实际地价越低,反之实际地价越高。 对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率,我们仍定为10%(依据同前),地价支付贴现比 = 各期支付地价现值之和/地价总额,万科城
10、市花园项目:,6-8、启动资金获利倍数,启动资金=3个最高的资金峰值之和/3 启动资金的界定:一个项目启动资金较难直接计算,它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。 启动资金获利倍数的意义:在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金,将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。,启动资金获利倍数 = 项目净利润/启动资金,万科城市花园项目,七、核心指标的基本要求(参考),内部收益率25% 销售净利率9% 指标评价考虑: (1)核心指标确定指标值标准;参考指标中的总体指标未定标准仅做参考;参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。 (2)经过对部分项目(
11、成都1期、大连等)的测试,其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。 (3)经测算,集团平均税前销售利润率为12%,销售净利率约在8.0410.2%之间,因此销售净利率暂定为9%。,八、关于本指标体系,1、正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提; 2、正确的现金流量表是保证指标质量的关键;制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础; 3、对开发周期小于3年(含3年)的项目必须按季度编制现金流量表,开发周期超过3年的项目可以按年编制; 4、凡是涉及现金流量贴现的指标,其贴现率均取10%; 5、关于指标值,我们将收集整理不同新项目的指标,逐步建立当前市场条件下的经验数据,然后确定同类项目的指标; 6、集团将内部收益率引入房地产项目的投资决策尚属首次。该指标体系还须不断完善,希望有任何问题及时与总部沟通。,THANKS A LOT .,