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1、公元770年。,公元221年。,公元821年。,公元756年。,公元463年。,公元970年。,公元1334年。,公元1456年。,公元1655年。,公元220年。,那是一段 中原 对 福建 的 征战史。,而 今 天 的 福 建 。,蓄势待发！,进军 中原 ！,“兴合集团军”,信 阳,中原 第一战,对 信 阳 我们 了 解 多 少？,而,大 别 长 淮 豫 风 楚 韵 鱼 米 之 乡 闽 台 祖 地 革 命 圣 地 中 国 茶 都,信 阳,那 必定是最艰苦卓绝的抢滩登陆战 以福建人搏击海洋的打拼精神 带着南方沿海先进的人居理念 进军中原 这一战 不能输 只有赢,如果这是一场战役.,这 真的是一
2、场战役. 一场没有硝烟的商战 一场 兴合进军中原的决定性战役 那 本案不但是一份提案 更是 这场战役的作战部署计划书.,抢 滩 信 阳 商 战 计 划 书,顺势而为，步步为营,商战虽然没有硝烟，却比战场更血腥！ 现代商业机会不可谓不多，但并非每个机会都能创造财富而利于企业。如何去捕捉住有利的机会？孙子兵法中“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！”提出了一个关键的问题；未战之前，一定要做周密的分析、比较和谋划，“计先定于内而后兵出”。现代的商业机会多，诱惑大，但如果不经细致的分析策划，对于经营目标、经营的计划、方针以及实施程序、各项监管制度的建
3、立等方面做好谋划，做到心中有数，操之有度，才能使这些机会真正成为企业经营的利益。 本案的计该如何定.,战役总纲.,Part one 思 考 篇(战役目标）,the thinking,核心目标价值最大化 通过项目整体规划和项目开发策略的合理安排，实现项目价值最大化 重要目标品牌提升 通过项目的成功打造，树立兴合在信阳房地产市场的品牌地位,谁都没有机会第二次留下第一印象 我们必须一针见血 广告之父：大卫.奥格威,而今天，我们必须要面对的问题恰恰就是： 利用唯一的一次机会 树立本案在信阳的第一印象 如何让本案的横空出世响彻信阳 掷地有声？,兴合能否籍此 在信阳铸就史诗 震撼申城,孙子曰：“知己知彼，
4、百战不殆！” -没有调查就没有发言权！,为此，我们多次踩盘，奔走信阳各县城固始 潢川 罗山 息县.,Part two 市 场 篇（战场环境）,the market,_豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域中心城市 信阳市位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北，三省通衢，是江淮河汉间的战略要地，豫南经济、文化、教育、物流中心，也是鄂豫皖区域性中心城市。信阳山水秀丽，气候宜人，素有“北国江南，江南北国”之美誉，是中国著名的宜居之城、魅力之城、创业之城，自古以来人杰地灵、英雄辈出，是中华文明最重要的发祥地之一。,信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥340公里，特殊的地理位置，使信阳成
5、为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。,信阳市下辖浉河区、平桥区、羊山区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、罗山县、光山县等七县三区，代管固始县，另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川经济技术开发区6个处级行政单位。全境总面积18915平方公里。6个管理区，全市总人口800多万，主城区人口约80万人；预计到2020年城区人口规模将达到l00万人左右。建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。,城市概况： 信阳市城镇化率36%。城镇居民家庭自有住
6、房率为 89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城 镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。 城市经济增长较快，居民消费能力逐步提升，同时旅游业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。,城市规划： 城市发展规划-根据规划，2020年，城区人口规模将达到l00万人左右。 向东：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区； 向北：跨国羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业； 向西：南湾风景区及金牛山风景区，发展成为旅游观光、
7、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。 向南：完善湖东区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。,评析：从信阳城区发展规划可以看出，城市功能定位更加准确，老城区旧城改造项目在逐一进行，升值空间有限，未来城市发展将保持较高的发展速度，羊山新区将成为未来主要发展方向。,近年来，信阳市城市经济保持较高活力，国民生产总值均保持10以上的增长率，食品、医药、冶金、建材、电力等仍是拉动全市经济增长的主导力量。 固定资产投资、城镇居民人均可支配收入稳步提高，为房地产市场的发展奠定基础。,2012年1月6日全国40城市个人住房信息系统联网 2012年1月23日实施差别化房贷、税收政策
8、 2012年1月30日 温家宝：巩固房地产市场调控成果 2012年2月24日中国人民银行下调存款准备金率0.5个百分点 2012年2月21日 国土部：加强房地产调控政策不动摇，禁止地方“微调”楼市政策 2012年3月14日 国务院参事：我国今年将会扩大房产税试点推广的城市 2012年5月18日中国人民银行下调存款准备金率0.5个 百分点 2012年6月8日中国人民银行下调存贷款基准利率0.25个百分点，并下调个人住房公积金贷款利率 2012年6月8日起中国人民银行存款降0.25%，贷款降0.31%。 2012年11月01日 国土部封杀重大工程用地“零地价” 价格将提升 2012年11月07日
9、国土部“督战”一线房企 高价地全程监管 2012年11月13日 住建部：十二五末将完成七成农村存量危房改造 2012年11月16日 四部委：严控土地储备总规模和融资规模 2012年11月22日 财政部部长谢旭：逐步在全国推开房产税 2012年11月29日 国土部表态稳妥推进土地改革 地方政府推地再提速 2012年11月30日 三部门酝酿制定新土地供给条例 2013年2月21日国务院“新国五条”出台，出售自有住房按转让所得20%计征个税。,在 国家不断出台的严控政策背景下，在市场买卖双方博弈持续升级的阵势下，2012年全国一二线大部分城市“以价换量”求生存，刚需客户一度唱响楼市主角，且购房日趋理
10、性化。为了避免房地产市场过度调整，未来房地产调控政策将坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价升降幅度过大。且预测后期楼市“稳中求进”是主基调成交量活跃，价格趋稳。刚需客户仍将成为政策保护下的购房主力军。,政策分析,信阳商业网点密集，商贸繁荣，主要有信阳胜利路步行街商圈，集合胜利路、万家灯火城市广场、东方红大道周围一公里三个区域数十家商超、餐饮品牌。临近火车站，人流量大，是信阳的中心地带，区域内有西亚生活广场、新玛特、沃尔玛、银座商城、西亚和美广场、天润广场、亚兴电器、国美电器、百脑汇等众多购物中心。 信阳专业商业市场有信阳国际商城、信阳国际茶城、申泰大市场、贸易广场、信阳
11、国际建材港、新建街、浉河大市场等。,信阳宏观经济快速发展，固定资产投资、城镇居民人均可支配收入稳步提高，为房地产发展提供了良好 的宏观投资环境。 信阳城市化进程快速推进，随着政府“南联北延，东拓西优”的城市发展格局，为信阳房地产市场预留了广阔的发展空间。 信阳年土地供应量一直处于稳步增长的状态，按照“十二五”规划看来，2013年将进一步放大土地投放和市场新建商品房的投放量，这将导未来2-5年内市场竞争加剧局面。 信阳商业发展繁荣，市场供应量大，且需求旺盛，消费力强，消费品市场呈稳步增长态势，2012年全市社会消费品零售总额已达592.6亿元，商业发展势头良好！,宏观市场小结.,对 敌 分 析
12、部 分,1、信阳面积为18819平方千米，人口800万，但城区面积不及4000平方公里，人口仅80万多，外来人口少，房地产市场容量大，商品房的购买力几乎来源于周边人口众多的八个县城。 2、房地产开发起步较晚，但发展较快，房地产经历了跳跃式发展模式，现处在极速转型阶段。近年来随着恒大、中铁、中冶、建业、信合等各大房地产公司进驻信阳，许多千亩大盘/品质楼盘的不断涌入，房地产开发的理念逐渐成熟，且购买客群亦回归理性，客户由改善型向刚需型客户转变。 3、城市向心力强，促进城市不断向前发展，大多数乡镇居民愿意到市区居住生活，且目前在售楼盘中主力购买客群均来自县城乡镇，购房目的主要以孩子教育、结婚及改善居
13、住条件为需求。 4、城市发展重心由中心区向外扩展。目前城中心房地产已基本饱和，平桥区几乎没有新增房源。随着政府 “南联北延，东拓西优”的城市发展战略，市政配套都往羊山新区迁移，羊山片区市场前景一片看好，将是未来城市化进程的主流开发区域，同时各大开发商也争相进驻，羊山片区供应量倍增。,据近段时间对信阳市房地产市场的深入调研，并通过广泛的市场数据研判及业界人士信息了解，目前信阳市房地产市场存在存在如下特点：,5、新开发楼盘逐渐增多，竞争加剧，尤其是未来的羊山新区，各楼盘的营销手段也将推陈出新。 6、大户型产品将面临着市场的转型，且产品逐渐多元化、精细化、个性化。随着信阳房地产市场的逐渐成熟、房价的
14、逐步增长、产品品质的增强、家庭结构的逐渐简化、大众消费日趋理性化，产品户型面积亦逐渐缩减，结构逐渐精细化，且受城市化进程及竞争因素影响，现热销户型不断往往中小户型转变。 7、房地产市场具备有利的经济支撑。信阳市GDP增速快，2012年城镇人均可支配收入已近2万元，这增加了人们对住房的有效需求，促进了信阳城区房地产市场的快速发展。,本案位于羊山新区板块，将是信阳未来的行政中心，是信阳未来城市发展核心区域，潜力巨大。,从“2012-2013.6月信阳市新增商品房与面积”的图表可以看出，房源增量较大的主要为羊山新区与浉河区，其中羊山新区增量最大，达到16939套，188.1万。 这说明羊山片区未来的
15、竞争将异常的激烈。,附页,市场简报看到这里，大家是否引发了第一轮的思考？,思考一、我们项目一期预计推出5万左右。面对目前市场如此大的供应量，我们该如何做，才能加速本案产品的去化 思考二、就羊山新区而言，面对近50个恶狠狠地对手，我们该如何做，才能狭路相逢，击败对手？,通过第一轮的思考， 我们坚信：,“截留竞品客源，快速占领市场份额” 是我们后期推广的“战略总方针”！,带着“战略总方针”的概念，我们先继续分析这个市场。,附页,由图表可知：2012年1月至4月房价基本维持在3700元/平米，前四月稳中有升。到了五月份突然出现下滑，是前五个月唯一出现下滑的月份。接着从六月份开始房价一直上涨到九月的3
16、890元/平米。一直持续到12月份的3930元/平米。到了13年4月份开始，信阳均价突破4000元大关，成交量也在持续上升。由此可知12年以来，信阳市房产走势大好，价格呈稳步提升地状态。,从左图2011年与2012年商品房预售成交量的走势图分析可知，2011年总成交量为15265套，月均套数为1273套；2012年总成交量为22351套，月均销售套数为1863套。从总体看，2012年商品房预售成交量较2011年提升了46.4%。 2011年市场成交量波动较大，到了2012年，信阳房地产市场各基本面发展形势均转好，成交平稳上升，土地市场则再次活跃，房企购地热情复苏。,通过前期对信阳楼盘的调研整理可见，目前市场上90-110、70-90、110-130、130-140的面积是市场供需的主力。同时统计发现：70-90/90-110户型占到总比重的54%，这说明目前信阳房地产市场转型明显，大
