第五章房地产评估培训课件

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1、资产评估学,第二篇 资产评估实务,第五章 房地产评估,第一节 房地产评估概述,第二节 房地产价格及其影响因素,第三节 成本法在房地产评估中的应用,第四节 收益法在房地产评估中的应用,第五节 市场法在房地产评估中的应用,第六节 假设开发法,第七节 基准地价修正法*,第八节 路线价法*,第九节 在建工程评估*,（二）房地产的特性,土地的特性 房地产的特性 房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。 1.土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性,决定,决定,2.土地的人文特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）

2、经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 3.建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源,4.房地产（不动产）的特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）影响因素多样性和复杂性 （5）保值增值性,二、房地产评估的原则 1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 4.区域及地段原则 三、房地产评估的目的和价值类型 1.单纯的房地产交易 市场价值或非市场价值 2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产 在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值） 3.财务报告目的涉及的房地产 按会计准

3、则要求的价值类型,评估,评估,四、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告,第二节 房地产价格及其影响因素,一、房地产价格的特性 （一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势 （二）房地产价格的特性 1.房地产价格构成的复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性,我国土地价格的特殊性

4、在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。,二、房地产价格的种类,（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格（抵押价格、课税价格等） 上述（1）（3）属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。,（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价建筑总面积 楼面地价土地单价容积率 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使

5、两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？,（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权益价格 如：租赁权价格、抵押权价格等 （四）市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格,三、房地产价格的构成,（一）土地取得成本 土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费 （二）开发成本 包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费和税费 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费 包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费 （六）开发利润,四、影响房地产价格的因素,（一）一般

6、因素 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素 （二）区域因素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便捷度 4.设施完善度 5.环境质量状况 6.规划限制 对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。,（三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素,第三节 成本法在房地产评估中的应用,一、基本思路及基本公式 评估价值重新购建价格建筑物贬值 二、适用对象和条件 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产

7、。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润,（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地

8、（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 （二）估算土地开发成本 1.基础设施建设费 2.公共配套设施建设费,（三）估算管理费用 （四）估算资金成本 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。,例题 某地块面积为80,000平方

9、米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1.估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩750元/平方米 2.估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米,3.估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 资金成本750

10、（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65113.05元/平方米 4.估算开发利润 开发利润（750375）10% 112.5元/平方米 5.计算土地价格 土地单价750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地总价1,350.5580,000108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。,四、新建房地产评估的操作步骤,新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 + 管理费用+资金成本+销售税费+正常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费 +

11、开发利润,（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施建设费 3.建安工程费 4.公共设施建设费 5.其他工程费 6.开发过程的税费 （三）估算管理费 （四）估算资金成本 （五）估算销售税费 1.销售费用 2.销售税金及附加 3.其他销售税费 （六）估算开发利润,五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤,注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损 旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全

12、部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。,（一）估算重新构建价格 1.估算重新构建价格的思路 可采用房地分估的方式。 土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。 注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种： (1) 复原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost） 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。,2.建筑物重新构建价格的估算 （1）单位比较法 （2）分部分项法 （3）工料测量法（工料估算法） 该种方法评估中一般较少用。 （4）指数调整法,（二）估算建筑物贬值,1.

13、建筑物贬值的概念和原因 实体性、功能性、经济性三种贬值 2.建筑物贬值的估算方法 （1）年限法（直线法） 建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命100% 已使用年限应采用“有效年限”， 缺陷：建筑物经济寿命难以预计 注意：土地使用权年限的影响,（2）观察法（评分法） 成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B （3）成新率折扣法 （4）销售资料法（市场法) （5）资本化收益法（租金损失法）,例题 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查得出

14、修正系数C0.75，S0.12， B0.13， 成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2 在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。 例题 某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10的减价修正。 V30000080（110）30000072216000（元）,第四节 收益法在房地

15、产评估中的应用,一、基本思路及步骤 常用计算公式： a年净收益 r折现率 二、适用对象和条件 收益性房地产，不适宜公益性房地产 房地产的收益和风险可以预期、量化,三、各参数的估算 （一）净收益的估算 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进行。 （二）资本化率的估算 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。,净收益,潜在毛收入,空置等造成的收入损失,营运费用,有效毛收入,营运费用,求取方法： 1.市场提取法（市场法） 寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益法计

16、算公式，求出资本化率 2.累加法 + 3.排序插入法 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。,资本化率,无风险报酬率,风险报酬率,（三）收益期的确定,单独评建筑物建筑物的经济寿命 单独评土地土地使用权年限 （1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。,四、收益法的派生方法,（一）土地残余法 由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。 例题在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利率为10