{物业公司管理}房地产开发与经营第二版12物业管理

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1、房地产开发与经营（第二版）,吕萍 等编著,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,第11章 物业管理,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,本章内容提要 物业管理是发生在房地产使用过程中对物业及其业主的管理和服务活动，是使房地产保值和增值的重要手段。本章主要对物业管理的基本概念、物业管理的内容与程序、物业管理机构与人员等内容进行分析和讨论。,重点问题,物业管理的含义 物业管理的内容 物业管理的程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.1 物业管理概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家

2、级规划教材,12.1.1 物业与物业管理的基本概念,物业：指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。,物业的特征： 固定性 耐久性 多样性,12.1 物业管理概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.1.1 物业与物业管理的基本概念,物业管理：是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,物业管理的特征,市场化,企业化,社会化,专业化,12.1 物业管理概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.1.1 物业与

3、物业管理的基本概念,物业管理的目的,营造竞争有序的物业管理市场环境 和运行机制，不断提高物业 管理水平。,开展全方位、多层次、高效率、 高质量的管理服务工作。,建立良好的社区环境。,物业管理目的,12.1 物业管理概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.1.2 物业管理的产生和发展,19世纪末,1981年3月,12.1 物业管理概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.1.3 物业管理的基本类型,以生活资料为主的公共服务与管理,房产与地产的产权、产籍管理 房屋建筑及其附属构筑物的管理 设备与设施的管理 保安与消防管理 环

4、境、卫生与绿地管理 交通协助管理 公众代办性质的服务,12.1 物业管理概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.1.3 物业管理的基本类型,与主业相关的针对性配套服务与管理,商业网点的设立 托儿所、幼儿园与中小学的设立 医疗保健网点的设立 娱乐、健身设施与社会福利场所的设立 日常生活服务的设立 物业中介机构的设立,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.1 物业管理的委托与招投标,物业管理的委托,物业管理委托方,房地产开发企业,业主委员会,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（

5、第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.1 物业管理的委托与招投标,物业管理的招投标,物业管理的招标 物业管理的投标 物业管理招投标的程序,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.2 物业服务合同,物业服务合同的性质,一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后三个月内，最多不超过六个月与选定的物业管理企业签订的。根据合同，物业管理企业提供规定的服务，而业主要支付相应的物业服务费用。,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.2 物业服务合同,

6、物业服务合同的特征,物业服务合同是典型的民事合同，但不存在于现今合同法规定的种有名合同中。 物业服务合同实现了物业所有权和管理权的分离。 物业服务合同是双方合同，即签订物业服务合同的双方当事人互享权利，互尽义务，双方的权利和义务也是相对而言的。 物业服务合同是有偿合同。,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.2 物业服务合同,物业服务合同的主要内容,物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利和义务 专项维修基金的管理和使用 物业管理用房 合同期限 违约责任,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高

7、等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.2 物业服务合同,物业服务合同的变更与废除,物业服务合同在实际履行过程中如果主客观情况或条件发生变化，经由合同的双方当事人在协商一致的情况下，可以对原合同内容进行变更。 物业服务合同在合同的有效期内，遇到：（）约定解除合同的条件成立；（）双方当事人协商一致解除；（）物业管理企业被吊销资质、破产、解散等；（）合同期限届至；（）其他原因等情况，合同关系解除。,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.3 前期物业管理,前期物业管理的定义,前期物业管理是指从建设单位选聘物业管理企业、签订前期物

8、业服务合同时起，到业主、业主委员会成立并选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止的这段期间的物业管理。,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.3 前期物业管理,前期物业管理的特殊性,前期物业管理在时间上的过渡性 前期物业管理涉及当事人的多重性 物业管理企业签约期限的较长性,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.3 前期物业管理,前期物业管理的内容,早期介入管理 制定前期物业管理方案 物业的接管验收 业主进户管理 物业装修管理 物业档案资料建立,12.2

9、物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.4 房屋修缮管理,房屋修缮管理应遵循的原则,充分利用，以人为本 经济合理，安全实用 认真细致，保持耐心,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.4 房屋修缮管理,房屋修缮管理的内容,对所管房屋的查勘鉴定工作 房屋维修计划管理 房屋维修质量管理 维修工程预算 维修施工队伍选择 房屋维修成本管理 房屋维修要素管理 房屋维修施工项目管理 房屋日常养护管理,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”

10、国家级规划教材,12.2.4 房屋修缮管理,房屋修缮工程的分类,房屋修缮工程的划分 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程,房屋修缮工程,房屋修缮责任的划分 新建房屋在保修期内 保修期满后 其他情况,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.5 物业设备管理,物业设备的构成与分类 物业设备管理的基本内容,运行使用管理 安全管理 维修保养管理 技术档案资料管理 能源管理 备用品和更新管理,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.5 物业设备管理,物业

11、设备管理的要求,建立标准，保障安全 计划保养，做好预防 分工细致，责任落实 专业管理，控制成本,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.6 经费与财务管理,物业经费管理,经费来源,定期收取的物业管理费,专项维修基金 多种经营收入,政府、开发单位多方面的扶持,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.6 经费与财务管理,物业服务收费原则,等价交换 优质优价 取之于民，用之于民 公开 政府监督,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育

12、“十一五”国家级规划教材,12.2.6 经费与财务管理,物业服务费的定价形式和计费方式,定价 形式,政府指导价 市场调节价,计费 方式,包干制 酬金制,12.2 物业管理的内容和程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.2.6 经费与财务管理,专项维修基金的管理,代管 监督,12.3 不同类型房地产的物业管理,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.3.1 居住物业的物业管理,居住物业管理的特点,统一规划，整体配套 规模庞大，功能齐全 产权多元，管理复杂,12.3 不同类型房地产的物业管理,房地产开发与经营（第二版） 普通高等

13、教育“十一五”国家级规划教材,12.3.1 居住物业的物业管理,居住物业管理的内容,建筑物及其设备设施的维护与修缮管理 小区环境维护管理 开展多种形式的便民有偿服务 住宅小区的社会主义精神文明建设,12.3 不同类型房地产的物业管理,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.3.1 居住物业的物业管理,居住物业管理的目标,社会效益 经济效益 环境效益,12.3 不同类型房地产的物业管理,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.3.2 非居住物业的物业管理,写字楼物业的管理,营销推广 前台服务 安全保卫,12.3 不同类型房地产的物业

14、管理,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.3.2 非居住物业的物业管理,商业物业的管理,打造整体商业形象 建立完善应急措施 保证车辆畅通安全,12.3 不同类型房地产的物业管理,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.3.2 非居住物业的物业管理,工业物业的管理,基础服务 延伸服务 园区文化建设,12.3 不同类型房地产的物业管理,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.3.2 非居住物业的物业管理,其他物业的管理,文化类物业 体育类物业 卫生类物业 娱乐类物业 其他物业,12.4 物业管理标准

15、与案例分析,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.4.1 物业管理与ISO9002质量管理,质量认证的意义,有利于企业绩效的提高 更容易得到市场和顾客的认同卫生类物业 有助于提高企业在市场经济中的竞争能力和生存能力 其他物业有助于企业与国际惯例接轨，参与国际竞争并开展国际性委托服务 有效保证获证企业质量管理水平的维持,12.4 物业管理标准与案例分析,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.4.1 物业管理与ISO9002质量管理,申请认证的程序,认证目的 认证前的准备工作 选择咨询机构 文件编写 文件实施 培训 模拟内审及认证前的准备 现场审核 长远计划,12.4 物业管理标准与案例分析,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,12.4.2 常见案例分析,物业收费与服务效果 装修管理与责任划分,关键术语,物业物业管理居住物业非居住物业,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,复习思考题,1、简述物业管理的含义。 2、简述物业管理的内容。 3、简述物业管理的程序。,