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1、,地铁口城市综合体,名居爱联项目发展报告,中原地产五部出品, 龙城地产就是一场棋局 对弈的有市场、有对手、有政府，还有自己 爱联项目就是名居地产手中一枚棋子 这局棋该如何下？ 名居地产在思考 中原，也在Thinking ,引 言,1.开局篇：龙城之变,龙城之变定位,高起点的定位为龙岗的飞速发展奠定了基础。,根据龙岗区城市空间发展策略，未来的龙岗中心城定位为: 深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，深圳东部的区域复合功能中心。,龙城之变交通,中心城到市内只需40分钟，到机场只需30分钟，将加快关内客户到中心城置业的步伐！,地铁三号线,龙城之变重大规划,龙岗中心城众多重大规划将直接推动龙城经济
2、的发展，也带动房地产业的发展！,奥体新城、龙岗会展中心 清林径森林公园 宝龙-碧岭工业区 留学生创业园 龙岗天安数码城 龙岗镇高科技工业园 香港金融后勤基地,龙城之变申大成功,2007年，1月19日申大成功后，“大运效应”、“大运经济”、“大运情结”等新名词成为深圳的焦点，大运会成为龙岗腾飞的“核动力”！,申大对中心城的影响,申大成功将提速龙岗交通、市政、环境、商业配套的建设：如地铁三号线、深惠路改造拆迁工程、龙岗北通道、龙城公园、八仙岭公园等建设明显提速；,大运会将促进中心城第二产业向第三产业的转换，商务需求大大增加；,大运会将集聚大量的人流；,大运会直接投资达200亿，大大加快龙岗的城市化
3、、国际化、现代化的进程；,提升土地价值，商品房建设加速，中心城成为置业热点区域；,大运会对中心城楼市的影响,申大成功后一个月内，客户电话量和到访量上升较大，关内客户增加,（申大一月后中心城客户变华 单位：人/周）,大运会对中心城楼市的影响,关内客户比例迅速提高,主要是关内客户量迅速上升，中心城关内客户比例由12%提升到 25%左右。,关内客户区域化分布明显,越靠近奥体新城的楼盘关内客户比例越高，申大成功后关内客户比例上升率也越高。 申大对中心城各区域影响力：奥体新城、南区东区 北区 龙岗镇。,在如此的高起点定位、众多规划利好与大运经济的时代背景下，龙岗中心的房地产发展将如何？龙城房地产之变。,
4、龙城房地产之变供应,2006年以前，龙岗区房地产供应布吉独大，2005年达到顶峰，2006年开始下降，2007年一季度，中心城取代布吉成为龙岗新增供应的霸主！,龙城房地产之变需求,由于2006年布吉存量较大，因此2007年一季度市场销售量仍然最大；但中心城的销售量所占的比例在不断上升，必将超过布吉成为需求量最大的区域！,龙城房地产之变价格,2006年中心城均价7010元/平米，涨幅高达50%，除坂雪岗外（别墅供应）全区最高；2007年一季度中心城均价8253元/平米，发展势头强劲！,龙城房地产之变重点项目分析,一期共推出499套，开盘仅1个小时第六栋单位被选完，开盘5个小时销售率就达到94%，
5、均价到达12000元/平米，为当时龙岗中心城最高。,占地面积：36.46万 总建筑面积：82.66 住宅面积：57.92万 （分十期开发） 建筑类别：高层、小高层、联体别墅 容积率：1.66 覆盖率：28.74% 绿化率：33.49% 总户数：3776 停车位：4715 项目定位：都市成功人士的理想居所,一期,二期,龙城房地产之变重点项目分析,一期4月22日开盘，推出528套，销售率80%，均价10200元/平米，关内客户25%； 二期6月16日开盘，推出425套，销售率50%，均价12600元/平米，关内客户45%,天健现代城,龙城房地产之变重点项目分析,5月23日，推出192套单位，因客户
6、过多秘密选房，一个限制选3套以下。当天基本售完，只剩2套，均价11000元/平米，客户以投资客为主。,项目拥有住宅、公寓、写字楼、商业等多种物业类型，是综合体占地面积：64026.6 m2 总建筑面积： 21443.72平方米（ 107559m2 ） 住宅建筑面积：19487.75平方米 m2 商业建筑面积：1955.97平方米 m2 项目总套数：225套；住宅套数：192 套；商铺套数：33套,风临域,龙城房地产现状小结,在这样的市场背景下，未来的市场如何？有什么变化？,近年来中心城房地产供需两旺、需大于供,价格上涨飞速，2006同比增长50%，2007同比增长43%,新推楼盘普遍实现销售速
7、度、销售率、销售价格三重丰收,中心城取代布吉成为主要供应市场，市场竞争激烈,龙城房地产之变供需变化分析,2009年中心城市场供应量近120万平米，南区供应达73万平米，市场竞争非常激烈,龙城房地产之变供需变化分析,根据20022006年中心城需求曲线预测，中心城20082009年市场需求总量约为80-90万平米，需求强劲。但整体供大于求,08-09年中心城市场需求预测图,龙城房地产之变竞争格局分析,中心城房地产可谓“大鳄”云集，风起云涌，竞争将日趋白热化；另一方面使龙城成为置业热点片区，吸引更多的置业者的流入,龙城房地产之变客户之变,客户的变化通常与区域的定位、规划、交通息息相关，宝安中心区与
8、龙华二线拓展区发展相对中心城较早，这两个区域的客户变化轨迹值得我们的借鉴。,龙城房地产之变客户之变内在驱动力,根据深圳2006-2010住宅规划，未来住宅供应81%都在关外，深圳这种人口与供应倒挂的特点必将持续导致关内客户向关外流动。,交通的发展带动了宝安中心区日益成为宝安的核心区域，在“国际西岸”的定位之下，区域地产也呈火爆销售局面。,03年,04年,05年,06年,07年,南头关改造,宝安大道建设,地铁一号线延长线建设,海滨大道建设,107国道改造,交通发展,城市化进程,龙城房地产之变宝安中心区客户变化借鉴,龙城房地产之变宝安中心区客户变化借鉴,南山客逐渐成为宝安中心区，甚至是中心西区的新
9、楼盘的主流。,2004-12至2006年各楼盘成交客户分析,数据来源：深圳中原深港研究中心数据分析,龙城房地产之变龙华二级拓展区客户变化,2005年，龙华交通开始快速发展。2006年，梅林关改造完成，梅龙路一期通车，福田和龙华的交通瓶颈被打破，带动二线拓展区内楼盘销售旺盛。,03年,04年,05年,06年,07年,梅林关改造,南坪快速通车,地铁四号线延长线建设,梅龙路通车,福龙路建设,交通发展,城市化进程,龙城房地产之变龙华二级拓展区客户变化,福田区,二线拓展区,龙 华,坂 田,罗湖区,香港客户,约50%,约6%,约2%,约4%,约38%,约8%,二线拓展区的福田客户占到50%，成为主力客户。
10、随着地铁四号线和梅龙路、福龙路的建设，这种福田客户向二线拓展区转移将更加明显。,客户次要来源,客户主要来源,南山区,由宝安中心区与龙华二线拓展区的客户情况来看，随着城市规划的逐步落实、交通的改善与城市化进程的推进，客户从关内向关外转移的趋势日益明显。而龙岗中心城的客户变化又是如何？,龙城房地产之变客户之变,中原监测历年中心城客户变化：,2002-2004 新亚洲花园/紫微苑等典型楼盘业主,2005 罗马公园 / 东方御花园成交客户,2006-2007 水岸新都/龙城华府/天健现代城/君悦龙庭意向客户/徽王府诚意客户,关内客户比例5%,关内客户比例10%,关内客户比例30%,（样本量：5230）
11、,（样本量：6280）,（到访客户分析，样本量：15280 ）,5%以内,约10%,约30%,2008-2009年预计,关内客户比例约60%,约50%,龙岗中心城关内客户的比例逐年上升，特别从2006年开始更是剧增，预计2009年达到50%。,龙城房地产之变客户之变,中心城内部的客户也在发生变化，与商品房的发展线路一样，逐渐从以区政府为核心的传统居住区逐渐向北区、奥体新城与南区流动。,奥体新城,南区,北区,开局篇小结龙城之变,高起点的定位、交通与规划，为龙岗的发展迎来黄金发展期,2009年预计关内客户比例增加至60%,龙城取代布吉成为全区房地产主流供应市场，市场竞争激烈,中心城价格飞速上升，2
12、007年一季度上升43%,地铁三号线与深惠路的改造，中心城市场由区域市场向全市市场转变,2.析局篇：项目解析,项目区位价值解析,爱联所在南片区定位为商贸服务区域，未来商务价值大，与之对应的物业受欢迎,南片区：定位为以商贸服务业为主的综合区域。,西片区：定位为体育、会展商务为一体的城市新区。,东片区：定位为龙岗区的行政文化中心区，区内公共配套较成熟，聚集了中心城60%的人口。,北片区：定位为中心城重要的低密度生态住宅区和科技产业区。,项目区位价值解析,奥体新城占地13.4平方公里。规划将该片区定位为依托深圳市奥林匹克体育公园，集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，服务于整个
13、深圳市的奥林匹克体育新城。 承接奥体新城的建设，将其建设成集商业文化中心、高尚住宅区为一体的新型体育卫星城区。 奥体新城辐射整个龙岗区甚至部分珠三角地区，辐射总人口达400余万。,本项目,奥体中心,项目距奥体中心只有5分钟车程，将享受其辐射效应带来的人流、商务流与资金流,交通价值解析,清 林 路,黄 阁 路,龙 翔 大 道,深 惠 路,机 荷 高 速,吉 祥 路,如 意 路,项目地块,两条高速路：水官高速、机荷高速 五条城市主干道：龙翔大道、深惠路、黄阁路、如意路、吉祥路 两个地铁站口：爱联学校站、奥体新城站 唯一性：目前唯一与地铁口零距离物业,爱联学校站,奥体新城站,往水官高速,龙城南的交通
14、枢纽 唯一零距离地铁口物业,交通价值解析公交地铁接驳站,西地块要求设置公交首末站，实现公交地铁接驳,深惠路,优势：为项目商业带来人流,劣势：噪声对住宅有一定影响,交通价值解析地铁对房地产的影响（空间）,对沿线地块价值的影响： 在理想状况下，呈现出正态分布的特征，离车站越近房地产价格越高，价值最高的是地铁口，这正是本项目的最大价值点之一。由于边际效用，原来交通不便的城效区域增值最大,根据专家对地铁影响的研究表明：,对沿线物业价格的影响： “一线带活一片”，地铁沿线带状区域物业比同区域类似物业价格高10%15%,对沿线物业类型的影响： 地铁催生沿线物业向高价值物业，如商业、写字楼、商务公寓转变。如
15、广州市地铁沿线高档写字楼项目达到60多个，占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额,地铁对置业者的影响： 地铁的便利将促使置业者从关内流向关外，主要为首次置业者与投资客,交通价值解析地铁对房地产的影响（时间）,从时间影响来看，地铁三号线2010年开通，本项目若是2009年推出，价值预期正好处于顶峰。,案例：广州地铁,广州地铁 1号线的花地湾站，附近的大规模开发始于19921993年，在1994年住宅的平均售价为4000元/ 平方米，到1997年地铁1号线首段开通前上升至6000元/平方米，但在地铁开通后不仅不再上升，反而到1999年回落至4000元/平方米，到 2001年更跌至3000元/
16、平方米，之后一直徘徊在3000元/ 平方米。,心理预期,实际增益,=,+,地块价值解析项目经济指标,项目属于较大规模楼盘，有利于打造标志性社区，但开发周期和政策风险相对较大；西地块为不规则的多边形，多棱角，东北端为公交始末站；两块地被深惠路一分为二，但地形相对平整；,公交始末站,地块价值解析周边配套分析,北,爱联小学,爱联村农民房,昌盛百货,爱联 村委,金联丰酒店,工厂厂房,西地块,东地块,爱联村 农民房,地块价值解析周边环境分析,爱联村,如意路,龙翔大道,黄阁路,深惠公路,地铁三号线,吉祥路,项目西北侧有余石岭山体景观，项目东侧有长兴岭山体景观，项目周边低层为爱联村农民房，中、高单位才可以看到上述山体景观。,余石岭
