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1、第11章 房地产置业投资项目案例分析,房地产置业投资项目分析简述 房地产买卖投资分析 房地产置业消费投资分析 房地产租赁投资分析 房地产置业出租经营投资分析,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.1房地产置业项目投资分析简述,11.1.1房地产置业投资的种类 房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。 这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等。,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.1房地产置业项目投资分析简述,11.1.2房地产置业投资分析的基本指标 1投资成本
2、 2投资回收期 3投资利润率 4资本金利润率 5资本金净利润率 6财务净现值 7财务内部收益率,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.2房地产买卖投资分析,案例11-1： 某投资者投资了30万元购买一套120住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。 其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。 如何分析这项投资？,20
3、20/8/5,房地产投资分析课件,11.2房地产买卖投资分析,解：简要投资回报分析如下： 1计算相应指标 1）投资成本（购买价）：300 000元 2）销售手续费：400 0001.5%=6 000元,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.2房地产买卖投资分析,3）有关税费 （1）营业税：400 0005%=20 000元 （2）城市建设维护税：20 0001%=200元 （3）印花税：400 0000.5%=200元 （4）契税：400 0001.5%=6 000元 （5）城市土地使用税：0.51203=1 800元 （6）评估、交易、登记等费用：约2 000元 （7）所得税： （销售
4、价-购买价-利息-经营费用-直接税费）20%=12 760元,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.2房地产买卖投资分析,4）投资净收益 （1）税后利润：51 040元 （2）投资利润率：63 800300 000=21.27% （3）资本金净利润率（年投资收益率）： 51 0403300 000=5.67%,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.2房地产买卖投资分析,2简要分析 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。,202
5、0/8/5,房地产投资分析课件,11.2房地产买卖投资分析,两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经
6、营投资分析,案例11-4： 某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始
7、出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。 试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,解：简要分析如下： 1相应指标计算 1）写字楼投资的基本情况: （1）写字楼购买总价： 27 00010 000=27 000（万元） （2）购买写字楼的税费：27 0005.3%=1 431（万
8、元） （3）股本投资： 27 00030%+1 431=9 531（万元） （4）抵押贷款额： 27 00070%=18 900（万元）,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,2）抵押贷款年还本付息额,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,3）写字楼各年净经营收入情况 第1年净经营收入： 27 0001601265%（1-28%）=2 426.11（万元） 第2年净经营收入： 27 0001601275%（1-28%）=2 799.36（万元） 第3年净经营收入： 27 0001601285%（1-28%）=3 172.6
9、1（万元） 第4年及以后各年净经营收入： 27 0001601295%（1-28%）=3 545.86（万元） 本项目投资自有资金的现金流量表，如表11-3所示。,2020/8/5,房地产投资分析课件,表11- 3 现金流量表（自有资金、税前） 单位：万元,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,4）该投资项目的财务净现值 因为ic =14%，故,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,5）该投资项目的财务内部收益率 因为i1=14%时，NPV1=789.81万元，设i2=15%，则：,用插入法,2020/8/5,房地产投资分
10、析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,2结论 因为 NPV=789.81万元0，FIRR =14.78%14%，故该项目可行。,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,案例11-5： 某写字楼售价1 950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每个单元平均月租金6 000元，并以每年5%的速度递增。设每单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的2倍。第1年的经营成本为毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度递增。投资者可获得利率为12%，期限15年的1 500万元的贷款，要求按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷款额的2%。 该物业资产使
11、用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基数为投资额的85%。若投资者要求的投资收益率为20%，该项目是否值得投资？,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,分析： 大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。也就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能否获得预期收益。 为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后现金流量及投资者要求的
12、收益率计算该项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决策。,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,解： 1贷款分期偿付计划 已知: 该笔贷款年利率 r= 12%，期限n=1512=180个月，要求按月还本付息，则： （1）每月计息利率：i=r/n = 0.12/12 = 0.01 （2）月还款系数 :,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,（3）月还本付息额 : 15000.012 = 18(万元) （4）年还本付息额 : 1812 = 216(万元) （5）年贷款余额 ：,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地
13、产置业出租经营投资分析,把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。 例：第5年末贷款余额为：,又 某年偿还本金 = 上一年贷款余额 该年贷款余额 某年偿还利息 = 每年付款额 该年偿还本金 各年偿还本金和利息情况依次可以算出。 详见抵押贷款分期偿还计划,见表11-4。,2020/8/5,房地产投资分析课件,表11-4 抵押贷款分期偿还计划表 单位：万元,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,2折旧计划 已知：该物业按线性折旧法计算折旧额； 折旧基数为： 1 95085%=1 657.5万元； 则年平均折旧额为：1 657.51/15=110.55（万
14、元）,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,3税前现金流量 各年税前现金流量 =各年潜在总收入-各年空置及其他损失-经营成本（或经营费用）-年还本付息额。 按题设已知条件， （1）该项目年潜在总收入 =单元月租金单元数12个月（1+ 升幅） （2）该项目空置及其他损失 =2单元月租金单元数（1+ 升幅） （3）实际总收入=潜在总收入-空置其他损失,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,（4）经营成本：第1年为当年实际总收入的20%，以 后每年按6% 比例递增，即： 经营成本=第1年实际总收入20%（1+ 升幅） （5）净经
15、营收入=实际总收入-经营成本 （6）年还本付息额，见表11-4 栏。 （7）税前现金流量=净经营收入-年还本付息额 上述计算结果见表11-5。,2020/8/5,房地产投资分析课件,表11-5 税前现金流量计算表 单位：万元,2020/8/5,房地产投资分析课件,续表11-5 税前现金流量计算表 单位：万元,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,4税金及税后现金流量计算 税后现金流量=税前现金流量-应纳税额 应纳税额=应纳税收入综合税率 应纳税收入=净经营收入-利息-折旧-年均分摊融资成本 其中：年平均分摊融资成本=1 5002%15=2（万元）； 本案例中
16、，该项目应交纳的税金主要有：营业税、印花税、房产税、所得税分别为租金纯收入的3%、0.1、18%、9.84%。上述四项合计的综合税率为租金纯收入的30.85%。 上述税后现金流量计算结果如表11-6所示。,2020/8/5,房地产投资分析课件,表11-6 税后现金流量计算表 单位：万元,2020/8/5,房地产投资分析课件,续表11-6 税后现金流量计算表 单位：万元,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,5净现值及内部收益率的计算 （1）净现值计算 设基准收益率ic为20%，则净现值计算结果见表11-7所示。,2020/8/5,房地产投资分析课件,表11-7 净现值计算表 单位：万元,2020/8/5,房地产投资分析课件,续表11-7 净现值计算表 单位：万元,2020/8/5,房地产投资分析课件,11.5房地产置业出租经营投资分析,（2）内部收益率的计算 内部收益率是使项目净现值为零时
