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1、2012年 年 末 伊 宁 市 房 产市 调 报 告,2012年伊宁市楼盘分布图,2012年伊宁市物业类型与分布情况,2012年伊宁市各版块项目销售均价图,2012年伊宁市城南区域在售项目销售情况,潜在项目：伊和北岸,城南版块可售房源面积剩余总量约3万,2012年伊宁市城南区域项目销售均价图,此片区为城市新城区，伊宁市委、 政府及州直28家单位坐落于此，以高层为主，地段价值凸显，道路通达，生活配套齐，紧邻经济合作区和大型生态公园。,城南片区,2012年伊宁市城中区域在售项目销售情况,潜在项目：1亚欧国际、2西桥名都、3天成公寓、4金融大厦、5报业大厦、 6公路管理局综合大楼、7伊犁国际大巴扎、
2、8幸福花园 。,城中版块可售房源面积剩余总量约3万,2012年伊宁市城中区域项目销售均价图,此片区为城中央最佳片区，主要推多层和部分高层，多层去化较快，配套设施完善，现此片区开始进入多层向高层转型阶段，多层已成为稀缺产品，部分项目主要由商业+写字间+住宅为一体的综合楼的物业形态。,城中片区,2012年伊宁市开发区在售项目销售情况,潜在项目：1中杰新城、2白桦国际商务C座、3金屋紫都城、4、福安西城国际、 5森怡翡翠城。,开发区版块可售房源面积剩余总量约2.7万,开发区片区,2012年伊宁市开发区项目销售均价图,此片区整体道路通达，生活配套齐全，将开建的中心广场、博物馆、民俗活动中心等配套提升了
3、区域价值，区域开发量大，竞争压力大。东方环宇集团香水湾项目在该区域中的产品差异与营销手段成为市场引领者，赢得了好口碑。,2012年伊宁市城北区域在售项目销售情况,潜在项目：1西拓国际、2八达赛里斯广场、3西部国际建材城、4温州国际大厦、 5新发地国际广场三期,城北版块可售房源面积剩余总量约6万,2012年伊宁市城北区域项目销售均价图,此片区主要以火车站为中心的新型经济商业圈，是市区未来的文化窗口，最具发展潜力，已成为经济价值的财富区域，交通便利，此片区以投资客为主，发展迅猛。新项目西拓已开始预售。,城北片区,2012年伊宁市城东区域在售项目销售情况,此片区属于老城改造，是通往东五县的主要要道，
4、周边交通便利，人流量较集中，恒大地产和绿城房产这两大全国知名的大型民居开发商的进驻，对于提升城市功能，促进高度房产的开发及其有利。,潜在项目：1恒大绿洲、2锦华家园、3赛海尔兴光乐园小区,2012年伊宁市在售项目销售情况均价比对图示,2012年伊宁市多层项目销售均价图（元/),2012年伊宁市高层项目销售均价图（元/),注意：项目仁和宁远郡产品为9+1F、11+1F电梯洋房（框架结构）。 项目光明伊和花园高层一层可以自住也可以做商铺（纯剪力墙结构）。 项目新发地国际广场产品类型为酒店式公寓（框架结构）。,2012年伊宁市在售项目销售情况均价比对,2012年伊宁市在售项目销售情况均价比对,201
5、2年伊宁市各项目购置客源分析,2012年伊宁市各项目购置客源分析,2012年伊宁市多层项目户型配比分析,2012年伊宁市多层项目户型配比分析,2012年关于商业地产在伊宁市发展的回顾和展望,我本人认为商业地产在一个城市的发展轨迹受制于区域经济的发展，并与当 地商业运营操作模式息息相关。伊宁市的商业地产自2000年以来，大致经历了、 或正在经历、或正在进入以下这些阶段。 1、第一阶段：尝试转型，整合升级，以失败告终。 随着上世纪90年代尾伊宁市本土动荡的社会局势趋于缓和，经济层面得到一 定恢复；2000年初始，为了加快城市建设的步伐，使城市呈现出一片欣欣向荣的 局面，加上受国内各大城市商业模式发
6、展趋势大潮的刺激，和乌市众多商业运营 模式升级的直接影响，伊宁市的商业地产建设超前于伊宁市的商业发展需求，进 入一个从零散商业运营模式向整合商业运营模式，也可以称之为从一代商业模式 直接向第三代商业模式迈进。 其中第一个试点项目就是营建房产的【阳光时代广场】，第一次向伊宁市广 大老百姓提出了商业地产永远投资，产权和使用（运营）权永久剥离，经过营建 房产多方筹集资金和多头市场营销推广，最终只是销售了一、二、三层的部分。 因为营建房产自身有实力解决了项目建设的资金问题，所以营建房产虽然最后只 能成为最大的产权业主，但我个人认为，正是因为他能成为最大的房东，所以即 便当时该项目的销售没有达成预期的目
7、标和目的，但却使营建房产核心管理层获 取了该项目在之后的运营管理掌控权，使该商业的运营模式能得以顺畅实施和达成。,成，虽然刚开始运营有些艰难，但当超前的事物回归发展时间的轨迹，一切也就 变得顺理成章，良性蓬勃发展。 第二个试点就是铜锣湾商业广场，其中掺杂政府行为和大量的投机。但当商 业市场发展需求得到质疑；当消费投资者因为质疑得不到合理引导回归冷酷等 待，甚至一片否决；当开发商资金实力薄弱，投机不成回归现实，那么一切失败 就变得那么自然。因为承建项目、市场推广过程中资金来源的多样化，使项目拥 有太多太多的产权业主。对于其中商业部分而言，产权业主多，纠纷多，无法快 速达成一个共识得以实施运营。虽
8、然随着时间的推移，部分问题得以处理，使该 项目现状得以改观，但是较长时间的拖磨损耗了之中众多业主的投资精神，对商 业地产的投资市场产生了不小的负面效应。 2、第二阶段：平稳发展，以人为本，社区商业唱主角。 随着市政府重新确定城市建设发展方向，先有社区规划，附带配套商业，随 着开发区及周边一个个社区的规模落成，各个社区沿街配套的商业门面也成为了 众多开发商和地产投资客的首选。连锁效应就是之后的住宅开发必配套沿街商业 门面，变化的只是，从原来的一层门面，随着时间发展，增加为一层越二层，或 者是一二层联带分体商业。,2012年关于商业地产在伊宁市发展的回顾和展望,2012年关于商业地产在伊宁市发展的
9、回顾和展望,3、第三阶段：商业的整合升级，成为必然，商业地产的自然过渡阶段，各领风 骚。 随着伊宁市近些年比新疆其它城市的更为稳定的政治形势，旅游经济的快速 发展，为了增加市场竞争力，促使商业发展进入模式化整合阶段。规模化专属商 业卖场重新被部分地产开发商提出，并得以实施。其中包含了两部分：一、原有 商业圈的优化整合（包括重新规划拆迁重建），其中以解放西路阳光时代广场周 边为代表；二、缔造新的商业圈，赋予整体地块全新的商业理念，其中以火车站 周边为代表。 但同一阶段，社区型商业还是持续为大众消费投资客喜欢，并在持续的房地 产一级市场开发中占相当份额。但综合型商业地产目前要解决两个问题是：一、
10、怎么使与整体经营使用权剥离的产权面积更为明确化，怎么使之产权分割面积规 划在政府部门得以通过并取得相关合法律凭证。二、对于大众房产消费投资客， 怎样更好做好市场推广引导，为之简明扼要的阐释项目所采用的新型商业模式的 优势利弊为其接受。,2012年关于商业地产在伊宁市发展的回顾和展望,4、第四阶段：整合型商业模式充主流，持续改造，全力缔造新的商业圈。 随着伊宁市房地产一级市场的开发进入一个高速发展遍地开发阶段，也是顺 应新一届政府新城市建设和经济发展的必须，淘汰落后的旧商业模式卖场，整合 或重新缔造适合市场经济发展的新型商业模式大卖场，这也正是伊宁市商业地产 正在演变进行的一幕，特别在一些主要的片区正逐步上演的一幕。 在未来的三年至五年内，新规划的地产开发中，社区型小型商业配套配比将 逐步减少，辅于完善的将是更为完备的逐步迈进一站式服务的大型商业。 以上观点为个人见解，如有偏持，尚望见谅！ 谢 谢！,
