《-2008北京房地产市场走势分析报告-65知识讲解》由会员分享，可在线阅读，更多相关《-2008北京房地产市场走势分析报告-65知识讲解（65页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,08北京真正的考验刚刚开始 2008北京房地产市场走势分析,分析路径,2,3,市场现状变化,未来趋势预测,在路上,2007年底，北京房地产市场在政策下的即时反应,考虑哪些因素？它们产生了什么影响？,我们走在一条什么样的路上？,1,市场变动,2007年底 市场究竟发生了什么？,朝阳来广营乡清河营村地流标（12月份）； 顺义五块低价住宅用地流标； 广渠路15#地块流标； ,细看北京市场,12月土地成交总量（）占全年土地总成交量的29.4%； 取地方式日趋丰富，开发商联合拿地（中鸿/城建、春光/大地），从事土地一级开发的开发商后续进行二级开发（甄氏、鲁能等），品牌开发商拿地（华润）国有大型非房地产
2、企业（国华置业）； 进入1月以来，全面从紧的货币政策使得开发商取得贷款的难度越来越大，土地开发的后续成本越来越高； 大幅高价地块出现流拍，开发商拿地日趋谨慎,土地流标，开发商谨慎拿地,一级市场,全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区，周边供应主要集中在昌平，顺义，大兴区域； 土地供应向外偏移的趋势明显，五环外土地供应占到七成以上，城市边缘地区将成为未来城市热点。 城市外围中小体量，较低地价的地块，因其运作风险较小而越来越受到开发商的重视。 高价的“明星”地块（广渠路15#流标）则被开发商回避，出现流标；,一级市场,土地供应外围渐成热点，运作风险较小地块受到发展商青睐，开发商的取地热情有所减缓,一级
3、市场,地价上升，市场转淡，各类开发商采取不同取地策略规避风险,“一内一外”策略,市内核心地块仍被看好首开西直门地块，拆迁成本直线 上升仍不愿放弃； 外围低价地块成为新宠开发风险小，未来发展前景值得 预期。,通过05、06、07年价格变动情况拟合比对发现，07年前三季度涨幅超过了05、06年；,价格走势维持在上升通道中，“9.28”政策出台后，价格增速明显放缓,二级市场,07年上半年的楼市价格的跨越式抬升直接导致了07年后期，频繁的房地产打压政策的出台； 随着政策的颁布，特别是“9.28”货币信贷政策的实施，遏制了房价的高速增长，楼盘价格回归到平稳上升的通道当中。,城市住宅类产品中，顶级住宅价格
4、依然坚挺，其他各类项目均采取一定的价格杠杆或促销手段,二级市场,各项目的监控数据表明，从12月中旬开始，部分项目成交均价出现下降。 如：星河湾，金都杭城，泛海国际，珠江帝景 从项目调查情况来看： 顶级豪宅无降价情况，成交数量稳定，稳居高端；（银泰11月成交6套，御金台） 其它项目降价的主要目的为：降低风险，保证现金回流。 其中少数为低成本，高利润率的尾盘项目： 韦伯国际 韦伯国际，2005年7月初次上市，上市价12500元/平米，近期尾盘开盘价24500元/平米，降价到 22000元/平米，仍保持高涨幅； 更多的是因开发商资金计划限制的项目，如：星河湾、soho公馆、master领寓等，出现或
5、明或暗的 降价。 以“报起步价”的方式促进销售； 变精装为毛坯，降低入市价格； 价值附赠； 一次性付款折扣；,亚北别墅区大部分项目处于供应真空区，受政策影响较小。 在中海瓦尔登湖，湾流汇等项目上体现客户上门量减小，成交周期增长；造成顾客犹豫的因素主要为对后期市场走势的担忧，而不是购买力因素限制。,二级市场,别墅市场受政策影响不大，总体销售情况比较平稳，且有日渐升温之势,国土资源部等部委日前联合发布实施年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录，影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。此前发布的年版目录同时废止。,政策影响： “别墅用地审批叫停”政策
6、的实施无形中使得市场上的别墅产品成为物业产品中的稀缺产品，价值得到提升； 此外，购买别墅的客户基本上都是财富积累程度较高的支付阶层，其资金储备较为充裕，购房受政策影响较小；,客户对于项目的关注度因项目自住/投资类型不同而异：master和金地名京为同期入市的总价相当的项目； 项目市调表现出高价投资性项目如master领寓销售现场人气较差; Master在开盘后进行的两次市调时发现，双休日下午现场客户仅五批次左右； 同期开盘的自住为主的项目如金地名京则能保持一定关注度. 金地名京进行数次现场调查，双休日下午现场客户能维持到十到十五批次，而开盘当日人气更旺。,客户上门量下降，持币观望情绪加重,二级
7、市场,市场关注度高的项目： 新开盘：例，北纬40 新产品：例，金地名京 满足购房者的心理价格预期：例，美利山,这点是与深圳的市场情况极为不同的,9月，成为北京楼市重要“拐点”。市场供求比发生转换，首次出现供过于求的现象。,但如美利山等，新开盘、区域内相对低价项目，则受到高度追捧。 （美利山项目首批开盘440户，开盘当天2000余人排队摇号，一周内销售400余户） 表明，市场中刚性自住需求仍大量存在，但受高房价限制，一但价格下降就会出现“井喷”。,二级市场,受政策影响，市场整体成交量开始下滑，价格依然坚挺，典型高位盘整的表现。,08年初期间成交下降情况较为明显： 截止2008年1月13日，北京楼
8、市商品房住宅期房网上签约日均为213套，2007年同期为308套；现房日均签约38，2007同期为74。,二级市场,08年伊始，市场整体走势趋于缓和，同比降幅较为明显,造成这一结果，有多方面原因，主要在于： 每到农历新年，为每年的市场淡季； 高房价对购买者的支付能力要求提高； 二套房政策的细化与严格化，拖延了一部分购房者； 对于后市降价声音越来越大，部分购房者产生动摇；,三级市场上，从九月份起，二手房销量上升；12月份稍有回落仍高于前面几月； 说明在中介的进行紧收战略的同时，北京三级市场仍保持一定量。,三级市场,二手房市场的增长，说明了房地产市场的资产重估进程受影响较小。,这是房地产市场的积极
9、因素,基于北京市场现状的小结： 市场观望态度明显加强； 新开盘、产品有所创新及对应客户心理价位预期的三类项目市场反响良好； 由以上的现象可以得到： 客户的购买力没有受到重大打击； 北京市场刚性需求依然强劲，自住型客户热情不减； 投资性客户投资成本增加，被迫出场，持币观望；,北京市场,北京市场总结：,07年深圳市场成交大幅走低,大势：二手房成为市场主力。,深圳市场,二手房与一手房的市场成交比例超过2：1，06年的首次突破1：1（05年，二手房成交面积开始不断提高）。,深圳市场,具体特征：一个依旧，两个极端，三个阶段。,一个依旧：房价持续飙升，上升幅度超过60%，6、7月份有短暂调整。,两个极端：
10、冰火两重天，“9.28政策”成为重要分水岭，之后较前成交量下降59%。,三个阶段：成交量分三个阶段跌到谷底。6月、9月是成交量 的高点，随之而来的政策打压使成交曲线自然的分为三个阶段。 1-6月，成交量上升。 7-9月，大幅跳水，限外令出台。此阶段的客户深访反映， 市场主体对后市相当看好，备有信心。 10-12月，持续走低，“9.28政策”出台。,深圳市场,购房者：持币观望。 开发商：全线降价。 中介商：业务萎缩。 政 府：土地流拍。,两次政策打压，形成价格曲线的三个阶段,深圳市场已经进入下降通道，开始回归基本面；北京市场还处于高位盘整期，未来走向可能发生分化,北京,深圳,湖南、长沙等城市,市
11、场比较,WELCOME TO THE NEW WORLD!,所谓M型社会，指的是在全球化的趋势下，富者大赚全世界的钱，财富快速攀升；另一方面，随着资源重新分配，中产阶级因失去竞争力，而沦落到中下阶层，整个社会的财富分配，出现很大的缺口，跟“M”的字型一样，整个世界分成了三块，左边的穷人变多，右边的富人也变多，中间这块忽然陷下去，然后不见了。,“欢迎来到新世界”,他说，在这个新世界当中，“你的薪水最高峰，平均是在40岁左右，过了这个尖峰，便鲜有机会升官或加薪。你也别再以为，只要咬牙忍一忍，好日子还会回来。”,社会现实,随着宏观经济的快速发展，传统橄榄型社会结构中的中产出现分化，一部份人迅速利用新
12、科技、新技术、新经济迅速致富，由中产升级为“上中产”，一部份保持与宏观经济相对的发展步调，成为“中中产”，而另一部分由于未能赶上时代的步伐，开始沦为“下中产”。,房价上升速率与城市人群可支配收入增幅的巨大背离，M型社会悄然形成,概念的提出： 日本经济学家，大前研一，对1990年代以来日本社会经济归纳得出。,M型社会的特征： 随着资本和资源的重新分配,中产阶层逐渐失去竞争力,而沦落到中下阶层,中产阶层人数减少； 社会结构呈现：左边的穷人变多，右边的富人也变多，但中产阶层人数减少。,社会现实,05年以来，北京总体房价增幅维持年均1020%，而人均可支配收入年均增长仅为5%左右。,传统豪宅客户 的产
13、品需求特征： 豪宅片区（社区） 占有资源 大面积 低密度产品 尊贵奢华,传统豪宅与新豪宅的独立细分市场开始形成,社会现实,中产分化，带来的支付力分化，诞生豪宅新贵，中间价位（1-2万/）物业产品将成消化难点,未来趋势,未来 哪些是需要考虑的因素？ 会产生什么影响？,2005年三大城市宏观调控结果,05年调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税收手段，解决问题已由市场手段向政治行动转移；多数政策细则难以落实，各地方政府实施力度不同；宏观调控的效果昙花一现，尤其对于领涨的各城市中心区房价打击失效，全国房价进一步上攻。,2006年“国6条”政策回顾,06年调控手段重新集中到土地政策方面；以调整产
14、品结构为主要目的；强调金融政策但在细化与执行上仍缺乏力度；对于北京房价上涨的根源针对性不强，调控效果短期内无法显现；市场价格继续上升。,之前宏观调控政策失效的原因：,1、综观宏调的各种措施效果不彰，其中各部门的措施作用互相抵消是一个重要的原因。 比如严格限制土地供应和控制价格过快上涨；增加社会保障用房和90/70；增加交费税费，让老百姓享受资产收入等等；,2、一些部门政策可操作性不强，政策无法实际执行。 比如保有税，也叫物业税，这个税制从道理上是应该收，关键是怎么收？在中国个人所得税个人申报还没有普及的情况下，想像香港那样按季度让业主交税，能否行得通？会不会造成法不责众的局面？,3、金融信贷政
15、策比较灵活，可伸可缩；而各行政部门政策具有相对刚性，出台容易，执行难、调整更难。,政策层面,市场层面,2007年的影响因素 政策调控直指“资金、土地”两大命脉，重视可行性； 市场力量影响加重；,金融：上调存款准备金率，多次加息，收紧银根； 信贷：“9.28”新政出台；,90/70政策影响显现; 国有大型非房地产企业进入地产行业； “两限房、经适房”等替代品供应计划实施； 舆论环境对于未来房价下降的预期，影响部分购房者产生观望心态； ,政策分析,土地：规范取地途径，整顿行业秩序； 土地供应持续放量，打击囤地行为； 税收：严查土地增值税； 物业税悬而不出；,信贷政策无放松迹象，继续延滞需求释放,2
16、007年9月出台的“第二套住房”政策，提高了对购买第二套住房的首付比例和贷款利率。 随后，细则规定一步步严格。 2007年12月规定为： 借款人家庭为单位 取消了公积金贷款的“豁免权” 只要曾利用银行商业贷款购房者，即使己还清贷款，除家庭人均住房面积小于当地平均水平外，仍按第二套住房计算。,刚刚召开的北京市十三届人大一次会议，代市长郭金龙表示多渠道解决住房困难，严格执行房贷管理政策。,趋势研判,金融信贷政策的效果进一步显现，企业资金链运转吃紧；,2007年，10次上调银行存款准备金，6次加息；,面对泛滥的流动性，国内银行金融政策愈来愈严,在全国范围的流动性泛滥与通涨问题得到有效解决之前，预计政府会继续收紧银根。 金融政策逼迫下，加之销售回款缓慢，各开发商的资金链都出现压力。 一些经济实力较弱的开发商不得不降价销售，力求快速回款，以保证企业运营。,在国内银行银根紧
