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1、第14章 土地增值税法,第一节 土地增值税的基本要素理 纳税义务人 征税范围 税率 第二节 土地增值税的计算 计税依据 应纳税额的计算 第三节 土地增值税的申报与缴纳,第一节 土地增值税基本要素,概念 土地增值税对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额征收的一种税种 我国土地增值税特点 以转让房地产的增值额为计税依据 征税面比较广 超率累进税率 按次征收,一、纳税义务人,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。 包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 注意：只要有偿转让房地产，均为纳税义务人，不论经济性质、
2、内外资等。 【多选】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。 A.学校. B.税务机关. C.外籍个人. D.国有企业. 【答案】ABCD,二、征税范围,征税范围： 转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 存量房地产买卖 注意两点： 1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易; 2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。 具体事项的征税情况 例题,征税范围例题,【单选】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。A.公司与公司之间互换房产. B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房
3、产D.双方合作建房后按比例分配自用房产 【答案】A 【多选】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。 A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产.D.因为国家建设需要而被政府征用的房产. 【答案】CD,增值率,30%,40%,50%,60%,税率,增值50%以下（含50%）的部分：30%税率 增值50%100%（含100%）的部分：40%税率 增值100%200%（含200%）的部分：50%税率 增值200%以上的部分：60%税率,三、税率,1、四级超率累进税率,如表,10,17,21,2、速算扣除系数,为便捷计算而使用的经验数。 速算扣
4、除系数计算方法： 增值额税率扣除项目速算扣除系数 【例题】某房地产公司转让商品楼收入9000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则土地增值税为： 解：增值额900042004800 增值率48004200100%=114%，第三级税率50% 土地增值税=480050%420015%1770万,3、应税收入与扣除项目的确定,土地增值额应税收入扣除项目 具体,扣除项目具体,例题,19,21,新建房地产开发费用,期间费用：两个公式 房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本）5%以内 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+ 房地 产开发成本）10%以内
5、 【例】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： （采用公式1） 利息据实扣除，其他开发费用不超过（280+520）5%。 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： （采用公式2） 开发费用总扣除限额（280+520）10% 80万元,新建房地产有关的税金,房地产开发企业 “两税一费” 营业税、城建税、教育费附加 印花税含在管理费用 非房地产开发企业 “三税一费” 营业税、城建税、教育费附加、印花税,新建房地产其它扣除项目,财政部规定的其它扣除项目（加计扣除） （取得土地使用权支
6、付的金额房地产开发成本）20%,【单选】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ） A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元. 【答案】D,解：10000*10% + 10000*20% =3000（万元）,存量房地产转让例题,【例题】某市轿车生产企业转让1
7、0年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴土地出让金80万元，发生其他相关费用20万元； 要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税,营业税=12005%60万 城建税和教育费附加=60（7%3%）6万 土地增值额=1200150030%802066 =1200616=584（万元） 增值率=584616100%=94.81% （适用税率40%） 应缴纳土地增值税=58440%-6165% =233.6-30.
8、8=202.8（万元）,解：,房屋评估价,土地出让金和费用,税费,第一节完,第二节 土地增值税的计算,计税依据增值额 土地增值额=转让收入扣除项目金额 按房地产评估价计算土地增值税的情形（存量房地产） 应纳税额计算 应纳税额=增值额适用税率扣除项目速算扣除系数 计算步骤： （1）扣除项目金额 （2）计算增值额=应税收入扣除项目金额 （3）计算增长率：增值额/扣除项目金额选择适用税率 （4）计算土地增值税 例题1 例题2,例题1：,2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计
9、算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。 A.2256.5万元 B.2445.5万元. C.3070.5万元 D.3080.5万元 解：扣除金额=4800480010%770480020% =7010 土地增值额=140007010=6990 增值率=69907010100%=99.7% （税率40%、速算扣除5%） 土地增值税=699040%70105%=2445.5,B,某房地产开发公司： （1）开发商品房对外出售，售房合同上注明售房总金额4000万元，其中
10、：取得一次性售房收入1600万元；取得银行按揭分期付款方式售房收入2400万元； （2）支付取得土地使用权的金额800万元； （3）开发成本成本1500万元； （4）向银行借款2000万元，一年期，利率4%，向非银行金融机构借款800万元，支付利息60万元，均能按转让房地产项目分摊利息；管理销售费用300万元，除利息外允许扣除比例为5% 要求：计算该公司全年应缴纳的土地增值税。,例题2：,解：,(1) 应缴纳营业税 = （1600+2400）5% = 200(万元) (2) 应缴纳城市维护建设税 = 2007% = 14(万元) (3) 应缴纳教育费附加 = 2003% = 6(万元) (4)
11、 应缴纳土地增值税： 扣除项目金额 = 800+1500+（2000+800）4% +（800+1500） 5% +（200+14+6）+ (800+1500)20% =3207 (万元) 增值额 = 40003207 = 793(万元) 增值率 = 7933207 25%（适用税率30%，速算扣除为0） 应缴纳土地增值税 = 79330%= 237.9(万元),土地使用费,开发成本,利息,其他（加计扣除）,分摊的开发费用,各项税金,第二节完,第三节 土地增值税的申报与缴纳,对建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 注意：未超
12、不征；超过全征。 国家征用收回，免税。 对个人转让房地产的税收优惠（个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，免税。） 例题,一、减免税,税收优惠例题,【多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。 A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税 B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税. C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税 D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税. 【答案】BD 【判断题】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满3年或3年以上的，免予征收土地增值税。 【答案】,二、征收管理,房地产企业的土地增值税清算（略） 申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内 纳税地点： 法人：房地产所在地（坐落地）主管税务机关。 自然人：座落地居住地，过户手续所在地申报,本章完,
