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1、1,首开集团企业发展战略综合研究,谨呈：首开集团,2010年8月,2,研究目标,当前京外发展方向是否符合行业发展趋势？ 现有京外项目经营思路如何调整？ 未来京外业务发展的主攻方向如何确定？ 如何把握首开带来的发展新机遇？,3,研究结论,发挥优势，京外发展 加强协调，风险控制 打造特色，品牌传播,1,2,3,4,第一部分 国内房地产行业发展趋势分析 第二部分 成功企业跨地域发展实证研究 第三部分 京外城市发展机会分析与推荐 第四部分 首开京外项目现状分析与价值评价 第五部分 首开企业的竞争态势及资源分析 第六部分 京外业务发展的战略性建议,市场篇,企业篇,综合研究框架,5,综合研究框架 致力于为
2、企业经营决策提供专业依据,国内房地产行业,发展趋势分析,成功企业跨地域发,展实证研究,关键成功因素,（,战略,、,管理,）,首开京外项目现,状分析与价值评价,京外发展思路,京外项目管理建议,京外房地产行业,发展的空间,首开京外发展,优劣势,内部资源能力,外部环境,首开企业的竞,争态势及资源分析,京外城市发展机会,分析与推荐,市场规模 产业链状况 行业驱动力分析 竞争格局,国外企业研究： Pulte， Homes，Contex，Lennar 国内企业研究： 万科、华润置地、合生创展、中国海外、富力,京外城市细分市场研究 各城市发展机会评价 机会城市推荐 进入时机建议,项目现状及特征分析 项目分布
3、合理性评价 项目价值评价 项目问题分析 项目处置意见,企业发展及能力分析 企业文化 管理组织架构 人力资源现状 京外业务发展模式 京外资金运作模式,6,第一部分,市场规模分析 产业链分析 行业驱动力分析 竞争格局分析,国内房地产行业发展趋势分析,7,京外行业发展空间 行业发展趋势,研究框架,市场规模,竞争格局,产业链状况,行业驱动力,京内外对比 中心城市规模 二三线规模 未来市场空间,产业链全景图 政府和金融机构 开发商价值链,经济发展推动 土地驱动 资金驱动 技术创新,集中度对比 各城市状况 行业竞争能力 未来竞争趋势,行业特点,8,（1978 至1991 年） 1978 年理论界提出了住房
4、商品化、土地产权等观点。1980 年9 月北京市拉开了房地产综合开发的序幕。1987 年11月，深圳市首次公开招标出让住房用地。1990 年上海市开始建立住房公积金制度。,（1992 至1998 年） 1992 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1992 年后，房地产业急剧快速增长。1993 年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。,（1998 至2002 年） 1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。在中国加入WTO后，行业面临新的发展机遇。,（2
5、003 年以来） 2003 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。,行业的特点是什么？,中国房地产行业发展历程,市场规模,9,房地产行业的特点,周期明显,地域集中,政策敏感,市场规模,10,2000,2001,2002,2003,2004,北京,京外,4912,5929,7125,9008,10376,京内京外市场份额比较（以销售额计） 人民币：亿元,京外市场未来发展空间广阔,市场规模,11,三大区域市场比重%,环渤海,长三角,珠三角,其他地区,城市在区域的市场比重%,北京,环渤海,长三角,珠三角,上海,广州,深圳,经济圈、中心城
6、市战略地位突出,（ 以销售额计）,市场规模,12,天津 30.4%,青岛 29.1%,苏州 35.9%,无锡 29%,成都 40.7%,2000-2004年城市商品房销售额（人民币：亿元）,二三线城市市场增长迅猛,城市 复合增长率,市场规模,13,未来市场空间快速城市化带来巨大空间,2004,2003,2002,2001,2000,城市化水平平均每年提高 1.4个百分点,各城市历年人均GDP,市场规模,14,地块勘查确定用地条件,地块清理,前期开发,地块上市,规划建筑设计,项目开发管理,销售经营,装饰装潢,物业服务,政府土地管理部门 政府规划部门,开发商,市场顾问机构,规划设计单位,建筑承包单
7、位,材料供应商,金融机构,消费者,消费者,营销机构 经纪公司,买卖转让,一级市场,二级市场,三级市场,后续服务市场,服务机构,产业链全景图开发商处于核心位置,产业链状况,15,开发商在二级市场中的价值链资源整合创造价值,技术开发,采购,企业基础资源,人力资源管理,可行性研究,融资活动,建设贷款,市场调研 市场定位 营销计划,工程管理,土地使用权获得 动拆迁，建设单位投标，建材，资金,规划设计,预售安排,市场研究,中介机构 服务 物资供应,广告 促销 销售,合同管理 按揭抵押 贷款,物业管理手册与程序,设备与技术,物业管理服务,服务,市场与销售,外部后勤,生产经营,内部后勤,产业链状况,16,政
8、府垄断一级土地市场，控制土地供应总量、速度和结构，政府储备、统一供应、公开交易、市场配置的土地供应机制正在建立中。 北京市土地储备和一级开发暂行办法再次重申，今后一级土地开发将严格实行公开招标方式。 银行机构是命脉，提供大部分房地产开发资金。 国家统计局统计，房地产开发中银行机构提供贷款资金的比重在55%以上。,政府和金融机构的地位,产业链状况,17,产业链特点,房地产产业的价值链环节众多，有效地一体化整合至关重要。 房地产开发周期长，竞争优势有赖于缩短开发周期，加速资金流转。 政府能否提供稳定的土地供应和金融政策，是关乎行业成熟的决定因素。 资金链是关键，自有资金是门槛，融资渠道是动脉。,产
9、业链状况,18,房地产行业繁荣靠的是中国经济整体持续快速增长和按揭贷款的持续低利率。 人均GDP持续增长，引发住房需求的快速上升，房价和销售量就会同步上升，房地产的销售额快速上升，导致房地产行业利润不断增长。 贷款低利率，降低按揭成本增加房地产的需求；同时，低利率也会降低房地产商的开发成本，导致房地产行业利润快速上升。,经济发展推动,行业驱动力,19,土地驱动,土地供应市场化推动房地产行业规模迅速扩大。 2004年招标、拍卖、挂牌出让土地面积、价款，分别占整个出让土地总面积和总价款的28.5和58.4。 而在1999年全国招标拍卖挂牌出让土地面积占出让土地总面积的比例不足2。 土地供应的市场化
10、进程，使得土地供应更加透明和规范，促进了房地产开发企业的规模化、跨地域发展。,行业驱动力,20,资本驱动,房地产开发获得银行贷款的大力支持。 2004 年底房地产开发商贷款为7810.9 亿元，2005 年1 季度末达到8177.5亿元，保持稳定增速。 通过银行贷款，消费者住房需求得以实现。 2002 年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004 年底达到15922.3 亿元，余额同比增长35.1%。虽然2003 年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上。 金融市场开放程度提高，外资进入，融资渠道多元化。,行业驱动力,21,技术创新未来驱动力,为应对资源短缺的制约，在建筑过程中
11、使用新材料，做到节约能源、环保，能促进行业健康发展。 房地产行业生产方式面临新的变革，先进国家普遍采用的工厂化生产方式具有借鉴意义。 目前国内房地产开发效率不到欧美房地产公司的60。 先进的生产方式使得资金周转加快，同样的资本投入就能有更好的回报。 先进的生产方式能更好提高建筑质量，避免开发商付出大量的资源和精力对物业进行维护。,行业驱动力,22,数量众多，行业集中度不足，竞争力不足正逐步进入行业的整合阶段,企业总数： ， 投资额占： . 总资产： . 经营收入： 竣工面积： . 销售面积： .,中国房地产行业强市场份额总和情况,竞争格局,23,与高集中度的美国房地产行业差距,美国前20位开发
12、商市场份额总和变化趋势 在过去10年间，市场份额总和几乎翻了一番。,竞争格局,24,各城市开发企业状况,竞争格局,25,毛利润率,净利润率,国内开发商,美国开发商,行业经营能力分析比国外更高的利润率,竞争格局,26,国内开发商,美国开发商,行业经营能力分析净资产收益率却较低？,竞争格局,27,行业运营缺乏效率资产周转率较低,国内开发商,美国开发商,竞争格局,28,行业发展趋势,中国房地产业作为快速成长中的产业，将遵循经济产业的发展规律，从分散，最终走向集约化、规模化经营。 行业格局将三分天下，大型跨区域、本地企业、专业化公司将在一段时期内共同推动行业的整体发展，大型跨地域企业集团将在行业中占居
13、领导者的地位。 企业制定中长期发展战略规划，通过管理提升企业竞争力，成为其运营成功关键的因素。 企业跨地域发展，有利于其快速规模化，避免单一市场的不确定性风险，并大大降低产品开发及运营成本。 中国金融市场将进一步开放，各类国外金融机构的介入房地产行业，国有银行的商业银行化，都将促使房地产企业按规范的公司治理结构运作，以符合资本市场的要求，这些都将对房地产行业的竞争格局产生深远影响。,竞争格局,29,第二部分,跨区域发展的驱动因素 跨区域面临的核心挑战 跨区域发展的关键成功因素 企业实证研究,成功房地产开发企业跨地域发展之实证研究,30,实证研究框架,研究的问题 房地产发展商跨区域发展的驱动因素
14、是什么？ 房地产发展商跨区域发展面临着哪些挑战？ 跨区域发展的大型发展商有什么样的成功经验？,研究对象及特点 多种类型的开发企业（红筹、蓝筹、民营、外国企业） 已实现跨区域发展（至少5个城市） 近3年业绩持续增长 国内：万科、华润、中海、合生、富力 国外：pulte homes 、lennar 、centex,研究结论 跨 区 域 发 展 的 关 键 成 功 因 素,31,一、企业的生存与发展是其跨区域发展的内在驱动力,行业趋势 资源聚集及规模化发展,企业生存与发展,做大做强的愿望 有剩余的资源 资源的局限,地区性房地产发展的不平衡可以为跨区域发展的企业规 避单一市场的风险 激烈的市场竞争 单
15、一市场规模局限,企业因素,市场因素,主动,被动,机会,威胁,32,二、管理是企业跨区域面临的核心挑战,33,清晰的跨区域发展战略 科学的企业管理体系 全国性品牌 产业与资本市场的对接 强大的整合能力 在跨区域发展中继续保持和提升市场竞争力,三、知名跨区域发展商的关键成功因素,34,可以快速发展壮大，并规避“机会主义”导致的市场风险,财务目标,战略目标,业务发展战略 进入什么区域 开发什么样的产品,清晰的跨区域发展战略,35,跨区域发展 战略,科学的决策 机制,科学的组织 架构,科学的考核 机制,决策指标 决策流程,考核指标 激励机制,与战略相匹配 明确的责权利关系,科学的管理模式是保证战略有效
16、实施的关键,36,行业的水平整合能力 通过并购等水平整合模式实现 1 + 1 2 的效果，迅速壮大企业 规模和实现跨区域发展 产业链的垂直整合能力 通过垂直整合培育企业在产业链上多个环节的竞争力，保持企业在跨区域发展中的比较优势，更好地实现跨区域发展,强大的整合能力能促进企业更快更好地实现跨区域发展,37,万科第一次 跨区域扩张,中海,华润置地,富力,合生创展,国内企业跨区域发展时机,万科第二次 跨区域扩张,四、实证研究,38,跨区域发展的三个阶段,机会扩张阶段 确定大众住宅为核心业务，正式开始业务调整,战略扩张阶段 完成业务调整；开始新一轮跨地域经营布局,重点城市发展阶段 “做减法”的业务调整,万科跨区域发展城市数量,全国房地产销售额增长率,GDP增长率,万科,39,从机会主义到战略
