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1、坑梓旧改项目定位策略案,深圳中原物业顾问有限公司,坑梓印象,地理位置：坑梓位于深圳龙岗东北部，被坪地、龙城、坪山包围，东部与惠州接 壤。是深圳市东北部的工业重镇。 行政划分：1986年建镇。2004年，撤销坑梓镇，设立坑梓街道办事处。下辖坑 梓、龙坑、秀新、龙田、金沙、沙田6个社区。 面积人口：总面积40.49平方千米，总人口15万人，其中本地户籍人口1.2万。 交通状况：坑梓交通发达，深汕高速、深汕公路横贯全镇，周边有机荷高速、惠 深高速和惠盐高速，镇内已实现村村通道路 。且开通了到罗湖火车 站和香港直通巴士。镇内主要有龙兴路、光祖路、以及人民路构成全 镇内部主交通网络。 生活配套：坑梓配套
2、设施较为成熟，中行、农行在内的金融、保险、商贸服务等 第三产业发展迅速。商业、金融、医疗、教育、文娱等配套基本能满 足人们的居住、生活要求。 经济发展：坑梓经济发展主要依靠加工制造业。工业主要以零散厂房和工业园区 构成。目前主要有三大工业园区，同富裕工业园区、宝梓工业园区、 沙田工业区。另外还有其他大型工业项目正在建设当中。发展产业从 电子、电器到五金、塑胶、化工，从制革、服装、玩具到机械、纺织、 印染、酿造，形成了较强大的工业阵容。外商主要来自于香港、日本、 台湾及南韩等国家和地区。,龙岗街道办,坪地街道办,坑梓街道办,坪山街道办,横岗街道办,10分钟,15分钟,10分钟,15分钟,20分钟
3、生活圈,坑梓用地现状从上可以看到，目前用地主要有4类： 1、工业用地：占到坑梓已用地的70% ，用量最大。 2、4类居住用地：主要以目前的农民房现状为基础，占近30%的体量。 3、科研用地：作为一些企业建立研发基地用。 4、商业用地：以目前已经形成的商业为基础。,深汕高速,深汕公路,龙兴路,规划以工业为重，居住用地和工业用地相互混杂。使得目前片区形象较差，居住氛围不强，档次较低。,坑梓印象,成片的工业区+厂房+农民房,19年来没有开发过商品住宅,2006年，第一个商住项目金田风华苑问世,项目概况,项目位置：深汕路和龙兴南路交汇。 项目性质：旧城改造。 用地面积：总用地面积为31676.2，分为
4、2个地块。 1# 用地面积9718.3 ，可用占地6000 。 2#用地面积21957.9 ，可用占地18500 。 容积率未确定。,永泰百货,1#,坑梓商业街区,金田风华苑,同 富 裕 工 业 区,5分钟生活圈,光祖中学,福万佳购物广场,2#,项目SWOT分析,关于项目的思考,我们的项目究竟面临怎样的市场环境？ 未来的市场发展趋势如何？ 我们的项目所拥有得核心资源是什么？ 我们应该采用什么样的开发策略来赢得市场？ 我们的客户在哪里，他们需要怎样的产品？ 未来项目价格能够是多少？ 如何结合开发策略，合理利用地块资源，做到价值最大化利用？,由于区域市场发展的极度不成熟，常规的房地产区域性研究可行
5、吗？ 仅仅通过对本地考察就足够了吗？ 我们在思考。,看看市场,20分钟生活圈，将我们的思维触角向四周延伸,龙岗中心城房地产概况,目前是深圳房地产最为热点的区域之一。 各大品牌开发商云集（招商、天健等）。 目前销售价格在60007000之间。 建筑多为小高层和高层，户型以大面积的3房和4房为主。 90%以上的本地客户，辐射周边区域（横岗、东莞、坪山、坑梓），同时吸引了关内投资客户的关注。 片区氛围日益成熟，交通便利，片区形象高档。 高起点规划，片区未来发展潜力巨大。,惠阳房地产概况,在沉寂了10年之后，随着南海壳牌项目的开工和大亚湾开发区的建设，再次成为人们的关注焦点。 距离龙岗中心城15公里，
6、2005年成交均价达到2500元/，具有一定的价格优势。但同时也具有10000元/平米的产品，区域可塑空间较大。 建筑以小高层为主，并有别墅高档产品的出现（棕榈岛）。 在惠州的房地产大开发的背景下，房地产发展逐步受到市场的关注。 房地产开发企业63家，目前启动的项目近20个，拥有大量的土地储备。 以本地客户为主，有辐射周边区域的趋势。目前的客户有部分是龙岗、淡水、坪山、坑梓、东莞、关内以及香港客户。特别受到深圳客户的关注。 各大知名品牌开发商对该区域高度关注，结合深圳各大媒体对其宣传，极大的提升了该地区的知名度。,坪山房地产概况,长期以工业为支柱产业发展，房地产起步较晚，发展速度较快。 产品发
7、展多样化，有商业也有住宅。 目前销售价格已经攀升至4000元左右。 主要为本地客户，有辐射周边区域的趋势。目前的客户有部分是龙岗、淡水、坪山、坑梓等。 从规划的角度看，坪山深圳是7大住宅配套区之一，片区房地产开发前景较好；（深圳市近期建设规划（200305），全市重点配套建设后海、横岗、龙岗、坪山、新安、光明、龙华七大居住区。）,坪地房地产概况,以工业为经济支柱产业发展，房地产起步较晚。 西湖苑是坪地开发的第一个商品房项目，目前销售到3期。 目前小高层销售价格为4200元左右。别墅7800元。 主要为本地客户，有辐射周边区域的趋势。目前的客户有部分是龙岗、淡水、坪山等。受到关内投资客户的关注。
8、 从发展前景来看，深圳特区外8大组团分区规划草案公布后，坪地正式被纳入到龙岗中心组团中去，作为东部发展州综合服务中心的一部分 。重点发展商业服务业、房地产业、金融业等，就房地产远景来看，受益于相对成熟的龙岗老镇及龙岗中心城的带动 。,坑梓房地产发展概况,交通位置上处于龙岗中心城、坪山、惠阳之间，4者之间的通达性非常好。 长期以来以工业为主的发展模式，19年来房地产的发展为零。 直到2006年1月，坑梓的第一个房地产旧改项目金田风华苑才正式推出（目前销售商业部分，销售状况比较理想.住宅和公寓还没有推出）。 目前客户基本为坑梓本地客户，近7成以上为自用，近3成为投资。,房地产尚未形成规模，开发处于
9、空白，目前不被外界市场所关注,综合城市规划发展前景、房价、发展速度、市场关注度、购买客户群体、发展空间,片区房价 市场关注度,城市规划发展前景、 发展速度、可发展空间,低,高,低,高,龙岗中心城,惠阳、惠州,坑梓,房地产市场重点,坪地,坪山,坑梓房地产未来发展前景,坑梓用地规划（20052020）,2005年10月，深圳规划部门结合东部工业组团分区规划，对坑梓进行了重新的整体规划。可以看到，这次规划将居住、商业、工业区域作了较好的有机结合。使得居住生活，商业区域与工业区域基本分开，较大的改善了居住环境，提升了片区的形象和档次。以深汕路为界，分为南北2个片区。,2#地块,1#地块,深汕高速,深汕
10、公路,龙兴路,工业/农民房的旧城拆迁改造,发展前景,坑梓街道3年来引进外资企业158家，实际利用外资达20多亿港元，投资过亿元的项目就有8个 。 高新技术产业加快提升步伐。用地23万平方米、投资额8000万美元的莹展电子科技工业园，首期工程开发10万平方米即将竣工投产，将成为大型IT产业生产基地；租厂1.5万平方米、投资2000万美元的西铁城科润液晶电子制品厂，用地3.7万平方米、投资1500万美元的韩国世模铁钢有限公司等相继建成投产，使坑梓的高新技术产业迅速扩张，如虎添翼。 优势传统产业“强势集聚”。占地56万平方米、计划总投资1.8亿美元的震雄工业园，又投资2.5亿港元扩建二期工程，为建成
11、全球最大的注塑机生产基地奠定了基础；首期工程占地70万平方米、总投资40亿元的深圳家具产业集聚基地已经进入前期开发阶段，未来2至3年内将建成国内领先、国际一流的产业园区；占地50万平方米、总投资33亿元的深圳自行车产业集聚基地也选址落户坑梓街道，将建成全球最大的自行车产业基地。,发展前景,震雄工业园，占地56万,天时达产业园，3园合一,家具及自行车产业基地，占地130万,沃尔玛物流配送中心项目； 投资10亿元,距离本项目58分钟车程,发展前景,发展前景,总投资75亿元的外环高快路，全长85.3公，设计速度100公里小时，预计06年底动工，09年底通车。 地铁三号线有望延长，经过坑梓，直通惠州。
12、目前在轨道建设上已经预留了与惠州城际铁路接驳的条件。 “龙二线”和“复合通道2”、“复合通道4”的建设，标志着坑梓交通状况得到改善。 “南坪快速路”、横坪公路改扩建、沙湾连接大工业区宝荷路段的沙荷路、正在施工中的深惠路、沿海高速公路等对坑梓房地产市场的影响来得最为直接。,复合通道关系图,发展前景,可以预见，随着政府规划的落实，大型产业园区陆续的建成投产，交通的改善，势必带来强大的经济拉动力，也为坑梓未来房地产发展带来强大的经济支撑力，同时带来其他区域的置业者和投资者，在未来的35年内进入稳步发展的阶段。,项目开发策略,以本地客户资源为主体，挖掘引导潜在客户。 以大量住宅作为短期资金的回收点。
13、以商业作为开发商的未来长期收益以及增值点。 细化目标客户群体，对1#和2#地分别定位规划，达到市场细分。 抢占坑梓市场空白点，尽早启动项目，占领市场先机。 在市场竞争策略上，可采用“市场追随者”的方式，对产品进行全新打造。,项目开发策略,寻找我们的客户,我们的客户,总人口15万人，其中本地户籍人口1.2万,本地居民 （原居民、私营业主、公务员）,企业员工,私营业主,坑梓主要人口构成,本地居民,户籍人数约在1.2万左右，户数近3000户。 目前大多数住自建房，一般是楼下出租，楼上自己用。一般一家人住在一起。 主要收入为物业租金+ 分红，一部分人自己做生意。2005年人均可支配收入达到27072元
14、。 有较好的资金实力。有部分人会购买龙岗中心城的高档物业，但是数量较少。 比较习惯于本区域的生活环境，有一定的本地情节。,主力客户,私营业主,目前坑梓各类法人企业近300多家。 各类私营经营个体户超过4000家。 消费力比较强。 有能力购买龙岗一些高档楼盘。 （我司代理的龙城国际、东方御花园、罗马公元，均有坑梓客户购买，大多数为私营业主）。 由于积蓄丰厚，对生活等各方面的要求开始有较高的要求。,主力客户,公务员,在本地有较高的社会地位，有着深厚的社会基础。 收入来源比较多样化，有一定的资金实力。 有改善居住环境的需求，已经有少量人购买龙岗中心城的高档物业。 数量不详，但预计保守数量在400人以
15、上。 （工商+ 行政+税务+公安+政法+工业区管理处+6个村委等）,主力客户,企业员工,为片区主要人员组成部分人数约在13.5万左右； 月收入在6001000元之间； 该群消费者薪金待遇低，消费能力较低； 行走工具主要为公交车/步行，故多在厂区周边活动 工作流动性较大,为片区第二大组成人员，人数约在2800人左右（1：50）； 具有较好专业技能或受过较高的教育程度，对生活有一定的追求，相当一部分人与家人生活在一起； 月收入在25005000元之间； 多数仍以公交车为主要交通工具，少数为“有车一族”； 工作地点相对稳定，部分员工流动性大。,该群人员数量最少，约在1400人左右（1：100）； 该
16、群消费者多为知识分子，受过一定教育，对生活有 追求， 月收入在800010000元以上，消费承受能力强； 自己租住，或者居住在公司的管理楼； 对生活环境有较高的要求。,总人数在14万左右,可挖掘客户,次主力客户,潜在客户分析,可以看到，仅目前的人口结构，按照比较保守的估计，就将有近3800批地潜在客户，其实际数量预计将会在4000批以上。,市场供需分析,近4000批地较有效客户。 金田风华苑（200套公寓+ 216套住宅）。 近两年龙岗中心城对坑梓客户的少量消化。,供不应求,客户需要怎样的产品,龙岗街道办,坪地街道办,坑梓街道办,坪山街道办,横岗街道办,10分钟,15分钟,10分钟,15分钟,西湖苑,风华苑,泰富华庭,东方威尼斯,金田风华苑,占地面积:33377 建筑面积:73600 （商业、住宅和酒店式公寓） 容 积 率：2.2
