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1、,“东鸿浩运营销思路”,东鸿浩运2016营销思路目录,Part1:,绥中市场宏观分析,Part2:,绥中家具建材市场现状分析,Part3:,绥中竞品商业项目分析,Part4：,项目swot分析,Part5:,项目定位方向,Part6:,客户群体定位,Part7:,推广策略,Part1:,绥中宏观分析,绥中市场宏观分析,绥中县位于葫芦岛市的南部，濒辽东湾。东隔六股河与兴城市相望，南临渤海，西与河北省秦皇岛市山海关接壤，北枕燕山余脉与建昌县毗邻。是环渤海经济圈的重点城市，辽宁省五点一线环渤海开发战略起点城市。辽宁沿海经济带重点支持区域。绥中县辖14个镇、5个乡、6个民族乡。全县人口71万，常住人口
2、59万。县内人口约23万.,Part2:,绥中家居建材市场现状,6大弊端阻碍兴城家居建材行业发展 市场整合升级迫在眉睫,绥中家居建材市场现状,需求巨大 缺乏龙头,布局零散 业态单一,规划落后 交通不便,缺乏规划 配套落后,没有管理 更无运营,缺乏仓储 没有配送,绥中家居建材市场现状,需求巨大 缺乏龙头,绥中综合经济快速增长带来社会消费水平大幅度提高，对于建材产品流通交易市场的要求日益提高，而现有家居建材市场存在诸多不足，绥中目前缺乏一个能承担起时代发展需要的龙头商贸大市场,绥中家居建材市场现状,布局零散 业态单一,绥中现有建材市场，较为分散，各市场业态单一，配套设施不全，无法满足消费者一站式采
3、购，市场客户流失严重。,绥中家居建材市场现状,规划落后 交通不便,绥中现有老旧市场内部交通较窄，人车无分流，交通拥堵，人流客流通行极不方便且没有物业服务。冬天商户及消费者苦不堪言。严重阻碍市场发展。,绥中家居建材市场现状,缺乏规划 配套落后,绥中现有建材市场规划混乱，人流动线规划不科学，业态组合不合理，导致商业死角多，市场发展不均衡，配套落后，经营活动举步维艰。,绥中家居建材市场现状,没有管理 更无运营,绥中现有市场缺乏专业管理运营团队，缺乏统一推广，现代化管理，商户只能自己跑客户，做生意较为吃力。,绥中家居建材市场现状,缺乏仓储 没有物流,绥中目前的建材市场缺乏仓储配套，现代化物流配送更无从
4、谈起，货物流转不畅，经营成本高，无法支撑商户把生意做大做强。,Part3:,绥中竞品商业项目分析,绥中竞品商业项目分析,竞品项目绥中德阳广场,德洋国际广场是绥中重点招商引资项目，地处绥中中心位置。占地面积12146.12，商业主体6层。,绥中竞品商业项目分析,竞品项目绥中德阳广场,主力店招商品牌,绥中竞品商业项目分析,竞品项目绥中德阳广场,楼层业态分布,注：以上价格是标价，最终的成交价格还有另外的优惠政策。,绥中竞品商业项目分析,竞品项目绥中德阳广场,开业时间,预计2016年10月份开业 现阶段招商已经完成50% 销售目前只对B1/F1层销售 开发商自持商业60%,绥中竞品商业项目分析,竞品项
5、目绥中德阳广场,优惠政策,年保底8%收益,按表价表每年给客户返还总房款的8%回报；,增值回购,3年开发公司按表格表的136%回购,10年开发公司按表格表的158%回购,运营利润,每年按利润分成的形式给投资客户不定返还,付款折扣,一次性付款9.5折 按揭付款9.8折,接待中心,绥中县内1个 葫芦岛新区1个,绥中竞品商业项目分析,竞品项目绥中鑫阳广场,鑫阳商业街总建筑面积10万，一期建筑面积5万，包括大型家居装饰广场、家具商场、陶瓷商场、生活精品大卖场等多重主题街区。,鑫阳商业街2016年重新启动招商、销售。,Part4:,Swot分析,Swot分析,S优势分析,W劣势分析,O机会分析,T风险分析
6、,Swot分析,优势分析,1、规模：5万的家居建材城属于绥中地区规模最大的家居建材类卖场，项目发展空间有利。,2、专业市场：家居、建材、家具专业市场，在绥中目前还是空白。,3、项目地理位置属于绥中地区中心位置。周边商业氛围好。,Swot分析,劣势分析,1、市场容量：5万的家居建材卖场在绥中地区有些偏大。本地客户资源不足。,2、消费模式：当前绥中消费最好的家居类产品属于中低端。,3、市场份额：绥中全县人口不到60万，消费有限，因此项目需要一个长期的发展过程。,4、客户情况:绥中近三年没有新开发小区，目前绥中家居建材的经营商户的经营情况不佳。,Swot分析,机会分析,1、市场整合：绥中目前家具建材
7、市场经营水平差，业态分布混乱，产品档次低，有提升空间。,2、行业发展：专业市场必定会成为城市发展和行业发展的趋势。,3、市场需求：大规模的专业市场是绥中的需求，市场发展空间很大。,Swot分析,风险分析,1、项目口碑不佳，目前项目的商业部分还未开始施工。客户会持观望态度。,2、竞品项目德阳广场目前销售情况不乐观，会影响到本案的营销进度。,3、鑫阳广场2016年也要重新启动，招商业态与本案相同，会产生竞争。客户分流。,Swot分析,Swot对策,引导消费者,引导经营者,引导投资者,Swot分析,Swot对策,引导消费者,1、让客户知道项目的地理位置 2、让客户对经营产品的认知 3、建立市场统一的
8、形象 4、商场商品升级，做到体验消费 5、兴城首家家居建材一站式批发、零售市场,1、让客户知道项目的地理位置； 2、让客户对经营产品的认知； 3、建立市场统一的形象； 4、商场商品升级，做到体验消费； 5、绥中首家家居建材一站式专业市场。,Swot分析,Swot对策,引导经营者,1、让客户知道项目的地理位置 2、让客户对经营产品的认知 3、建立市场统一的形象 4、商场商品升级，做到体验消费 5、兴城首家家居建材一站式批发、零售市场,1、项目未来规划； 2、项目的抗风险性； 3、稳定的经营条件； 4、品牌开发商的资金实力雄厚； 5、项目运营策略缔造永久旺市。,1、绥中唯一一家一站式购物体验式消费
9、的家居建材专业市场； 2、项目后期发展的稳定性； 3、开发商自持比例； 4、经营客户的进驻比例； 5、商铺的投资金额，面积； 6、如何保证客户的稳定回报比例。,Swot分析,Swot对策,引导投资者,Swot分析,经营商户都知道新市场需要3年或5年的市场培育期。,投资客户也都知道项目运营起来后一定会有稳定的投资回报。,但是以往的商业项目会告诉经营商户免租或项目品牌如何或是我们的招商如何，告诉投资商户的回报如何。,而我司认为，我们应该告诉客户的是，在三年或五年的市场培育期我们要做什么才能确保商场的永久旺市。只有商场的永久旺市才能保证投资客户的投资回报。,Part5:,定位方向,定位方向,本项目我
10、们要做什么？,创新创业之城 梦想希望之都,定位方向,绥中首席150000豪布斯卡商业帝国,定位方向,绥中首家50000一站式购物 体验式消费家居建材广场,定位方向,关键营销问题,投资者凭什么投资 东鸿浩运,经营商户凭什么要在东鸿浩运经营,开发商如何规避开发和经营风险,定位方向,我司的观点,投资者凭什么投资东鸿浩运？,客户的想法,我有20万余钱，一直想找个投资出路，但是：我是投资股票，还是投资地产？投资地产的话，是投资住宅还是投资商铺？如果投资商铺，是选择步行街、百货类市场还是建材市场？如果投资建材市场，是投资鑫阳商业街还是东鸿浩运？,东鸿浩运看上去挺好，位置不错，价格也合理但是：建材行业铺位租
11、金这么低，投资收益是个问题？买这种铺位，会不会升值呀？ 鑫阳是门市，开业都这么长时间了，你看现在也不是做不下去了吗？ 德阳广场做了这么长时间，一直没怎么卖出去。绥中商业地产有没有前景呀？,我司的观点,绥中家庭投资理财新方向！,东鸿浩运家居建材城“财富航母”震撼启航 “聚宝盆+保险柜”计划,我司的观点,“聚宝盆+保险柜”计划-五大王牌之一,绥中首创财富商业集群,绥中最大、最全、最有钱景的，集吃喝玩乐购于一体多业态组合的商业集群,我司的观点,“聚宝盆+保险柜”计划-五大王牌之二,先招商，再卖铺！ 颠覆商业地产开发模式，突破市场经营瓶颈 给投资加上保险！,我司的观点,“聚宝盆+保险柜”计划-五大王牌
12、之三,50000万平米，一站式购物 体验式消费的家居建材广场 绥中规模最大、商家最多、品种最全、环境最好、级别最高的“一站式购物、体验式消费”家居建材装饰广场 全面颠覆绥中传统家居建材市场模式。,我司的观点,投入少，回报稳！0风险，高成长！,5年原价回购，买铺即收三年租金 “0风险”投资计划震撼出击,“聚宝盆+保险柜”计划-五大王牌之四,我司的观点,“聚宝盆+保险柜”计划-五大王牌之五,首创“商铺银行” 易首易供，坐享其成！,与著名银行机构合作，开发商（经营商）将市场租赁收益存进银行，由银行控制资金，直接将投资者的投资收益支付给投资者！,经营商户凭什么要在东鸿浩运经营,我司的观点,定位方向,经
13、营决定价值， 做旺就是硬道理！,我司的观点,东鸿浩运做旺与升值的“六大动力”之一,我司的观点,税惠要素 绥中唯一享受经营税费减免的商业集群,价值解读： 借助政府“绥中重点招商扶持项目”授牌仪式、政府对于本项目税费减免的政策批文的公示等一系列措施，通过政府支持和政策利好绑定商户心理期望，让项目价值优势深深印刻在商户心中。,我司的观点,东鸿浩运做旺与升值的“六大动力”之二,金融要素 绥中首家金融机构创业资金支持,价值解读： 通过与银行的战略合作签约仪式、银行对于签约本项目的经营户给予小额无息贷款的政策公示，让目标客群认定我们的项目就是绥中地区最容易实现生意梦想的地方。,我司的观点,东鸿浩运做旺与升
14、值的“六大动力”之三,创业要素 绥中唯一全民创业孵化基地,价值解读： 本项目通过政府授牌、批文认证成为“绥中唯一全民创业孵化基地”，让绥中的老百姓都知道我们的项目是政府认证的创业致富首选地。,我司的观点,东鸿浩运做旺与升值的“六大动力”之四,电商要素 绥中唯一信息化、商贸电子化产业电商平台,价值解读： 与阿里巴巴及其旗下淘宝、天猫进行深度合作，建立绥中区域电子商贸门户网站，实现项目成为“绥中唯一信息化、商贸电子化产业电商平台”,我司的观点,东鸿浩运做旺与升值的“六大动力”之五,商贸要素 绥中唯一一站式商贸采购交易基地,价值解读： 项目业态划分和功能划分齐全，涵盖种类丰富，实现了“复合主题商业”
15、的核心定位，将是“绥中唯一规模最大、品类最全、运营最先进、交通最便捷的商贸采购交易基地”。,我司的观点,东鸿浩运做旺与升值的“六大动力”之六,管理要素 八大体系及四流合一的科学管理系统,价值解读： 在经营管理方面，着力构建项目形象体系、卖场管理体系、推广体系、价格体系、质量体系、服务体系、运营体系、招商体系八大管理体系以及多套不同业态的运营管理指导；着力打造集物流、资金流、工作流、信息流“四流合一”的贸易产业平台。,我司的观点,定位方向,开发商如何规避开发和经营风险,开发商如何规避开发和经营风险之一,我司的观点,重树项目形象，重新包装项目,目前的形象包装不理想，未能体现项目的王者之气，未能树立
16、项目的行业地位,我司的观点,开发商如何规避开发和经营风险之二,理清项目价值要素，重新整合优质资源 树立市场投资信心，激发市民投资欲望,开发商如何规避开发和经营风险之三,我司的观点,商铺面积应将招商和销售铺位分开划分，在保留通道基础上出售小面积单位，将单位总价控制在10万元左右为宜。,开发商如何规避开发和经营风险之四,我司的观点,组建专业经营管理团队,5年保值回购对开发商压力不小，必须有专业团队经营，方可分解经营风险，又可为经营创造后续长期盈利点！,我司的观点,开发商如何规避开发和经营风险之五,招商先行，有旺“商”才有旺“铺”！,这是东鸿浩运商业信心的所在,Part6:,客户群体定位,目标客户群体,商业主力店老板,年营业额：200-300万 面积需求：500-1000 客群特征： 年龄在40-60岁之间 谋求经营范围的扩张 谋求更多的财富,
