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1、1,1,珠江实业集团 万宁春园湾项目可行性研究报告,二一年十月,目 录,Part1: 市场研究 Part2: 项目及周边规划分析 Part3: 项目定位方向初步建议 Part4: 项目成本收益分析 Part5: 综合结论,Program content,1,PART,市场研究,海南宏观市场研究 万宁房地产市场研究 海南东线代表性项目分析 小结,Part1：海南宏观市场研究国际旅游岛研究,时间：2010年1月4日 标题：国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,定位：提出了海南国际旅游岛建设发展的总体要求,明确海南国际旅游岛战略定位: 我国旅游业改革创新的试验区; 世界一流的海岛休闲度假旅
2、游目的地; 全国生态文明建设示范区; 国际经济合作和文化交流的重要平台; 南海资源开发和服务基地; 国家热带现代农业基地。,国家战略， 国际化的高度,国际旅游岛建设对海南的影响： 国际旅游岛建设是海南富民强岛的出路； 国际旅游岛的概念将为海南带来一个全新的投资机会； 国际旅游岛建设将推动海南各城市产业及建设发展，迅速站在巨人的肩膀上，与内地的大连、青岛、厦门、珠海等滨海旅游城市拉大距离； 随着国际旅游岛的发展，海南房地产产业将迎来新一轮的重大发展及结构调整； 海南全省产业布局面临着转型和升级的契机，结合国家政策不断发展和完善城市化建设。,国际旅游岛政策对海南的影响,Part1：海南宏观市场研究
3、国际旅游岛研究,国际旅游岛政策对万宁的影响,琼海-万宁组团主要发展滨海旅游、温泉旅游、国际会议、乡村旅游、休闲农业、休闲渔业等产品。 万宁石梅湾/神州半岛休闲度假区。建设集旅游度假、休闲疗养、现代服务于一体的国际旅游度假区。 万宁兴隆旅游度假区。进一步提升改造，打造成集温泉疗养、归侨文化、农业科普、演艺娱乐于一体的旅游综合度假区。 建设一批特色旅游小镇，按照“规划引导、企业参与、市场运作、群众受益”的原则，推动海口演丰镇、云龙镇、文昌东郊镇、定安龙门镇、琼海博鳌镇、会山镇、万宁兴隆镇等一批特色旅游小镇的建设。 推进中线地方高速公路和万宁至洋浦地方高速公路建设，形成“田”字型高速公路网络。提升现
4、有国道、省道技术等级，改善农村道路交通条件。到2015年，形成岛内“2小时旅游交通圈”。 万宁市中心城区要加强经济中心作用，城市空间向后海延伸发展，与乌场港开发区形成组团结构，吸引产业集聚，扩大城市规模，提高综合服务能力。,Part1：市场研究房产新政专题分析,“4.15” 以来国家出台的一系列房产新政,Part1：市场研究房产新政专题分析,海南省地方调控政策,Part1：市场研究房产新政专题分析,从2010年出台的一系列调控政策可以看出，政府的根本出发点是要保持房地产的稳定发展，遏制房价过快增长，预计在接下来的一段时间，中央还会陆续出台相关政策。 从现有颁布的政策看，主要是针对各种目的的炒房
5、和投机性购房，对首次置业门槛也有所收紧。 短期来看，政策的颁布严厉且密集，因此接下来1-2年之内，整体楼市会进入一个观望和调整期。 中长期来看，即未来3-5年，甚至更长的时间来看，随着国际旅游岛各项细则的实施，以及海南各城市发展配套的不断完善，房地产业将进入新一轮的发展热潮，海南中长期的房地产市场发展潜力巨大。 三亚“限购令”出台的在一定程度上抑制了海南房地产市场的投机性需求，同时不仅会加重购房者的观望情绪，也将对短期销售造成一定的影响。而对于想进行多套投资的客户来讲，可能会分流到海口和三亚周边的区域，如万宁、琼海等区域；对于开发商来讲，应在合法合理的基础上不断的调整销售策略和不断打造和提升楼
6、盘的各方面的价值，为延迟到来的旺季以及长远的发展做好充分的准备。,Part1：市场研究海南东线各城市发展状况分析,海口市整体定位与规划（1999-2010年）,海口发展城市新思路：中强、西拓、东优、南控 中强：做大做强中心城区 西拓：未来椰城发展新空间 东优：江东新区崛起可期 南控：护好城市之肺,省会城市，城市发展与建设引领海南，将继续发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用。,Part1：市场研究海南东线各城市发展状况分析,文昌市是国家“航天发射基地”落户的所在地。 文昌城市整体发展以科学发展观统领全局，以省会城市海口为依托，以航天项目为龙头，以两桥一路为轴心，以木兰滨海新城、铜鼓
7、岭旅游城、八门湾休闲小城、文城商贸城、冯家湾度假休闲城以及生态文明片区为支撑，把文昌建设成为具有文化、航天、椰林特色鲜明的中等规模滨海旅游城市 。 文昌市正处于大力发展第三产业时期，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推动房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业 。”,文昌市整体定位与规划 （2004-2020年）,航天城和高隆湾片区的开发，加快了文昌城市建设与发展的步伐，文昌将逐步建设成为集卫星发射、航天科普、度假旅游于一体的现代化航天城。,Part1：市场研究海南东线各城市发展状况分析,琼海市是海南省第三大城市，是岛东商贸的中心，是“博鳌亚洲论坛”国际性会议永久会
8、址落户的所在地。 近年来，琼海一直致力于良好投资环境的营造，塑造“一点两翼，三组团，五中心”的城市规划格局，加快供水、供电、通讯、道路等基础设施建设，并进行多个区域的规划招商。 目前琼海市主要规划区有博鳌水城特别规划区、龙湾港城市经济综合开发区、富海工业区等。,琼海市整体定位与规划 （2001-2020年）,博鳌亚洲论坛对琼海的拉动作用巨大，加快了琼海城市建设与发展的步伐，未来将继续将博鳌建设成为世界级国际会议中心。,Part1：市场研究海南东线各城市发展状况分析,万宁拥有独特的滨海旅游资源，其中109 公里的海岸带，有山钦湾、春园湾、神州半岛、石梅湾等 9 个优质海湾、 2 个神奇的内海、7
9、 个风光旖旎的岛屿和半岛。 万宁市按照“一带两区两片”总体结构进行战略布局，一带即东部沿海从北至南的109公里的海岸带；两区即大兴隆旅游区、大万城旅游区；两片即东山岭旅游片、龙滚-六连岭旅游片区。 万宁市的房地产发展未来将会按照城市“一带两区”的结构来发展，并且以石梅湾、神州半岛为代表的旅游度假区项目将会带动滨海一带发展成为高端的度假房地产项目。,万宁市整体定位与规划 （2005-2020年）,万宁目前城市建设与发展的速度较慢，随着神州半岛、石梅湾等区域开发的带动，将建设成集旅游度假、休闲疗养、现代服务于一体的国际旅游度假区。,Part1：市场研究海南东线各城市发展状况分析,陵水县具有优越的地
10、理位置、宜人的气候和丰富的旅游资源相得益彰。海岸线长57.5公里，东西宽32公里，南北长40公里，总面积1128平方公里。 陵水县享有“三湾、三岛、二湖、一山、一水”的美誉。被誉为“珍珠海岸”的海岸线上，有着有“天然养殖场”之称的黎安港和具有“ 家文化”特色的新村港；有景观靓丽的香水湾、清水湾、土福湾等著名旅游度假胜地；有全国唯一的半岛型、开放型的野生动物猕猴省级自然保护区 。,陵水县整体定位与规划 （1999-2010年）,近年来随着清水湾、香水湾和土福湾等湾区的开发，陵水的区域建设步伐明显加快，独特的气候及地理位置将其成为大三亚片区的重要组成部分。,Part1：市场研究海南东线各城市发展状
11、况分析,三亚市中国唯一热带滨海旅游城市，旅游度假资源丰富，珍藏三亚独缺房产资源成为大多数喜欢度假休闲的成功人士首选之地，同时也是资产保值增值的首选。三亚呈现国际化趋势，一系列大型国际活动，不断提升三亚的国内外知名度。 三亚的城市发展定位是以“一市两都三中心”作为整体结构功能布局，在发展方向上是以旅游业为主导产业，加快推进旅游国际化进程，将三亚建设成为国际一流的热带滨海度假旅游目的地。 三亚城市发展需带动琼南发展的南部中心城市；全国人民旅游度假、健康休闲的“大阳台”；世界著名、亚洲一流的热带滨海度假休闲目的地。,三亚市整体定位与规划 （1999-2010年）,三亚作为中国唯一的热带滨海城市，近年
12、来城市建设步伐也已加快，将继续把三亚打造成为世界级热带滨海度假旅游城市，发挥三亚热带滨海旅游目的地的集聚、辐射作用。,Part1：市场研究海南东线各城市房地产发展分析,东线各城市房地产价格分析,2010年上半年东线各城市房地产价格分析图表（单位：元/平方米）,从图表中我们可以看出，万宁房地产价格在各大东线城市中居最尾数，其中三亚居首位，其次是陵水等城市。 以此可以看出，在东线各城市房地产市场的发展对比下，万宁房地产发展空间相对其他东线城市较大，后续力发展强力十足。随着周边环境的不断完善，也将吸引更多的投资者和开发。,数据来源：海南房地产信息网,东线各城市房地产销售总面积分析,2009年东线各城
13、市房地产销售总面积分析图表（单位：万平方米）,作为省会的海口表现出强势的发展力，在海南各大城市中销售总面积居首位，其次是三亚，接下来是琼海、文昌、陵水，万宁居最末位。但随着国际旅游岛的大力建设，万宁作为东线城市的价值“洼地”，有着优质的海景资源和其他自然景观资源，受到了越来越多开发商和购房者的关注，未来发展潜力十分巨大。,数据来源：海南房地产信息网,Part1：市场研究海南东线各城市发展状况分析,海南近期土地政策分析,Part1：市场研究海南东线各城市土地市场分析,海南省2010年上半年土地政策列表,Part1：市场研究海南东线各城市土地市场分析,2009年海南省土地出让情况,随着国际旅游岛政
14、策的颁布，海南的土地市场逐渐升温，公开拍卖土地价格上涨较快，且优质土地资源相对较少。 就海南岛整体而言，东部海岸线纵深1公里已经基本没有国有挂牌出让用地，只有民间公司有部分区域有地块做土地转让或股权转让。且海南国际旅游岛建设发展规划纲要当中规定，海岸线200米范围内既有建筑物不得扩建。西线的土地资源储备较大，但一线海景地块也都表现出相当程度的紧俏。 综上所述，海南一线海景地块将非常稀缺，特别是海景和沙滩资源更为优越的东部海岸线。,海南近期各市县部分土地出让信息一览表,数据来源：中国土地信息网,Part1：市场研究万宁房地产市场研究,房地产市场板块划分及分析,万宁市的房地产发展未来将会按照城市“
15、一带两区”的结构来发展，并且以石梅湾、神州半岛为代表的旅游度假区项目将会带动滨海一带发展成为高端的度假房地产项目。,万宁房地产分为三大板块： 滨海度假板块（神州半岛、石梅湾等）、万城板块 、兴隆板块,万城板块,兴隆板块,滨海度假板块,Part1：市场研究万宁房地产市场研究,万宁房地产板块分析,Part1：市场研究万宁房地产市场研究,万宁重点开发项目分析,石梅湾华润实业 ：石梅湾度假区项目是海南省“十一五”重点项目，总面积为12平方公里。由华润集团统一规划、统一开发、统一招商、统一管理，总投资额约80亿人民币(目前已投资约15亿人民币)，建设周期15年，并聘请世界顶级的规划公司-英国伟信(Sco
16、tt Wilson)为项目进行了整体规划设计和市场策略研究，重点项目包括6 个五星级度假酒店、游艇会、高尔夫球场、文化村、SHOPPING MALL、直升机停机坪、度假公寓、别墅及与之配套的海上活动设施等。 神州半岛旅游度假区中信泰富 ：神州半岛位于万宁市城南30公里，总面积24平方公里，三面环海，一面陆地。由中信泰富公司投资建设，计划总投资100 亿元，建设周期为10 年，目前，该项目已累计完成投资20亿元。神州半岛地区总体规划布局结构为“一轴两区”。即“一轴”指老爷海及两侧的红树林共同构成的自然生态轴；“两区”指生态轴西南侧的滨海休闲旅游度假区和生态轴东北侧的现代化新市镇社区。 乌场湾国瑞地产 ：项目位于海南万宁市东部海滨的保定-乌场湾一带：东临南海，西至太阳河旧河道两岸，北起小海南岸至乌场岭(含甘蔗岛)一线，南抵保定湾南部的太阳河分洪口两岸。项目占地17平方公里，是未来万宁乌场滨海新区的主要组成部分。规划性质属于滨海城区土地综合开发及滨海旅游度假项目建设。 日月湾 ：日月湾是万宁开发较早的湾区，已经基本开发完，开发档次不高。 山钦湾国际社区中信
