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1、双井项目总结第一部分、前期工作总结 小组成员：常军、徐延春、张绍华、史庆华二零零八年十一月,第一部分、前期工作总结,第一章、合同签署过程总结 第二章、规划手续办理过程总结 第三章、法律问题总结 第四章、合作方关系处理总结 第五章、转让款支付总结,第一章、合同签署过程总结,第一节、双井项目前期工作简介 一、 双井项目转让合同简介 1、由我公司、北重厂、六公司三方签署转让合同 2、转让范围：双井项目2号楼、3号楼（优士阁） 其中：2号楼转让条件为3通一平（规划建筑面积41000M2） 3号楼转让条件为结构封顶（总建筑面积90500M2） 3、转让总价：6300万元+27150万元=33450万元
2、二、 双井项目前期工作简介,第一章、合同签署过程总结,第二节、 三方合同的签署与执行分析 一、 三方合同形式的分析 1、三方合同的合作形式如同“三国”的关系，相关制约，同时也相互依托 2、由于在漫长的合作过程中各方利益关系，会使合作的三方关系错综复杂，带来很多矛盾 3、需要有更高明的处理关系能力，才能执行好三方合同 二、 双井项目三方合同的签署分析 我公司、北重厂、六公司三方（新开发商、土地方、原开发商）,第一章、合同签署过程总结,第二节、三方合同的签署与执行分析 三、 双井项目三方合同的执行分析 北重厂想尽快转让开发双井项目，收回土地成本。六公司想借项目转让，将所有债务都集中到双井项目，占满
3、利益。我公司想尽快开发回收资金。 1、合同签署期：北重厂积极促成；六公司否认合同，后被迫承认。 2、手续办理期：北重厂全力配合；六公司设置障碍，要钱。 3、开工建设期：北重厂配合；六公司债权人，要钱。 4、竣工入住期：北重厂配合2号楼，要钱；六公司债权人诉讼。 5、收尾结算期：北重厂配合收尾谈判，六公司事不关己。,第一章、合同签署过程总结,第三节、项目测算过程出现的问题 一、 项目调研过程测算检讨 1、项目调研阶段测算过程 成本6130元/M2，销售7500元/ M2。税后销售利润率3.8% 2、项目调研阶段测算问题所在 （1）、先有开发思路，再进行测算，（2）、研发部的职能关系 二、 初步分
4、析测算的修正 1、修正测算： 成本7510元/M2，销售8500元/ M2。利润率7.6% 2、与原测算偏差分析 （1）、原测算未计算公共配套费用，其他各项也保守。 （2）、原测算均价成本并非以销售面积计算！（实际为7180）,第一章、合同签署过程总结,第四节、项目定位与计划的偏差分析 一、 新青年公寓定位的失误分析 失误原因：原项目测算出现的误导；对开发节奏估计的过于乐观 二、 自由商务空间定位的出台 由新版项目测算引发，为8500元/M2的售价寻找支持 三、 自由商务空间定位的细化 是一个“行动学习”、“群策群力”的过程，逐步细化，完善 四、 项目发展计划的调整过程 由客观项目进展引发，重
5、新审度了项目实际情况，调整开发计划,.（.） 专业提供企管培训资料,第二章、规划手续办理过程总结,第一节、计划审批工作总结 一、双井项目计划工作办理情况介绍 1、将双井项目3号楼由原来的基建计划变更为商品房开发计划。 2、巧妙地利用规划规模，增加了3号楼计划面积做了调整。 3、利用六分公司不具备法人资质，在六分公司全力阻挠项目转让的前提下，迅速将立项变理至我公司名下。 二、对计划工作的一些想法 1、计划审批工作是一个项目最早的审批文件之一，是项目开发权属的确认文件，十分重要。 2、从目前我国法律的执行情况来看，并不是以立项的变更来界定项目权属的转移，因此，我们不能认为办理完立项过户就安全。,第
6、二章、规划手续办理过程总结,第二节、规划违章问题的相关分析 一、规划违章问题的产生 1、六分公司在开发建设3号楼时，先后取得71000平方米及83000平方米两个建设工程规划许可证。 2、双井3号楼结构封顶时的建筑面积为90500平方米，存在7500平方米的超面积违章情况。 3、我公司在受让该项目时知道此情况。 二、规划违章问题的解决 1、由于六分公司以前的不当作为，使市规划局准备据此重罚。 2、我公司出面后，市规划局态度有所缓和。 3、原规划办理存在问题，我们利用这一点迅速解决规划违章。,.（.） 专业提供企管培训资料,第二章、规划手续办理过程总结,第三节、规划审批工作总结 一、建设用地规划
7、许可证 在完成法院对规划手续的冻结后，迅速办理完成用地证过户。 二、建设工程规划许可证 1、在处理完规划违章及法院冻结后前，提前办理人防、消防、环保、交通、教育等项的审批。 2、在处理完规划违章及法院冻结后，利用市规划局不愿翻旧帐的心理，以原证更改盖章的形式，变更了规证的开发商及面积。 三、规划验收 1、为保证A座的如期入住，超常规地进行了甩项（C座）验收。,第二章、规划手续办理过程总结,第四节、土地权属工作总结 一、土地出让手续 1、利用变更开发单位后的83000平方米的规划证，迅速签署土地出让合同，并缴纳部分出让金。 2、利用朝阳法院的冻结令，免除了大部分滞纳金与资金占用费。 二、销售证
8、1、在“华远京通”变更为“华润京通”的过程中，各项手续不齐备的前提下，取得了销售许可证。 2、变更A、B座一层及地下一层为商业面积的销售许可。 3、解决了由于分摊原则的变更对的销售备案工作的影响。,第二章、规划手续办理过程总结,第五节、开工手续工作总结 一、开工手续存在的问题 1、六公司只办理了71000平方米的建设工程开工证。 2、由于超面积违章，给朝阳质检站带来很大的麻烦。 二、开发手续的办理 1、考虑到开工手续办理的困难，公司领导全力支持了这项工作。 2、通过努力，使双井3号楼的开工证审批极端简化，仅以“变更”方式办理，免除了施工图审查及招投标等耗时的程序。 3、通过上层路线，在取得建设
9、工程规划许可证后48小时内，取得了变更了建设单位及建筑规模的新的建设工程施工许可证。,.（.） 专业提供企管培训资料,.（.） 专业提供企管培训资料,.（.） 专业提供企管培训资料,第二章、规划手续办理过程总结,第六节、规划手续办理工作的相关启示 1、对受让项目原手续情况了详细了解的必要性。 2、在特殊情况下“群策群力”的重要作用。 （1）、充分了解各参与方的立场及利害并加以利用。 （2）、充分分析项目处境并大胆实施非常规手段。 （3）、项目团队紧密沟通能节约时间与成本。 （4）、重要工作节点上，公司领导能给予巨大支持。 3、重要工作的变更（如分摊原则）要慎重。,第三章、 法律工作总结,第一节
10、、引言 我们必须清醒地认识受让在建项目所面临的法律问题的复杂性、重要性，旗帜鲜明地提出法律风险防控工作的最重要性。 必须了解清楚原项目所有人的资信状况、债权债务问题。具体来说就是原项目所有人的债权人有多少，他们对原项目所有人的债权数额有多少，他们与原项目所有人的关系如何，他们可能会采用那种手段来行使债权。,.（.） 专业提供企管培训资料,第三章、法律工作总结,第二节、与六分公司与北重厂订立受让在建项目合同的风险防控 一、相关工作 1、完成第二中级人民法院对2层的查封的解除工作。 2、完成第二中级人民法院对1至12层的查封、对规划的冻结解除。 2、完成海淀法院对13至15层的查封、对规划的冻结解
11、除工作。 3、完成朝阳法院对13至15层的查封、对规划的冻结解除工作。 二、总结 1、订立严谨的合同是必要的，但也不能过分依赖合同。 2、了解对方资信状况及债权债务情况十分重要。 3、增加风险防控意识与手段十分重要。,第三章、法律工作总结,第三节、对原项目建设总包方建雄公司风险防控 一、事件过程 1、签署总包合同，但建雄集团拒不执行工程师指令。 2、与建雄、六公司签署三方还款协议。 3、取得现场控制权。 4、建雄申请仲裁，双方解除总包合同。 5、建雄诉讼我公司，要求还款。 二、总结 1、争议解决方式选择恰当，目的明确，快速有效。 2、现场证据不足，使仲裁及诉讼过程中我方不能提供充分证据。,第三
12、章、法律工作总结,第四节、对六分公司的债权人-申请执行或查封优士阁项目的债权人的风险防控 1、六公司对建雄集团的欠款（签署三方协议）。 2、金坛公司的申请执行（向法院缴纳执行款）。 3、中航勘的申请执行（向海淀法院缴纳执行款）。 4、部分购房人的申请执行（向朝阳法院缴纳执行款）。 5、博宇弘城设计公司申请执行（向东城法院提异议）。 6、恒远基业公司的申请（向二中院提出异议）。 7、一建公司的欠款（北重厂牵头下还款解决）。 8、特警学院的官司（目前正在市高法上诉）。,.（.） 专业提供企管培训资料,第三章、法律工作总结,第五节、对六分公司的债权人-原富邦苑业主及其他债权人的风险防控 一、无理取闹
13、、寻衅滋事的原富邦苑业主等债权人 在我司合法取得项目销售许可证后，我司合法的经营行为应该受到法律的保护。任何人不得擅自侵犯我司的合法经营权。如遇此情况，公司应立即请求公安机关依法保护我司及我司员工的合法权益，遇有紧急情况立即通报，请公安机关迅速制止一切危险情况的发生。 二、提起诉讼的原富邦苑业主等债权人 在正常应诉的情况下，也应该警惕一些身份、地位特殊，社会关系复杂的债权人，防止其利用特权和社会资源影响法官及相关职能部门的裁判，阻碍事态正常的发展，产生不可预见的结果。,第四章、 合作方关系处理总结,第一节、 与六分公司关系处理总结 一、六分公司在项目转让中的利害分析 六分公司由于项目运作的问题
14、，存在着大量的债务。六公司想借着项目转让之机，将全部债务都挂在双井项目下，尽量多吃多占，使自己得以有喘息之机，另寻发展。 二、战役过程描述 1、合同签署阶段：不想转让，不配合手续办理（立项过户）。 2、手续办理阶段：主要目的是要钱，以制造查封为手段。 3、工程进展阶段：逃避1号楼责任，债权转移。 4、项目收尾阶段：杀手锏（特警学院）。,第四章、合作方关系处理总结,第一节、与六分公司关系处理总结 三、我公司的应对策略分析 1、合同签署阶段：我公司与北重厂联手，利用六公司不具备法人资质的弱点，促使其总公司同意办理了立项的过户。 2、手续办理阶段：我公司通过与法院的联络，掌握了六公司执行案件的详细情
15、况，从而控制了六公司的转让费。 3、工程进展阶段：我公司利用法院查封与协助执行等，回避了大部分执六公司债权转让协议的债权人。 4、项目收尾阶段：特警学院一案正在上诉期间。 *、由于六公司的原因及项目情况的复杂，公司领导率领项目部、法律部人员，提出双井项目“五步走”的重大设想，有效地指导了双井项目的工作，事实证明，“五步走”的战略构想是符合实际的。,.（.） 专业提供企管培训资料,第四章、合作方关系处理总结,第二节、 与北重厂关系处理总结 一、北重厂在项目转让过程中的利害分析 北重厂是想通过项目转让，将自己的土地成本及预期利润回收，急于寻求合作，因此积极配合项目转让工作。 二、战役过程描述 1、
16、合同签署阶段：与我公司联手，利用六公司不具备法人资质的弱点，通过努力促成了项目转让的事实。 2、手续办理阶段：积极主动配合办理各项转让手续。 3、工程进展阶段：积极配合现场施工，售楼处、变电室等事件均全力支持了我公司（虽然在过程中也有小算盘）。 4、项目收尾阶段：主动扒进结算谈判工作，并主动推动六公司配合结算，其目的为“少扣钱、能交差”。,第四章、合作方关系处理总结,第二节、北重厂关系处理总结 三、我公司的应对策略分析 1、合同签署阶段：我公司与北重厂紧密协作，促成了项目转让，建立了良好的可信任合作基础。 2、手续办理阶段：利用北重厂着急的心态，要求其做了很多配合。并重点做了北重厂重要人物的工作，同时了解了
