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1、房地产企业 纳税筹划和财务运作,王景江,中国注册会计师 北京托众管理咨询公司总经理 北京同道兴会计师事务所合伙人 中国企业联合会客座教授 国家会计学院客座教授 世界税收联合会财税研究员 新加坡华新世纪管理研究院客座教授 中国税务通网络客座教授 首都经济研究会理事,总经理 首席管理咨询顾问 中国注册会计师 王 景 江 教授 EMAL: 手机：13501122469,著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问. 现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业发展研
2、究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授，和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问. 曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理. 为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询,为上百家企业提供内部培训服务,在全国数百场高级财税研讨会上演讲,全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾,全国CPA 考试辅导
3、主讲教授，多家机构卫星转播课程主讲。,目 录,房地产行业面临的问题和对策,房地产企业纳税筹划思路和方法,房地产企业财务运作能力提升,1.房地产行业政策调整及其对策,产业 政策,国务院18号文件精神 肯定房地产行业：国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。 18号文件核心内容： 提高认识，明确指导思想：国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、深化改革。 完善供应政策，调整供应结构：发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度；控制高档商品房建设。 改革住房制度、健全市场体系：推进公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场，规范发展市场服
4、务。 发展住房信贷，强化管理服务：归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监管。 改进规划管理，调控土地供应：长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批。 加强市场监管，整顿市场秩序：市场监管、市场信息和预警、市场秩序。,央行121号文件精神 央行121号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。 央行121号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的
5、贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。,金融 政策,税收 政策,会计 法规,2.房地产行业市场运营问题及其对策,提高
6、企业核心竞争力,3.房地产行业财务问题及其对策,资金 运作 问题,（一）房地产信托。两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信托产品受到开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产公司募集资金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势及国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的时期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品，能使信托业与房地产业达到双赢的局面。 （二）房地产基金。在目前央行调控房贷政策的大背景下，房地产基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房地产基
7、金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报。当然，目前房地产基金品种的开发与推广，还有赖于立法及政策的支持与推进。 （三）“买壳”上市。根据目前的法律与政策，房地产企业上市受原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此，房地产企业直接上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司合作，通过“买壳”的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以股权受让的方式，成功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。,拓宽房地产行业融资渠道,（四）房贷证券化。早在上世纪70年代，美国开
8、始向投资者发行抵押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证可通过证券公司公开上市及流通。英国也于1985 年首次发行抵押贷款担保（MBS），并于1987 年再度发行MBS，在伦敦证交所上市交易。从理论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式”，即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”，即银行将住房抵押贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升级，通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。 （五）境外融资。房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境外设立投资公司，然后发
9、行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（BVI）设立投资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是，BVI公司的法定资本一般为5万美元以上。一般而言，在提交全部资料后，7个工作日即可完成公司设立程序。BVI公司设立后，可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的。,盈利 模式 问题,附加值理论：在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高起来，因为它有品牌，有健全的
10、售后服务体系。由此可见，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富。 “新技术的应用”是短期附加值最大，但成本也较高，适合有实力的项目公司采用；“创新或反叛”是附加值较大，但风险最高，适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；“包装”附加值实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色项目选用；“销售”附加值增幅较大，但成本及风险较高，宜有规模有实力属于市场挑战者角色的开发商采用；“服务”是长期附加值最大化，但兑现周期较长，宜有规模有实力属于市场领导者角色的开发商适用。,提高房地产行业产业链各环节附加值,财务 运作 问题,
11、一个中心：企业价值最大化,两个基本点：法人治理、财务管理,三个到位：经营、投资、融资活动管理到位,四方平衡：股东、客户、员工、社会利益平衡,五项改革：业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司,六项循环：预算、报告、收入、支出、资金、评估,企业财务管理变革,目 录,房地产行业面临的问题和对策,房地产企业财务运作能力提升,房地产企业纳税筹划思路和方法,1.纳税筹划含义和途径,含义 比较,企业偷税案例,案例一： 某公司通过开具“小头大尾”的发票少交流转税和企业所得税。 案例二： 某公司通过做假帐的方法少列收入、多列成本费用。 案例三： 某公司通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企业所得税。,案
12、例 分析,案例一： 某公司利用自主定价权，通过关联方产品转移定价少交税。 案例二： 某公司为了少缴个人所得税，减少名义工资收入，加大个人职务消费部分。 案例三： 某公司通过合法手段将个人工薪收入平均化，减少应纳个人所得税额。 案例四： 某公司通过对限制性费用“转换”方式，减少纳税调整金额。,企业避税案例,案例一： 某公司通过合理设计融资方案，最大限度地少缴企业所得税。 案例二： 某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式，少缴企业所得税。 案例三： 某公司通过对业务招待费的合理控制，少缴企业所得税。 案例四： 某公司针对企业重组中的纳税特殊问题，向税务部门争取税收优惠政策。,企业纳税筹划案例,节
13、税 途径,2.纳税筹划的基本方法,3.纳税筹划案例分析,设立 环节,融资 环节,案例：宏兴公司计划在年融资万元，并设计了如下三个方案：,案例1: 某公司 A,2000 年 11 月兼并某亏损国有企业 B。 B 企业合并时账面净资产为500万元 , 去年亏损为 100 万元 ( 以前年度无亏损 ), 评估确认的价值为 550 万元 , 经双方协商 ,A 可以用以下方式合并B 企业。 A 公司合并后股票市价 3.1 元 / 股。 A 公司共有已发行的股票 2000 万股 ( 面值为 1 元 / 股)。 (1)A 公司以 180 万股和 10 万元人民币购买 B 企业 (A 公司股票市价为 3 元
14、/ 股 ): （2）A 公司以 150 万股和 100 万元人民币购买 B 企业。 假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化 , 合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为 900 万元 , 增值后的资产的平均折旧年限为 5 年 , 行业平均利润率为10% 。所得税税率为 33% 。,投资 环节,选择 (1) 方案:B 企业不按转让所得缴纳所得税 : B 企业去年的亏损可以由 A 公司弥补。 A 公司当年应缴所得税 =(900-100)*33%=264 万元 , 与合并前相比少缴 33 万元 , 但每年必须为增加的股权支付股利。 选择（2）方案 :因为支付的非股权额 (100
15、 万元 ) 大于所购股权票面价值的20%(150万股*1元*20%=30 万元)。所以 , 被合并企业 B 应就转让所得缴纳所得税 , 应缴纳的所得税为 (150*3+100-500)*33%=16.5( 万元 ) 。 B企业去年的亏损不能由A公司再弥补。 A公司可按评估后的资产价值入账，计提折旧，每年可减少所得税（550-500）/5*33%=3.3万元。,案例2：A公司向B公司进行整体资产转让，A公司资产负债表数据如下： 资产总额万元，其中固定资产净值万元，公允价万元；存货万元，公允价万元；应收账款及货币资金万元。 整体资产转让规定： 应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行
16、投资两项业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失,负债总额万元。 所有者权益总额万元。 净资产评估价值万元。 A公司享有B公司的股权，B公司所有者权益万元。 A公司： 销项税额 万元 应税所得万元（固定资产和存货增值） 假定次年转让该项股权，转让收入万元，帐面投资成本万元。 会计转让收益万元 转让所得（）万元,借：长期股权投资 359.5 负债 1200 累计折旧 200 贷：固定资产 1000 存货 300 应交税金-应交增值税（销项税额） 350*17%=59.5 其他资产 400,开发 环节,案例1：某房地产公司开发完成一普通住宅项目 , 销售面积 10000 平方米 , 公司领导在确定商品房销售价格时, 未能达成一致意见 , 但备选方案确定为 A 、 B 、 C 三
