《{地产市场报告}中原惠州星河地产新圩项目整体概念定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{地产市场报告}中原惠州星河地产新圩项目整体概念定位报告（111页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、塑造差异化核心竞争力，树立片区价值标杆，打造星河产品另一极 星河地产新圩项目整体概念定位报告,中原地产代理（深圳）有限公司惠州分公司 策略顾问部,PART A,项目深度解析,项目基本情况：本项目是星河地产在惠州新拿的一个面积约5000亩的地块，其位于惠阳区新圩镇，处于深莞惠三地的交界处，处于前期概念定位阶段。,沃背水库是项目地块的显要坐标，项目将围绕着沃背水库周围的土地资源进行地产开发，水库水面面积约50万。,项目地块在行政区域规划上属于惠阳新圩镇， 是深莞惠三地的地理几何中心 ； 惠阳新圩镇、东莞清溪镇、龙岗坪地街道是深莞惠三市接壤的唯一地区，属于城市边缘、后发展地区； 新圩镇距惠阳区行政中
2、心所在地淡水街道办事处18公里，距南海石化项目所在地大亚湾31公里；距清溪镇中心区28公里，距东莞市区58公里；距深圳市区49公里，北距惠州市区29公里。,惠州惠阳 新圩镇,东莞 清溪镇,深圳龙岗 坪地镇,惠州,深圳,东莞,沃 背 水 库,资源禀赋：地块处于城市边远陌生区域，拥有山湖景观，而且还规划有3000亩高尔夫球场；但其景观资源在惠州乃至整个珠三角尚不具有绝对优势。,50万平米湖景、3500米湖岸线,四面环山,植被丰富,规划有3000亩高尔夫球场,湖景：项目拥有约50万水面面积的沃背水库，其水质较好、湖面开阔，湖岸线约3500米，但沃背水库属于战略性储备用水，利用度有限； 山景：项目四面
3、环山，植被丰富，景观视野良好，项目周边还有大片果园； 高尔夫：还规划有3000亩高尔夫球场，可以打造为36洞球场，成为惠州规模最大的高尔夫球场之一。,从本项目所在区位、资源占有及开发规模来看，本案属于城市边缘陌生区域资源复合型的大型地产项目，适合开发高端度假类产品。,项目区位,资源占有,开发规模,项目属性：城市边缘陌生区域资源复合型的大型地产项目,城市边缘陌生区域,拥有复合型资源,大型地产项目,项目位于惠阳新圩镇，处于和深圳、东莞的交界处。项目所在地虽然近年来经济发展较快，但由于规划落后、配套缺乏、形象较差，属于城市边缘陌生区域。,地块位于新圩沃背水库附近，山景资源丰富，并享有约50万平米湖面
4、景观、3500米湖岸线，地块周边植被覆盖率较高，项目还规划有3000亩高尔夫球场，资源十分丰富。,项目总占地约5000亩（2000亩住宅+3000亩高尔夫），是惠阳占地最大的项目，建成之后也将成为深圳东体量最大的项目之一。,项目属性决定了本项目适合开发高端度假类产品，那么本项目的区域市场不仅仅局限在惠阳，还包括整个惠州、深圳、东莞，甚至整个珠三角区域。,华侨城天麓,万科棠樾,松山湖一号,万科东海岸,观澜高尔夫,光耀城,万科双月湾,雅居乐白鹭湖,天琴湾,深莞惠地区存在着众多与本项目有类似调性和档次的物业，在此只是列举区域代表性的项目。,深莞惠区域市场内高端度假项目一般都拥有优秀的自然资源景观，产
5、品线丰富，多以生态宜居的“第二居所”概念面向市场，涵盖了度假、旅游、投资、自住等多种功能，其价格在区域内达到标杆，溢价能力较高。,区域内高端度假项目资源、产品、功能趋同，目标客户相似，使本项目面临较大的市场竞争压力。,产品,资源,功能,价格,一般都拥有原生态的山水资源，自然景观丰富，生态环境良好。,产品线较丰富，主要以别墅类产品为主，注重度假体验，容积率偏低。,多以度假、旅游、投资、自住等复合功能为主。,项目价格在区域内达到标杆水平，溢价能力较高。,客户,核心客户主要为深圳度假、投资客户，对价格的承受能力较强。,深莞惠区域内高端物业趋同，目标客户相似，本项目面临较大的竞争压力,另外，追求创新和
6、卓越品牌的开发商星河地产也有意通过此项目开创一个新的产品系列。本项目不是星河时代，不是星河国际，也不同于星河丹堤，它将成为星河系列产品中新的一极。,星河时代,惠阳星河丹堤,星河国际,深圳星河丹堤,星河国际：高档商住项目，以高层产品为主； 星河丹堤：大型低密度、低容积率高尚社区，第一生活居所； 星河时代：集居住、休闲、购物、餐饮、娱乐等于一体的都会综合体； 星河新圩项目，将开创一个怎样的产品系列？,PART B,项目发展战略,相对于观澜高尔夫、华侨城天麓：项目不具备明显的山水资源、高尔夫资源和配套资源优势，因此项目无法与其直接抗衡。,相对于曦城：项目不具备依托核心城市资源的能力。,招华曦城,相对
7、于光耀城、振业城：项目不具备先入为主的市场形象和影响力，若项目同光耀城、振业城落入同一细分市场，则无法摆脱艰难的市场竞争。,光耀城,振业城,项目需要树立怎样的市场形象、到底将项目打造为什么样的项目来进行市场竞争区隔？ 最根本需要取决于： 项目的发展主题,项目发展主题制定的三大原则,项目属于城市陌生区域的大盘开发，因此开发主题应具备极强的包容性，能够对于项目形成可持续发展的推动力。,从突破市场竞争的层面上考虑，项目发展主题需要帮助项目实现鲜明的市场差异化形象。,项目处于陌生区域，因此项目发展主题必须是市场热点话题，能够有助于建立起强大的市场影响力。,Chiva-Som国际疗养度假村坐落在泰国华欣
8、的皇家海滨度假村，其以极致的养生主题，成为世界最负盛名的疗养胜地之一，吸引了众多名流，并连续多年被评为世界前三名的SPA度假胜地。,Chiva-Som位于曼谷南部210公里的东海岸，3小时车程； 项目占地42亩，享受部分海景，前有酒店遮挡； 希拉里、凯莉米洛、迈克尔杰克逊、张曼玉等名流指定养生度假中心； 全世界唯一连续八年荣获Conde Nast Traveller UK Readers 评选世界前三名的 Spa 度假胜地； 2006年荣获美國 Travel Leisure 杂志评选为世界第一名的 Spa 度假胜地。,市区,高尔夫,火车站,靠近海，但前有酒店遮挡海景,距市内15分钟车程,距高尔
9、夫球场约30分钟车程,Chiva-Som名为“天堂生活”之意，其哲学理念是追求思想、身体和灵魂的健康， 努力为每一个客人创造健康的生活方式。,Chiva-Som是一个奢侈的疗养胜地，它将泰国人的盛情和西方风格治疗方法最好地结合起来，集自然疗法和传统药物于一体，并致力于开发创造完整生活、健康体魄和安乐生活的方式，以及努力提供一站式医疗服务，使客人享受到最先进有效的治疗服务。,舒适自然的度假环境建筑融合泰国与现代西方的设计风格，景观以水为核心元素，既体现建筑之美，又注重客户舒适性，充分演绎度假风情。,精致別墅围湖与花园而建，遵循泰式传统建筑的风格； 每间房均设有个人阳台，可在此尽情享受迎面吹拂的海
10、风，呼吸新鲜空气，欣赏迷人海湾与落日美景； 房间内除提供完善的个人卫浴设施外，并提供专属的音响设备，让您闲暇之余可尽情聆听美妙音乐； 自然材质、各异花卉、泰式文化饰品，配备现代设施，打造度假人生。,最具特色的健康养生服务Chiva-Som以专业团队帮助和引导客户达到情绪、精神和身体上的健康。客户入住先接受全面先进的健康检查，根据每位贵宾的健康状况，提出养生建议及最适合的疗程、活动。,Chiva-Som服务人员多达375位，平均每3位工作人员服务1位客人，以独特的泰式殷勤之道款待每位贵宾。 该专家团队从业人员包括医生，护士，自然医疗师，治疗师以及专家顾问。 专家团队会针对您的健康状况提供一个完整
11、的解决方案，包括广泛的咨询、有益健康的治疗方法、锻炼项目、健身课程、温泉美容疗法以及营养和饮食计划。,提供各种不同项目的疗程，帮助您更美更健康主题菜单式或组合式的养生计划，随心参加的150多种课程，更配有全程咨询顾问。,Fitness Retreat (from 5 nights） 减肥疗程（5晚） Spa Retreat (from 3 nights） SPA休养疗程（3晚） Physical Remedy Retreat (from 3 nights） 物理治疗疗程（3晚） De-Stress Retreat (from 5 nights） 减压疗程（5晚） Detox Retreat (
12、from 5 nights） 排毒疗程（5晚） Anti-Aging Retreat (from 5 nights） 抗衰老疗程（5晚） Stop-smoking retreat and so on 戒烟疗程等,减肥疗程,SPA休养疗程,物理治疗疗程,减压疗程,排毒疗程,抗衰老疗程,丰富全面的养生设施Chiva-Som提供多种理疗、水疗和其他卫生设施，并拥有世界上最多的SPA及健身相关设施，力求创建一个完全有利于健康的度假环境。,70多间理疗房多于客房数量（57间）： 瑜伽室； 户外按摩亭 ； 沐浴亭 环形室内游泳池 多级蒸气房 冷泳池 水疗足浴 体育馆； 锻炼房和舞蹈房； 独立分开男女热湿区
13、； 18间治疗房； 3间泰国按摩房； 水疗套房（包括6间治疗房，1间 水疗按摩房和1间水床房）； 5间医疗咨询房； 男女皆可的美容院； 修指甲和修趾甲房等。,室外泳池,食疗餐厅,户外按摩,按摩房,精致健康的SPA养生料理运动加上均衡的饮食，是健康养生的基本要素。配合养生计划，专家设计个性化菜单，提供精致营养的养生SPA料理，低脂、低盐、低胆固醇的料理方式且选用无公害食材。,由酒店自有的有机蔬菜和水果园提供菜肴原材料，所有食材均为绿色无公害； 营养学家根据客户量身制定菜单以帮助达到预定目标，且标出菜单上卡路里和脂肪数量。,总结：正是由于Chiva-Som提供了极致的健康养生服务，并树立起了知名且
14、良好的社会形象，才能成为世界最知名的度假胜地之一。,极致的养生主题演绎,知名且良好的社会形象,一流的设备设施,传统特色的泰式风格,系统的养生计划,主题菜单的选择方式,强势的顾问咨询团队,全程咨询式的服务方式,绿色生态行为及社会形象,Chiva-som-说此地是一生中必去的豪华度假中心，一点也不为过。 杂志评语,项目发展主题制定：养生概念主题,养生具备强大的包容性，可以涵盖度假、投资、第二居所等概念，适合大盘开发的可持续发展理念。,养生是目前市场的热点话题，并且在可预见的未来十年甚至是几十年都会是人们关心的热点问题。,项目具备高尔夫资源、优秀自然资源的优秀环境，对于项目打造养生主题社区具备良好的
15、硬件支撑。,PART C,项目客户解析,深圳人的健康状况：根据全国大中城市人群体检报告数据显示，深圳亚健康人群的比例全国最高，保守估计已经超过70%，其中知识分子，企业高管占据亚健康人群整体的七成。,健康越来越多的成为全球性的话题，环境气候的恶化，竞争的加剧，生活压力大是促使现代人追求健康生活的重要动因，随着通货膨胀压力的加剧，外部经济环境的恶化等都成为人们为健康置业的重要外因。,三湘海尚的溢价公式,根据中国第一健康网站39健康网对于中国四大城市北上广深的调查数据显示：四地人口中超过七成没有定时体检的习惯，且超过五成的调查人群认为自己处于亚健康状态。,超过六成的调查人群每月花费在运动上低于50
16、元，且工作之余的休闲方式超过六成处于看电影、看书等非运动状态。,每天都在进行的车海大逃亡,每天都会存在的业绩、任务、压力、体力透支,加班，正在进行时,每天的主食：快餐、外卖,深圳“不夜城”，应酬、泡吧、熬夜,流感季节的北大医院不得不站着输液,每天匆忙的行走在大街上，周身尽是挥之不去的忙碌与压力，城市在心头愈发逼仄！想减肥的时候，只能面对室内狭小空间，在跑步机上死去活来；九点上班不想迟到就得六点钟早早起床，然后死死的塞上两小时车；不得不达成的业绩目标！不得不去的应酬和海吃海喝！和邻居没有交流，只有工作、忘了生活、甚至有时忘了自己！这就是无处可逃的深圳生活！于是他们选择,他们会为了孩子的健康香港抢购洋奶粉,会开超过一个小时的车去吃农家乐,会经常吃各种维生素、抗生素、补药,会去买万科棠樾，享受自然山水及文化气息,会去买观澜，追求国际级高尔夫生活,会去买惠州的金海湾，体验国际滨海旅游度假时光,会去买华侨城天麓，让都市人回归自然,但却没有一个地产项目能给他们带来真正纯粹的家庭健康生活方式。 他们更需要一
