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1、郑州瑞邦能源中心 商业定位及招商运营方案,【2011年1月20日】,目 录,1,2,郑州高新区商业初步研判,项目主题功能定位分析,3,本项目产品规划建议,3,4,楼层业态分布建议,3,5,商业招租策略建议,商业运营管理建议,3,6,郑州高新区商业初步研判,1.1 郑州城市发展概述,“东移西进”持续深入，“大郑州”两翼齐飞！,伴随“大郑州”城市战略的进一步发展，西高新区历经几年沉淀，迎来久违的春天！ 省政府向东移至郑东新区，市政府搬迁至中原路西四环附近， 2011年6-7月份，荥阳并入郑州建区，大郑州城市框架进一步拉大，西区蓄势待发。 地铁1号线与2号线延伸进入西高新区，快速公交实现与市区的衔接
2、，进一步缩短了西高新区与市中心的距离，加快区域之间的交流融贯。 已经打通的农业路化工路、科学大道北环，规划中即将开通的东风路梧桐街、长椿路南拓至中原路、化工路延伸至荥阳上街区（上高路）等，预计未来2-3年内，大西区连成一片，三环与四环之间将成为郑州重要的社会经济增长极。 建业在高新区西四环购地9000亩、振兴预计在瑞达路与化工路交叉口购地8000亩，锦艺集团在科学大道瑞达路购地500亩，美景在四环边上购地3000亩，加上已经动工的升龙又一城600亩地、西雅图二期400亩项目，据业界专家预计，未来3-5年内，西高新区将成为郑州楼市的第一热点区域！,1.2 郑州西高新区商业综述,大型商业从无到有，
3、3-5年内全面开花,2009下半年以来，近20个超亿元商业项目入驻西区，西区商业将迎来新机遇！ 万达广场、宝龙城市广场、锦艺华都、锦艺国际轻纺园、中原文化广场、大中原果品物流港、中原汽配大世界、中原新城、中国郑州国际包装城、伟业时代广场、昱东大厦、建材家具大世界、明宇国际汽配城、郑州城市名人酒店、裕达国际会展中心、豫园综合楼、万乘时代广场和新浦花园 在市政规划上，近20个超亿元商业项目布址西区；交通上，地铁1号线将贯穿东西；消费市场上，大量高端楼盘的涌现，为西区提供了众多高消费人群。 其中高新区商业也将迎来从无到有的局面，振兴在瑞达路与化工路交叉口规划有近200万平米大商业，升龙又一城预计商业
4、体量占10万平米，美景商业体量近5万平米，锦艺集团商业体量达10万平米，加上本项目商业体量近3万平米，高新区商业迎来第一轮爆发期。,未来10年内区域人口突破百万，消费潜力巨大！,1.3 周边区域人口与消费分析,根据商业的普遍发展规律，商业的发展依托区域成熟与人口消费发展。 从目前来看，项目所在区域为工业与高校区，以流动性办公与业务人口居多，常驻人口不足20万，现实很严峻，显然不足以支撑本项目商业体量。 从长远来看，升龙又一城与美景、建业项目的陆续投向市场之后，预计5-10年内本区域人口将突破百万，一举解决人口与消费不足问题。 虽然本项目体量与其他项目相比无任优势，但是商业发展先入为主的规律，即
5、最先推出的商业项目总是最先植根消费者心智当中，成为一种约定俗成的商业区。因此，最先动工与完成的本项目，有可能成为区域标志性专业化商业区。,根据我公司对其他商业大品牌的跟踪，国内外零售与专业商业巨头正在对西高新区虎视眈眈，并初步对区域商业氛围与潜力进行考察分析。 家乐福超市：家乐福开发部有意与锦艺集团协商，考察科学大道与瑞达路地块，预计2011年展开评估等工作。 欧凯龙：专业的建材家居物流企业，在东西南北的大郑州布局战略中，西高新区作为一个空白区，已经开始对本区域进行关注。 赛博数码广场：本土最大科技产品物流专业运营商，年内已经开始对西高新区进行关注，待时机成熟随时跟进。 重庆家富富侨：国内最大
6、足疗保健连锁企业之一，目前正在与国家863中部软件园洽谈进驻意向，尤其看好本区域发展。 （请注意：以上列举的零售百货与专业商业巨头，可以做后期本项目引入主力店的重点，应予以积极关注、提前展开谈判。）,1.4 欲进驻高新区的商业大鳄,1.5 总结与启示,郑州信高新区经过数年沉淀，终于迎来难得发展机遇。 在本项目体量不占优势、无任何品牌知名度支撑的情况下，只要依靠专业化团队、精准实效的营销与运营策略、差异化的定位与规划包装，才有可能突出市场重围，赢得最后的胜利。 作为没有大体量居住人口支撑的区域，百货批零商业显然行不通，只有与区域形成差异化与补充的专业化商业相结合，才能找到生存之道。 先入为主，抢
7、占先机才意味着本项目赢在起跑点上。,“现实不成熟，前景很看好”抢占先机方可制胜！,本项目主题定位分析,2.1 主题定位核心指导思想,符合区域消费状况,定位方向的差异化,持续运营的前瞻性,产品规划的结合性,核心指导思想,2.2 主题定位思路发散思维,方向1：大型综合零售百货,方向2：专业建材家居市场,方向3：专业汽车配件市场,方向4：专业仓储式集散地,项目体量与人群消费特性不足以支撑,新建社区缺乏、且距本项目距离较远,中原路汽车产业带，本项目位置较偏,经营租金及利润相对较低，不可实行,只有立足区域产业优势资源，整合周边客群需求，避开综合型零售百货物业，切入一个与本区域产业发展相补充、差异化、细分
8、的专业市场， 才能化不利为优势，最终从竞争中脱颖而出！,方向5：综合性的科技市场,与科技市场无差异，招商运营难度大,2.3 社会热点产业发展带来的启示,新能源，将成为中国下一轮经济发展新引擎,新能源，又称非常规能源。指除煤、石油、天然气以及大中型水电等传统能源之外，刚开始开发利用或正在积极研究、有待推广的能源，新能源普遍具有污染少、储量大的特点，对解决环境污染和资源枯竭问题具有重要意义。按类别可分为：太阳能、风力发电、生物质能、生物柴油、燃料乙醇、新能源汽车、燃料电池、氢能、垃圾发电、建筑节能、地热能等。 新能源成为世界焦点话题。美国、德国、日本、韩国都已经或正在出台大规模的新能源发展规划，中
9、国的新能源产业发展规划也有望择期出台，截至2020年，从光电风电到核电等范畴，中国在新能源领域的总投资将超3万亿元。 胡锦涛访美签署数百亿美元新能源合作协议。2011年1月18日下午，中美清洁能源协议签字仪式在华盛顿举行，胡锦涛主席出席本次活动，双方共签署十三项协议，覆盖核电、风电、太阳能、水电、智能电网、碳捕获与封存等多个领域。,2.4 郑州及高新区产业发展考量,自1988年建区以来，郑州高新技术产业区初步形成了具有区域特色的五大主导产业：电子信息、新材料、生物医药、光机电一体化、新能源产业，形成了电子信息、软件服务外包、网络安全、新能源、仪器仪表、生物制药、超硬材料等七大特色产业集群。 其
10、中，新能源行业发展迅速，以光伏产业园、固态照明产业园和大学科技园为核心，形成了庞大的新能源行业版图，在全省行业中占极为重要的地位。,高新区新能源产业初具规模、潜力巨大。,2.5 站在更高的角度审视本项目,本区域为重要的新能源产业集聚地，投资商上下游的相关行业资源，郑州及全省巨大的行业需求，需要一个对外的窗口来进行展示。 瑞邦能源科技中心项目，涵盖3栋写字楼与5层商业体量，结合所属的标准化厂房区，与企业拥有的专家科研人才，形成了涵盖新能源科技产品的研发、生产、展销的完整产业链条。,投资商上下游资源&办公+厂房+商业=？,鉴于巨大的市场需求与快速发展产业圈， 我们必须站在整体产业发展，站在整个园区
11、和项目高度， 以持续发展的眼光来对本项目商业部分，进行科学合理的定位！,郑州专业市场空 白与巨大的需求,开发商关系资源 与配套物业形态,项目地理位置 与交通辐射力,高新区雄厚新 能源产业基础,2.6 主题定位的基本依据,主题定位,中原首座低碳节能科技产品广场,河南稀缺、郑州唯一 / 低碳节能产品与网络监控等 / 主题商业中心,2.7 本项目的主题定位,功能定位,集专业市场、商务生活配套为一体的地铁商业中心,立足郑西区，辐射河南市场 / 科技市场细分，差异化巨大亮点 办公、厂房、商业互补共赢，形成研发、生产、展销的完整产业链条 银行、餐饮休闲，满足园区乃至周边生活配套需求,2.8 本项目的主题定
12、位,2.9 主要经营业态归类,2.10 总结与启示,新能源行业的发展与雄厚基础，为我们提供了难得的机遇。 只有立足自身资源与优势，切入细分差异化专业市场，才能形成本项目的核心竞争力，为后期招商与运营奠定扎实的基础。 作为一个全新的专业市场，可以说是挑战与机遇并存，对我们后期产品规划、业态组合与招商实施，提出了更高的要求！,整合资源，细分市场，创造差异化亮点,本项目产品规划建议,3.1 商场整体规划建议,综合以上前述定位分析，我们建议： 整体上采取地下2层、地上4层的大型裙楼商业形态。 商场主入口设置在北侧中心位置，主入口前是设置1500左右大型广场，增加停车位与广场活动的功能，以利于后期积聚商
13、场人流与人气。 地下二层为停车场，地下一层为商业部分，地面广场中庭位置开口，通过电梯与自动扶梯，使地上与地下形成立体式商业区（有待与地铁公司沟通）。 由地铁口开通直达地下一层与地上商业部分的电梯，引导上下人流，增加各铺位商业价值。,下沉式地下一层商业,3.1 商场整体规划建议,在靠近商业两端的地上一层与二层部分，注意提前安排餐饮物业需求条件。 在北侧正门大厅两层挑空设计，设置上下的自动扶梯，引导上下客流；同时，建议在西侧端头区域设置观光电梯，既起到引导人流作用，更能形成独特商场景观。,3.1 商场整体规划建议,合理布置广场的停车位，与商场出入口和上下电梯保持一定距离，不对商业广场人流形成干扰，
14、更能方便客户直接进入商场或写字楼。 地下车库与地下商业部分设置特别的出入口，各自与3栋写字楼连接起来，这样既方便业主在地下广场与进入楼上办公，也可以避免车流与人流的杂乱无章，更能实现对商业部分人流的有效引导、商业价值的最大化。,各楼层业态规划建议, 根据项目的主题定位规划，确定楼层数及各个楼层的经营业态； 根据10公里范围内现在及未来常住与流动客群数量，确定项目体量； 根据项目所在区域未来商业发展状况，确定项目体量及经营楼层； 根据项目周边竞争对手经营形态，确定项目的主题和经营类型； 根据郑西区目前商业资源，招商状况及未来经营考虑。,4.1 整体业态规划依据,整体5层，其中：地下2层，地上4层
15、，业态各有侧重主题,楼层,B2F,B1F,1F,2F,3F,4.2 整体楼层业态规划,4F,4+F,楼层色块图（B1F）,综合性超市,4.3 各楼层业态分布示意,美食广场,其他生活配套,楼层色块图（1F）,4.3 各楼层业态分布示意,知名餐饮/银行,节能家电展示,节能汽车展示,餐饮/银行,楼层色块图（2F）,4.3 各楼层业态分布示意,节能照明,节能厨具,太阳能/采暖,楼层色块图（3F）,4.3 各楼层业态分布示意,其他工业节能产品,建筑节能产品,楼层色块图（4F）,4.3 各楼层业态分布示意,电子监控产品,中关或赛博超市,电脑/耗材与软件,楼层色块图（4+F）,4.3 各楼层业态分布示意,健
16、身生活中心,商业招租策略建议,楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。 严格控制招商品牌的层次，为主力品牌和形象旗舰店预留位置，这是保证整体层面上档次先决条件。 主力电脑、连锁超市品牌与银行餐饮品牌的招商工作结合起来，以银行餐饮带动人气、补充配套补助，以主力电脑连锁品牌烘托市场，制造影响力。 灵活采用店铺租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。 与西高新区管委会和河南科技市场等展开合作，有关部门合作，孕育系列广场文化活动，为众商铺聚集人气，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。 招商工作交由专业招商运营团队来执行，充分利用我公司的相关客户资源，以减小招商阻力、尽早启动项目。,5.1 招商策略指导方针,5.2 后期引进主力店建议,主力家用 节能品牌,节能照明：飞利浦、名派、欧司朗、雷士,节能厨具：绿厨、火星人、方太、帅康,太阳能与采暖：皇明、太阳雨等,节能家电：海尔、美菱、格
