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1、个人商品房按揭贷款 管理暂行办法 第一章总 则 第一条为规个人商品房按揭贷款管理，促进该项业务健康发 展，根据中国人民银行个人住房贷款管理办法、个人贷款管 理暂行办法和个人住房贷款管理办法（试行）等有关制度规 定，制定本暂行办法。 第二条本办法所称个人商品房按揭贷款是指本行向符合条 件的自然人发放的用于购买各类型住房或商业用房的贷款。 第三条个人商品房按揭贷款坚持“部分自筹、有效担保、专 款专用、按期偿还”的原则。 第二章贷款项目合作 第四条贷款分类 一、贷款购买的住房按工程进度，可分为现楼贷款和期房贷款 ( 一) 用于购买现房的贷款称为现房贷款。现房指已封顶、地价 缴清、相关手续完备、工程验
2、收合格的楼盘，不存在任何可能影响 竣工、入住、办理房地产证的不利因素或未决事项，该楼盘应该满 足有关部门核发房地产权证的所有要求或房地产证已办妥。 ( 二) 用于购买期房的贷款称为期房贷款。期房原则上必须是多 层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的楼盘。 二、按贷款办理的形式，贷款可分为批发性个人商品房贷款与 零售性个人商品房贷款。 ( 一) 批发性个人商品房贷款是指开发商就某一楼盘向本行申 请商品房贷款项目额度后，分批分期介绍购房者向本行申请商品房 贷款并愿意承担连带保证责任，本行据以对该楼盘购房者批量发放 的贷款，一般为一手楼。 ( 二) 零售性个人商品房贷款是指单个购房者为购
3、买一手房或 者二手房（住房）而直接向本行申请的贷款。 第五条楼盘的开发商应具备以下条件： 一、开发商应为工商行政管理部门批准成立的企业法人，具有 房地产经营许可证，具有较强的经济实力和良好的经营状况，没有 烂尾工程记录，具备连带责任保证能力。 二、以项目公司名义开发的楼盘，必须是通过竣工验收的现楼 方可办理贷款。对于实力雄厚，经营良好，信誉卓著的专业房地产 开发商为某一项目单独设立的项目公司，在落实开发商连带责任保 证的前提下，允许办理期房贷款。 三、对于批发性的个人商品房贷款，在与本行签订额度协议后， 开发商应在本行开设售房款专户，并将售房款存入本行，委托本行 对售房款进行监管。同时， 开发
4、商应保留贷款总额一定比例的资金 作为保证金，至少在开发商承担连带责任保证期间留存于本行。 第六条对合作项目楼盘的要求 一、合作项目楼盘要求地理位置好，具有较强的升值潜力和变 现能力。 二、对于一手房要求开发手续齐全，具备投资许可证、建筑许 可证、建设许可证、开工许可证、预售许可证，且已按规定交纳了 土地使用价款和有关的配套费用、取得了国有土地使用证，具有建 筑质量监测合格证明等。 三、对于二手房还要求贷款年限加上所购二手楼使用年限不超 过 30 年，已办好土地使用权证、房地产权证、房屋结构完好且不 存在水、电、物业管理、建造质量、环保交通、城建等方面的纠纷 或问题。 第七条贷款可由各支行推荐上
5、报总行，并由总行与相关合 作方签订协议，同时，指定相关支行办理相关贷款业务。 第三章贷款对象及条件 第八条贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人，包括中 国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。 第九条申请个人商品房按揭贷款的借款人必须同时具备下 列条件： （一）具有完全民事行为能力和合法有效的件； （二） 有稳定的经济收入，借款人家庭平均月收入不低于月债 务支出的2 倍，有偿还贷款本息的能力； （三）信用良好，无重大不良资信记录和行为记录。贷款申请 人在“个人信用信息基础数据库”中当前无拖欠，且近24 月来累 计不超过3 次拖欠记录； （四）持有与售房人签订的真实、合法、有效的购房合同、协 议
6、或其他有效证明文件； （五）能够提供符合本行要求的担保； （六）按下述规定支付购房首付款： 1、购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以下的，执行 不少于 20% 的首付款比例； 2、购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的，执行 不少于 30% 的首付款比例； 3、购买第二套住房的，执行不少于50% 的首付款比例； 4、购买个人商业用房、别墅的，执行不少于50% 的首付款比 例。 5、政策另有规定的，按相关规定执行。 （七）本行规定的其他条件。 第四章贷款额度、期限与利率 第十条贷款额度 （一）购买首套一手住房的，套型建筑面积在90 平方米以下 的，贷款额度最高不超过购房款的80
7、% ；套型建筑面积在90 平方 米以上的，贷款额度最高不超过购房款的70% ；若为二手住房的， 贷款额度最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中 低者的 60。 （二）购买第二套住房的，贷款额度最高不超过购房款的50% ； （三）购买个人商业用房、别墅的，贷款额度最高不超过购房 款的 50% ； （四）原则上不发放购买第三套（含）以上住房的贷款。 第十一条贷款期限 （一）一手房个人住房贷款期限最长为30 年；零售性的二手 房个人住房贷款期限最长为20 年；个人商业用房、别墅贷款期限 最长为 10 年； （二） 借款人申请贷款金额较大的，原则上贷款期限最短不得 低于 1 年； （三）贷
8、款期限不得超过所抵押房产的剩余使用年限； （四） 按揭贷款期限加上借款人实际年龄之和，原则上不超过 60 岁，最长不超过65 岁。 第十二条贷款利率按照 某某银行股份人民币贷款利率定价 管理办法的有关规定执行。 第十三条个人住房贷款期限在1 年以（含）的，遇法定利率 调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；贷款期限在1 年以上 的，遇法定利率调整，于下年度1 月 1 日开始，按相应利率档次执 行新的利率规定。 第五章贷款受理、调查、审查与审批 第十四条贷款受理。 本行可以委托合作项目开发企业代为受 理，也可以自行受理。借款人申请个人住房、商业用房按揭贷款， 需填写借款申请书，并提供下列资料：
9、（一）借款人及其配偶有效明材料，包括：居民、户口本、军 官证、警官证、港澳居民往来地通行证、居民来往大陆通行证、护 照或其他有效件，以及未婚证明、结婚证和离婚证等； （二）借款人偿债能力证明材料，包括收入证明材料、工作证 明、有关资产证明和资产出租证明等； （三）已通过房管部门备案登记的购房合同； （四）借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单 据（税务部门监制的预收款收据或发票、银行进帐单等）； （五）本行规定的其他文件和资料。 第十五条贷款调查。 实行双人调查，调查人员应对借款人购 房行为真实性、信用状况、购房首付款、还款能力、房屋交易价格 合理性以及提交的全部文件资料的真实性、合
10、法性和贷款可行性进 行调查。 查询人民银行个人征信系统，打印并保存借款人信用报告。 至少与借款人面谈一次，做好面谈记录，并出具调查意见。 第十六条贷款审查。审查人员应对贷款资料完整合法有效 性、借款人信用状况、还款能力、购房首付款、借款担保、调查人 员调查结论等在的容进行审查。 第十七条贷款审批。经审查同意的贷款，报本行贷款审审 委员会集中研究审批。 第六章贷款担保与保险 第十八条贷款担保。 采取阶段性担保加所购商品房抵押的担 保方式。 阶段性担保是指在取得以本行为抵押权人的房屋他项权证之 前，由售房人承担连带责任保证的方式。 （一）保证人必须是本行与之签订了商品房销售贷款合作协议 书的， 且
11、又是借款人所购住房或商业用房的开发商或售房单位；如 为二手房的，应为本行认可并签订合作协议的房产中介组织。 （二）在所抵押的住房或商业用房取得房屋所有权证并办妥抵 押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任； （三）本行应与借款人、抵押人、保证人同时签订借款合同。 第十九条担保的围包括主债权及利息、违约金、 损害赔偿金 和实现担保权的费用等。 第二十条抵押人原则上要办理保险。抵押人可在本行认可的 保险公司围自主选择保险公司办理有关手续。保险期限不得短于借 款期限，保险金额不得低于贷款金额，保险费由投保人负担，保险 单正本由本行代为保管。在借款债务存续期间，抵押人不得以任何 理由中断或撤销保
12、险。保险期间届满， 借款人未能清偿全部借款时， 抵押人须续办保险。保险单必须注明本行为该保险的第一受益人。 保险单中特别约定，一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直 接划付至本行指定的账户。 第七章贷款发放、支付与偿还 第二十一条签订借款合同后， 根据国家法律法规和当地的相 关规定，办理抵押登记、保险及其他必须的手续。 第二十二条贷款发放和支付。经本行同意发放的贷款，在借 款人办妥有关手续后，本行按照借款合同约定的用款计划和用途分 别划转至开发商（或售房单位）在本行开立的结算账户和保证金存 款专户，并由本行按有关规定监管使用。 第二十三条贷款偿还。 借款人应按照借款合同约定的还款计 划、还款
13、方式和还款日期偿还贷款本息。 第二十四条贷款还款方法。 贷款人与借款人应在借款合同中 明确约定还款期限和方法。偿还贷款本息可选择一次性还本付息、 等额本息还款和等额本金还款法。 （一）贷款期限在1 年以（含1 年）的，实行按季付息、到期 还清本息的还款方法； （二） 贷款期限在1 年以上的， 可采用等额本金还款法或等额 本息还款法。 借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同 只能选择一种还款方法，合同签订后， 未经贷款人同意借款人不得 擅自改变还款方法。 1. 等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本 息。计算公式为： 还款总期数 月利率（月利率） 每月还款额贷款本金 还款总期
14、数 （月利率） 2. 等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随 本金逐月递减，计算公式为： 贷款本金 每月还款额（贷款本金已归还贷款本金累计额）月利率 还款总期数 第二十五条还款日的确定。实行按月归还贷款本息的，自贷 款发放后次月起进入还款期，每月按20 日为约定还款日，首期还 款日为借款发生的次月20 日；第一期计算天数为开户当月的实际 天数加上次月的30 天；末期还款日为贷款到期日，计息天数为最 后一个月的月初到到期日的实际天数；除首期和末期外，其余各期 均按“公式法”计算还款本息。 第二十六条贷款还款方式。 借款人可采取委托扣款方式或柜 面还款方式偿还贷款本息，但提前还款只能
15、采取柜面还款方式。 （一）委托扣款方式即借款人委托贷款人从其指定的账户中直 接扣收贷款本息； （二）柜面还款方式即借款人直接以现金、支票或信用卡、储 蓄卡到本行规定的营业柜台还款。 第二十七条提前还款处理。借款人如提前还款，应向本行提 出书面申请。 提前清偿的贷款本金在以后期限不再计息，此前已计 收的贷款利息也不再调整。提前还款违约金按照本行相关政策规定 执行。 第二十八条借款的展期。 借款人在原合同履行期间，如不能 按照原还款计划按期归还贷款，可向本行提出展期申请，经本行批 准后，签订贷款期限调整补充协议，并办理有关手续，同时担保人 在展期还款协议上签字。 借款人申请借款展期只限一次，原借款
16、期限与展期期限之和， 个人住房贷款最长不超过30 年，商业用房贷款不超过10 年。原借 款期限加上展期期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷 款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不再调整。 第八章贷后管理 第二十九条贷款发放后， 贷款人必须加强贷后管理，做好贷 款检查。 项目竣工验收后，贷款人要督促开发商和借款人及时办理 抵押登记手续。 第三十条贷款人应建立贷后检查制度。对正常、 关注类贷款 可采取抽查的方式不定期进行，对次级、可疑、损失类贷款采取全 面检查的方式，每季度至少进行一次贷后检查，并填写个人贷款贷 后检查表，经支行（部门）负责人签字后及时归档。 第三十一条贷后检查可通过监测贷款账户、查询不良贷款明 细台账、 查询人民银行个人信用信息基础数据库、访谈、见面访谈、 实地检查等途径获取信息，并对各种信息进行综合分析，判断贷款 的风险状况，提出预防或补救措施。 第三十二条贷后检查人员应根据借款合同的约定，检查借款 人是否履行合同，重点包括以下容： （一）借款人依合同约定归还贷款本息情况； （二）借款人职业、收入、健康状况等影响其还款能力和诚意 的因素变
