《万科TOD产品模型建立研究报告-房地产-2019_解密》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科TOD产品模型建立研究报告-房地产-2019_解密（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,TO D 产品模型建立 天空之城 产品创新奖,1 . T O D 概 述 2 . 区 位 及 项 目 定 位 3 . T O D 设 计 导 则 . 安 全 边 界 . 产 品 呈 现,TODis 更多人在公共交通的车站附近居住、工作、购物、娱乐，也就是通过所谓的绿色交通（徒步、自行车、公共交通）可以 减少空气污染，地球变暖及废气排出等公害。通过对土地高度且多功能利用，可以保全绿地，并增加公园及运动文化设 施等，创出适合居住的环境和公共场所。TOD使紧凑的城市空间得以可能，对基础设施投资不是以线的扩展而是以面的 集中，提高了投资效率，且缩减了运营维护费用。在紧凑的城市空间里，地域冷暖房的导入
2、和太阳能发电通过智能网的 能源连接使高效利用成为可能。市民交通的改善使医疗保险福利等政府服务也得以财政消减。 （鈴木博明/世界银行主席都市专家）,绿色交通 土地高度且多功能利用 紧凑城市 效率,新一轮拿地利器,TOD概述,1.,匹配都市圈空间成长过程： 从“一极集中”到“多心多核”，且沿城际和轻轨展开,满足人口密度增长需求： 新城建设主要沿着城际和轻轨向边缘线状展开。人口向都市圈郊区集中，轨 道交通是最优选择。,技术壁垒,超大体量,强技术性 高门槛,整体性 高容积率 超大体量,拿 地 限 制,TOD是土地资源 获取的利器,上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要,以国际经济、金融中心为
3、支撑 ，建立上海在世界城市体系中 的领先地位。 提升上海作为国际门户和国家 交通枢纽的功能，强化综合交 通服务能力。 聚焦全球性的科技创新中心建 设，以科技创新为核心带动城 市全面创新。 创新生活、出行、交流交往模 式，建设高效互联的智慧城市 打造新型产业体系和良好创新 体系，建设适合各类人才成长 创业的城市。,发展绿色产业和绿色建筑， 提高城市环境质量，切实维 护生态环境安全。 严守生态优先的发展底线， 锚固自然生态格局和基底， 形成集约紧凑的大都市区空 间格局。 贯彻公交优先与绿色出行理 念，优化和提升慢行交通品 质，率先建成公交都市。 保障城市水源、能源和生命 线系统安全，提高城市智能
4、化运行水平。,从人的需求出发，营造更加便 利舒适、充满关怀的人居环境 ，增强归属感、认同感和幸福 感。 培育和发展城市的高品质文化 休闲功能和旅游服务功能。 建立健全城乡公园体系，为市 民和游客提供更多的区域公园 、城市公园、绿道、广场等可 供游憩的空间， 丰富公共空间的文化艺术内涵 ，塑造兼具历史底蕴和创意时 尚的现代都会,更具竞争力： 强化枢纽功能,更具可持续发展能力： 生态紧凑城市,更富魅力： 宜居公共体系,土地出让：城市中心区域土地越发稀缺， 新出让宅地多处于距离远、对轨交系统 依赖强的郊区地带,300 200 100 0,2014,2015,2016年1-10月,近3年上海外环内住宅
5、用地出让量,中心城区趋于饱和，新出让宅地多在距 市中心较远区域，对轨交系统依赖性更 强，TOD模式将成为未来支撑城市扩 张的主流。,单位： （万方）,城市型TOD核心站 城市核心区、老城区或重要交通枢纽等 住宅比例较低,社区型TOD沿线型 轨交非重要中间站、郊区、净地等 住宅比例较高,车金酒办商 公 站融店公业 共,都心TOD 城市枢纽 内部交通 +外部交通内部交通 生,车 金 酒 办商公 活 站 融 店 公,业共 服 务 大体量公共建筑，车站空间大 开发强度高 内外交通换乘，交通高度便捷 工作人口生活人口,沿线TOD 城市节点 内部交通,居 住,生活服 务,公 共,车办商 站公业,与生活区联
6、结紧密 与步行系统联结紧密 生活人口工作人口,大体量公共建筑 开发强度高 交通便捷度高 工作人口生活人口,强调城市机能,强调生活机能,区位及项目定位,2.城市共同体,居 住,生 活 服 务,车 站,办 公,公 共 空 间,商 业,功能配比,规划原型,社区型TOD特征：与生活区联结紧 密、与步行系统联结紧密、生活人 口多于工作人口,天空之城社区型TOD 轨交非重要中间站，住宅比例较高，强调 生活机能,大居,徐泾老城,待出让 住宅用地,工业区,仁恒西郊,N,徐盈路站,天空之城项目 总建筑面积：60万 住宅：24万 商业：10万 办公：9万 幼儿园：6000,立体交通系统,公共空间系统,复合商业系统
7、,家庭成长系统,精工住宅系统,艺术文化系统,恒温恒湿 智能家居 可变空间 抗震减噪 轻奢时尚,社区图书馆 精神会所 艺术装置 艺术空间,紧凑城市生活的融合,。 功,形成“一网 三轴 五道 十二园 “的规划格局，在地块内疏导地铁集散人流，并解决地块竖向高差 ”一网”:落实网格化小街区理念，完善城市慢行系统。每个小街区约200m距离设置景观节点。 ”三轴”:是指生活轴（绿）、知识轴（光）、生态轴（水）。 ”五道”:指5条连接地块各功能空间的街道，作为特色打造。 ”十一园”:指十一个节点景观，分为站前广场型、服务功能型、形象绿化型、休闲娱乐型4种主要 能，作为特色打造。,高差 8.4m,高差 13.
8、6m,高差 8.85m,高差 4.75m,高差3.1m,一网,三轴,五道,十二园,生活轴,知识轴,生态轴,站前广场型,形象绿化型,服务功能型,休闲娱乐型,公共空间策划,万,圣节,规划 形态 定位,产品 功能 定位,家庭型活动容器 聚集的、整合的、活力的、张扬的,整体 定位,+,站前广场,绿轴,+,多层次商业空间,商业策划,城市型 精品酒店群,落,规划 形态 定位,产品 功能 定位,类住宅 极小户型,品质活力 服务型配套,社区配套,城市共同体中的活力中心 融合的、便捷的、品质的、时尚的,整体 定位,+,+,自住客户 限购的客户，看重服务及地段，有一定的 调性追求，注重生活品质感,投资客户 一次性
9、购买多套，注重投资回报率。 租客以大虹桥商务区内的白领为主，收入 高，注重生活品质及配套便利,高端公寓 面积：150单钥匙 建筑：排布为南北向，关注通风、阳 光等，不可有纯北向产品，端套南北 通、中间套可考虑跃层 景观：保证栋距，南向有景观资源 室内：保证至少两面宽朝南、与住宅 装修标准相当,多钥匙产品 面积：150，尽量分割成5钥匙或6 钥匙产品，将投资收益最大化 建筑：塔楼分布，与朝向相比采光更 加重要 极小户型建议4.5m层高复式 景观：垂直绿化或空中花园； 室内：精品酒店风格、可变空间、智 能家居,SOHO策划,规划 形态 定位,产品 功能 定位,现代宜居的时尚生活社区 舒适的、自然地
10、、便捷的、时尚的,整体 定位,+,精品住宅,公共空间体系,+,品质会所,+,底层架空,风雨连廊 体系,+,社区客厅,+,现代都会 风格,住宅策划,城市共同体,Uni-City 上海微缩紧凑城市的当代实践 高于综合体，优于国际社区的融合社区TOD 立足于多年的积淀，上海城市未来发展方向的重新思考,业态,体系,空间,交通,转换,健康,环境,体系,技术,方案,02 公共,01 复合,03 立体,04 模式,05 生活,06 步行,07 解 决,08 地 标 性,广场,道路,步行,公园,TOD 特殊性,高差,坡道,台阶,扶梯,电梯,轨交,巴士,绿色,生态,风雨 连廊,雨棚,HIGH LINE,微气候
11、改善,传送带,结构 转换,抗振 减噪,泄爆口,市政,商业 界面,商业,办公,SOHO,住宅,TOD,3. TOD设计纲领,品质居住体验,配套商业街区,舒适活力公园,+,+,居 住,生 活 服 务,车 站,办 公,公 共 空 间,商 业,车 站,金 融,酒 店,办 公,公 共 空 间,商 业,生 活 服 务,城市型TOD 以城市型业态为主,社区型TOD 以生活型业态为主,商业 办公 SOHO 住宅 停车场,大体量公共建筑，车站 空间大 开发强度高 内外交通换乘，交通高 度便捷 工作人口生活人口,与生活区联结紧密，生 活功能空间大 与步行系统联结紧密 生活人口工作人口,01. 业态复合,SOHO地
12、块低区为活力商业街区，高区为品质类住宅，融入多层次公园体系,02. 公共体系,公共空间体系目标：多元的公共绿地空间+宜人的步行社区+完善的城市慢行系统,平台连接空间,广场空间,公园绿地,亲近 自然 需求,生态 公园 系统,再造公园,便捷 通达 需求,城市 慢行 系统,步行优化, ,城市缓冲：打造各业态间的缓冲带及润滑剂 每个业态的交接处，必须有公园或广场 立体绿化：增加绿化率、丰富城市界面 通过立体绿化补偿，绿化率超50%；所有城市界面必须设置立体绿化 多重公园设置、创造偶尔空间：满足交流需求 所有消极空间、建筑灰空间必须设置成口袋公园、街角公园 亲近自然：寓教于乐 青少年自然启蒙基地 0-3
13、岁；3-6岁；6-12岁；12岁以上分级设置，且家长有自由空间 家庭陪伴：优化公园步行体系，打造家庭散步系统 所有公园及广场可联通，利用地块优势构建有高低起伏的社区跑道,高差空间,街道空间,慢跑道,天桥,景观步道, ,人行天桥尺寸根据功能进行调整 注重人的观光视野 关注休闲空间与街区人流的互动功能 节点空间围合感强，聚集人气,图例,+14.3m车行+步行主干道 宽15m +23.9 步行平台宽5-19m,慢跑道 宽2.5m +4.5 自行车绿道 宽2m 地块出入口,垂直交通,+14.3m步行平台 +14.3m步行平台,宽4-14m 宽6m,诸陆西路,网络节点间距平均200m，符合人性化街区网络
14、尺度，具体如图所示。 网络宽度由人流数量及相关规范推导，其中+23.9步行平台宽5-19m，+14.3m步行平台4-14m，街道人行道 3-5米，慢跑道宽2.5m，自行车道2m，结合行道树、灯具、广告牌划分街道空间； 建议步行道路空间D/H略小于1,街道的宽度与长度原则,广场的分级系统与面积原则,RIVER,M1,M3,M2,S1,水 S2,多样化的公共空间,03. 立体空间,办公楼,办公楼,住宅,停车场,（服务）,商业 （生活）,商业 （服务）,住宅,商业 （服务）,站前广场：人流通行+社区活动,绿轴：坡道+台阶，创造停留空间,人行天桥：高栏杆+小尺度，快速通行,板地平地转换：电梯，直接过渡,交通枢纽：自动扶梯，增大疏散量,车行流线 人行流线 垂直交通 人行天桥 轨交线路,人行天桥,人行天桥,人行天桥,人行天桥,起坡匝道,起坡匝道,起坡匝道,非机动 车用电 梯,04. 交通模式转换,往返05号地块 地下车库,公交站、出租车、 小汽车混行,往地铁车厂,崧泽大道交通枢纽汇集轨交、巴士、出租车、 车辆段车辆、小汽车（商住办）等。,原方案,车辆混行 无落客区,车辆流线细分 设置落客区,商业、办公上下客区,2个直梯往返L1商场,2组手扶梯往返L1商场,1组手扶梯往返L1商场,地面GF,6个直梯往返L1-L4商场,2个直梯往返地面,2组手扶梯往返地面,
