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1、公园的商业发展模式研究,研究过程需要解决的关键问题,公园商业发展模式层面,公园商业操作模式层面,需要解决的关键问题,1.公园商业发展模式有哪些，如何深层次的理解公园与商业的依存与互动，公园与商业如何有效融合，商业依托公园发展的溢价机理是什么？,2.目前中国典型的公园商业有哪些，他们分别采用何种发展模式，其成功发展有哪些共性，失败的原因又在哪里？,3.适合于本项目自身的公园商业发展模式是什么，项目又该该采取何种发展战略？,4.公园商业在实际操作中遇到的政策壁垒是什么？规避政策壁垒通常的操作模式是什么？,5.本项目该如何结合企业战略，延展适当可行的操作模式以规避政策壁垒？,研究思路,总体思路 通过
2、对公园商业开发模式的研究，结合成熟案例分析，逐渐解决前述问题，以寻找适合于本项目的公园商业发展战略、开发方向及开发策略。,解析公园商业,何谓公园商业 在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPING MALL阶段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态公园商业应势而生。与其它传统商业相比，公园商业在吸收SHOPPING MALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。,公园商业典型特点,公园商业作为升级的商业发展模式，它提供给消费者的不
3、仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。 公园商业将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效结合起来，突破了单一房地产的概念，充分整合了地产产业链。 公园商业开发有别于传统房地产开发模式，具备 泛地产诸多特征，在土地取得、开发过程及收益 获取等诸多方面存在灵活操作空间。,通过分析国内外大量公园商业案例，我们得出公园商业开发模式六大维度,新加坡圣陶沙 美国Talega社区 深圳东部华侨城 深圳华侨城 广州番禺中央公园 成都宽窄巷子 北京朝阳公园蓝色港湾 成都芙蓉古镇 广州南国桃园 La Jolla，美国加州 多摩，日本 帕拉德罗，古巴 ,发展成功的都市副中
4、心 频临大城市群腹地区位 泛地产或地产主导开发,其中几个具有代表性的区域,圣陶沙，新加坡 Talega社区，美国 北京蓝色港湾 深圳华侨城 广州番禺长隆度假区 成都宽窄巷子,分析维度解析,维度分析通过分析公园商业关键构成要素，深层次的研究公园商业的内在机理，以达到正确判断公园商业开发模式，解析案例，指导开发策略的目的。,公园商业开发模式六大维度,公园商业开发维度解析一,公园坐落的空间分布关系,空间分布关系为公园坐落位置地缘关系，包括城市远郊、城市近郊、城市发展区、城市核心区等，直接反映公园对城市资源的拥有度。 深圳东部华侨城位于城市远郊，是以文化旅游为特点的泛地产项目，以造城为核心开发要素。在
5、操作层面上，先期投入巨大积累区域人气，培育多业态市场。商业依托于公园，逐渐形成良性发展。 重庆陶然大观园位于城市核心区，开发商借助公园配套开发独立的地产项目，城市核心价值与公园特有价值迅速积累区域人气，商业公园互为依托。在操作层面山，商业主题以民俗旅游主题为依托，打造综合型商业业态。在成功打造陶然古镇得到政府信任，再次以民俗风情报批，最终成功面世。,对项目借鉴意义,1、明确项目空间属性，对于远郊项目来讲，商业必然先期依附于公园； 而拥有城市资源的核心区与发展区的项目，商业与公园互相依托，应 充分利用公园的品牌提升商业和整体物业价值。,2、由于涉及公园开发，必然具备泛地产开发的特征，项目功能更加
6、综合，投 资合作方式也较为灵活，开发策略要重点把握把握社会、环境效益及商业 回报的平衡，把握开发现金流的平衡。,3、公园商业的开发通过合理操作能够使得政府、开发商得到双赢局面，项目 能够为政府带来什么，是必须回答的问题。而陶然居民俗风情的成功给了 我们重要启示。,公园商业开发维度解析二,公园与商业的依托关系,公园与商业在不同的发展模式下表现为不同的依托关系。 对于泛地产、造城型开发模式而言，其开发策略必然通过公园的打造积累区域人气，通过各种主题，如旅游、娱乐等，充分扩大辐射面积，通过人气积累实现商业与物业的销售，这种开发模式下，商业必然依托于公园而发展。 在区域已经拥有较多或部分城市资源的情况
7、下，开发商更多的进行房地产开发，同时尽量提升公园的品牌扩大效应，促进商业旺盛发展，这时公园和商业是互为依托的关系，商业更多是作为公园的配套。 深圳华侨城即为商业依托于公园发展的典型案例。 重庆龙湖动步公园占地100余亩，现有的公园商业为郦晶馆、 露天餐厅及儿童公园设施，分布于公园周边与公园内部绿地， 商业与公园互为依托，公园的存在提升了整体商业和物业的 调性和品质。在操作层面上，龙湖通过动步公园的建设与租 期管理，与政府成功进行土地置换。通过有效的现金流获取 了较多的利润和品牌发展空间。,对项目借鉴意义,1、明确公园对于商业及整体物业品质与品牌提升的巨大带动作用，通过营销 充分造势，同时认识到
8、公园与商业的互为依托关系，控制好现金流支出。,2、动步公园的成功开发，给了本项目很好的开发建议，通过帮助政府打造市 政公园系统，获取土地置换和增加商业面积的空间，同时利用公园绿地进 行商业盈利。,公园商业开发维度解析三,消费类型与物业带动关系,站在消费者角度，对公园商业消费类型进行分解。,消费特点,消费项目单一、水平低、主题性不强，,主题明确、特色鲜明 餐饮、娱乐、休闲、婚庆等,综合型生态、休闲旅游区、公园主题区 注重享受和精神放松，休闲活动多元，消费水平升级,物业形态,农家乐低级旅社、餐饮等,精致规划、风格统一、主题明确的特色商业街、商业内街、并排独栋商业、露天商业、酒店等,休闲观光、高档酒
9、店配套、商务会议、精品商业、大型游乐设施等,对于通常以房地产而非泛地产开发为主营业务的开发商来讲，公园商业采取升级型的开发模式，主题明确、特色鲜明，是较为合理的开发策略。,北京朝阳公园SOLANA蓝色港湾,SOLANA位于北京公园朝阳公园的西北湖岸，占地面积13万平米，建筑面积 15万平米，由19栋2到3层地中海式风格建筑环绕构成。项目结合周边消费市场， 依托于城市公园，定位于超前的商业模式Lifestyle Shopping Park，融合娱乐、 休闲、购物、餐饮等业态，集丰富业态、精美建筑、开放的消费环境为一体，塑造 出一个别具风格的消费场所。 项目充分利用公园景观优势及设置室外广场等过渡
10、空间， Lifestyle Shopping Park将自身独特优势发挥极致，而这更符合现代人的生活休闲方式。开发商从项目 定位到建筑规划，从业态组合到品牌落位，从项目管理到品牌推广，都充分注重细节 完善，项目推出即引起市场轰动。 但 项目由于体量过大及市场竞争量较大，在招商及营运方面也出现诸多问题，需 引起我们警觉。,对项目借鉴意义,1、公园商业主题明确，特点突出，且充分发挥公园在商业理念和规划中的作 用，将“环境、开放、休闲”的景观贡献发挥到极致。,2、商业发展不能过分采取超前型战略，并严格控制体量，以把握好现金流与 回收利润的关系。,泛地产主导的公园商业，通常属于“造城”范畴，以旅游地产
11、、影视地产、文化地产等为主题打造，占地面积巨大，如深圳华侨城3.5平方公里，北京世纪华侨城1平方公里，其在开发模式、开发策略、盈利策略上已经与普通地产开发有明显区别。 地产开发中的公园商业开发，具有泛地产的特征，其开发收益模式包括置换土地、置换面积、合资、独资、承包、出租、收益分成等。 龙湖动步公园的土地获取模式及盈利策略值得借鉴。,公园商业开发维度解析四,地产主导与泛地产主导关系,项目的辐射距离与项目资源禀赋、品牌打造、定位方向有很大关系，较为知名的旅游地产项目，辐射距离与消费时间都较长，容易打造多业态发展模式。 对于项目先天资源禀赋不是很强，并非旅游主题的公园商业来讲，其辐射距离一般不会以
12、城际定义，通常为城市级或区域级的，消费时间也不过1天，这对于物业发展定位有很大影响。 部分城市内部，具备独特文化特征的公园商业项目，由于知名度较高，辐射距离较长，但消费时间却不长，如成都的宽窄巷子。,公园商业开发维度解析五,市场辐射距离关系,成都宽窄巷子,宽窄巷子占地一百多亩，是成都比较有规模的清朝古街道，与大慈寺、文殊院并称成都三大历史文化保护区。经过整体改造后，完成历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，以中式中庭院落式独栋商业的建筑形式，形成以旅游、休闲为主、具有地域特色的复合文化步行街，已经成为成为具有“老成都底片，新都市客厅”内涵的“天府少城”，具有深刻的历史文化内涵。 宽窄巷
13、子以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”。目前已经成为城市核心区文化民俗商业的典型代表。,对项目借鉴意义,1、在城市核心区充分挖掘民俗、历史、文化价值，能够充分规避项目规模及 先天旅游禀赋劣势，短时间内树立品牌市场形象，创造核心价值。,2、项目建筑风格为中式，建筑形式经过统一规划，形成中庭院落式独栋商业， 建筑产品的细节打造细致诠释了项目定位。,公园商业开发维度解析六,公园面积与开发模式关系,项目面积与公园面积的规模化情况不
14、同，决定不同的开发模式和开发战略。郊区大型旅游主题公园商业，通过公园的打造提升区域价值，聚拢区域人气，从先期商业依托于公园，逐步实现公园与商业的良性互动。 城区级公园商业，商业在拥有城市资源的情况下，与公园互为依托，有效利用公园提升项目价值。 城区级公园商业的开发原则，必须有效控制现金流，并最大限度发挥公园的营销支撑作用。开发进度上，应合理控制公园开发节奏，享受公园不断完善带来的利润持续增值过程。,通过公园商业开发模式六大维度的分析,我们要问,项目开发模式中的的六大维度是什么？,项目应该采取何种开发模式？,不同的开发模式，将带来不同的开发策略和现金流策略,公园商业项目维度解析,项目开发维度体系
15、,1,2,3,4,5,6,公园坐落的空间分布关系,公园与商业的依托关系,地产主导与泛地产主导关系,市场辐射距离关系,公园面积与开发模式关系,消费类型与物业带动关系,项目开发模式要点,城市核心发展区,升级型特色定位,互为依托,地产主导,城市或城际辐射,城区级公园开发,根据对项目开发模式6大维度的综合分析，我们认为公园商业项目的开发模式为：,以房地产开发为主导,公园与商业互为依托,主题鲜明的,城区级公园商业开发。,区别于泛地产开发模式 前期现金流的流出控制 公园、商业、整体物业开发节奏的有序控制 土地取得模式借鉴,明确公园对于商业及整体物业价值提升的重要作用 公园作为商业发展的重要配套，商业公园共
16、同聚集人气 产品研发、营销、品牌建设阶段将公园价值极致化,营运个性化主题鲜明 主题定位中的倾向性 商业体量的控制,公园规模影响开发定位 合理控制公园开发节奏 享受公园不断完善带来的价值持续增值,开发模式在各个开发阶段需解决的问题,拿地策略,政策壁垒在何方？如何有效规避？,借鉴案例：龙湖动步公园,借鉴案例：成都宽窄巷子、北京蓝色港湾,借鉴案例：重庆陶然大观园,项目定位,开发节奏,产品研发,项目定位如何契合时代特征、区域及自身特点？契合政府意向方向，满足政府需求？,借鉴案例：,产品研发如何契合项目发展理念，并将景观贡献发挥极致？,如何掌控项目开发节奏，实现品牌、利润、现金流稳健的发展目标？,拿地策略问题研判,公园商业开发政策壁垒是什么？,第十二条 规划部门应当会同城市园林绿化主管部门划定公园保护范围，并实施控制管理。公园保护范 围内建（构）筑物的体量、色彩及建筑风格等应当与公园景观相协调，不得影响公园内的植物生长。 第十四条 城市规划区范围内公园建设项目的规划设计方案，由市城市园林绿化主管部门审查，报
