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1、推广、包装、销售物料策划与执行培训,在项目实际操作中各项物料的设计指导、要求和建议,营销阶段,物料设计,筹备期,认筹期,热销期,持销期,售楼处现场包装,推广物料,销售物料,推广物料,推广物料,推广物料,在各项物料的设计中注意事项：,1、物料设计与项目整体定位相符 2、具备可操作性（注意制作效果） 3、注意成本控制 4、回归物料本质（方便使用、信息传递） 5、责权划分明确,1,2,3,推广物料设计与制作,售楼处现场包装,销售物料的设计与制作,确定广告整体宣传风格在先， 广告整体宣传风格与物业形象定位密切相关。 策划师通过与广告公司的密切沟通，将项目整套VI系统（包括LOGO、主色调、主题画面等）
2、系统在前期确定下来，作为以后广告宣传的指导性元素。,什么是VI系统？包括基础VI系统和VI应用系统。 基础VI系统，俗称视觉识别，包括楼盘案名、LOGO、标准字体、标准色 VI应用系统，包括楼盘广告语、手提袋、名片、VIP卡、水杯、胸牌、工作证、信纸、信封、档案袋。,基础VI系统,标志：表音符号、表形符号、图画三大类 标准色：要广泛应用于折页、报广、现场包装、户外广告等。 应考虑到标准色与项目形象调性、应用物品印刷偏色、天气环境等影响。如郑州天气较脏，不太适宜纯白色；如郑州喷绘和报纸印刷容易偏色等,比如咖啡色，紫色,VI应用系统,常规必备应用系统：手提袋、水杯、名片 选择性应用系统：小礼品（雨
3、伞）、信纸、信封、档案袋、工作牌、胸卡、工作笔、笔记本、导视牌、旗帜 应考虑营销费用和项目实际情况，确定所需VI设计物料。,1,2,3,推广物料设计与制作,售楼处现场包装,销售物料的设计与制作,主题画面：,主题画面确定过程 ：项目案名slogan（广告语）主题画面 结合项目案名和项目广告语的确定，制定符合项目广告语的主题画面，主题画面就决定着整个项目后期的广告设计调性与高度。,报纸广告,常规报纸：大河报、商报、东方今报、郑州晚报，影响力依次排序。,考虑到竞争激烈，报纸广告力争做到以下几个要求： 1、尽量在版面上求新，突破目前版面流于守旧的形式，例如可考虑采用竖1/版、跨1/2版、2/3版、跨全
4、版或其他创新版面等；（考虑前提：视项目大小及推广经费的多少、发展商要求等不同而不同）,2、宣传诉求点要突出、鲜明，一次广告不宜太多诉求点； 3、软性广告可走“新闻特写”路线，即避免现时新闻缮稿的形式，提高 说服力 4、广告主题最好成系列化，保持楼盘形象的一体化，以利于客户记忆。当然，不同推广时期亦可有几个不同系列，以使广告表现富有创意：,报纸广告,常规报纸：大河报、商报、东方今报、郑州晚报，影响力依次排序。,户外广告牌,提升项目形象和客户信心，迅速打开项目知名度。,一种是设置于项目边上，形象提升与项目导视。另一种设置于人流、车流旺集的地方（如金水路、农业路、花园路、经三路、中原路、陇海路、航海
5、路、二七广场等都是传统位置）； 户外广告牌的受众较广，有利于项目的前期形象导入，树立项目的品牌知名度，适合长期展示；,网络广告,常规网站：新浪网、搜房网、商都网、大河楼市网，影响力依次排序,网络广告是一种新兴媒体，要做到效果出众，需要配合一个制作精美的网站 ： 1、项目网站可以采用平面与动画相结合的方式，整体风格一致，但不能为了盲目追求效果而过量采用大量的视频、flash等技术手段，否则网站打开的速度受影响，会严重降低浏览量。网络广告制作完备后可以考虑放到 “商都网”、“搜房”等知名房地产网站中。,公交车体广告、候车亭,常规打法：以楼盘周边为主集中式发布亦或遍地开花形式为主,风格及主画面：风格
6、与主画面一般与项目主画面相吻合，以保证项目整体形象的一体性。 由于候车亭及车体广告均属于“瞬间广告”，故主画面内容不宜太过复杂，以简洁、富有创意为好，切忌堆砌式的广告画面。 楼盘标志、主打口号、电话号码等清晰，容易让客户记忆,广播,郑州广播：90.0、104.1、91.2、88.1为多数地产广告投放频道,投放时间段与频次：投放时间建议为自选时间段，套播时间段性价比较高，但效果不太明显。投放时间为15秒/次、30秒/次，投放频次为10次/天、20次/天。 录制要点：广播内容建议简洁易懂，内容与阶段性报广信息保持一致，播音员声音和背景音乐应与项目整体风格一致，如舒缓型、慷慨激昂型、对话型、青春活泼
7、型等。注意售楼电话号码建议播放两遍。,楼书,楼书：楼书是物业宣传最重要的途径之一，物业所有详尽的资料及卖点都能在楼书中获得体现。,楼书越来越花心思，从实际效果考虑，只要能恰当地表现楼盘的特质及优势，楼书的制作费用不一定是越高越好。,一般内容： 楼盘地理位置、周边配套、交通条件、发展商、代理商等合作单位名称、销售电话等； 特质性内容： 楼盘规划特点、建筑特点、景观特点、园林特点、户型特点、教育及文化配套特点、会所特点、智能化及物业管理特点等，这些特点的表现应抓住与其他竞争对手形成差异性，以利于客户记忆及区分其他楼盘。,楼书,楼书主要内容：一般性和特质性内容,一种是简单罗列式：将各种卖点平铺直叙加
8、以陈述；这种方式较为普遍。 二种是主题式：围绕山、海、湖、高尔夫球场、花卉等自然景观主题，音乐、绘画、电影等艺术为主题，异域风情（欧式、美式、地中海式、日式、澳洲风情等）为主题。例如“西海花城”楼书就是以“花”为主题作文章； 三种是生活模式诉求式：贵族生活模式、5+2模式、都心生活模式、白领生活情调等，针对特定的客户群，诉求的是一种与众不同的生活模式，务求引起该类客户群的共鸣。例如“安柏丽晶”就是以英式贵族生活场景为主题。,楼书,楼书形式及风格演绎,四种是故事情节形式：将楼盘的各种卖点通过一个故事情节串连起来，使楼书的可读性更强；例如“今日家园”楼书就是以客户与销售员之间的故事为主线展开，将楼
9、盘的特点自然穿插其中； 五种是综合式的：即将上述几种形式加以揉合，情景交融。,楼书,楼书形式及风格演绎,楼书尺寸、厚度、形状：尺寸大小不一，小至CD封套大小，大至A3纸； 厚度从几个P至一本书厚度均有； 形状从简单的横版、竖版、到三角型、扇型、中国线装书型等均有，形式服从内容，根据不同的内容，在楼书形状方面可以加以创新，使楼书从外到内均与项目定位相吻合，最好能具备一定的收藏价值。,楼书,楼书加一点“盐” 为了使楼书能与众不同，除了在内容上求新外，亦可在制作工艺上加以创新，使楼书更有味道，例如独一无二的“听觉”楼书、香味楼书、电影屏幕楼书、CD楼书、立体楼书等。,楼书,案场必备物料：宣传折页主要
10、以项目形象宣传为主，便于大量派发 作为平日及展销会广泛派发的宣传资料。宣传单张形式主要有单面式、双面式、二折四页式、三折六页式等，设计风格与楼书一致。 设计内容：正面项目形象主题画面，反面，项目卖点罗列和项目户型图、项目区位图展示。,宣传单页,案场必备物料：展板是陈列于售楼处内，供销售人员现场向客户解说的宣传工具。展板内容一般包括如下： 主题画面、主要卖点展示、外观效果图、地理交通图、户型图、发展商品牌宣传； 法律文件（建筑施工许可证、 土地使用合同、预售许可证）,展板,模型主要分为几类：区域总体模型、项目总体规划模型、建筑外型模型、园林模型、会所模型、户型单体模型。 中小规模一般为三种模型：
11、区域模型、总体规划模型、户型单体模型 模型制作创新：主要是制作工艺方面的创新，例如动感模型、声控模型、活水模型等。,模型,底座高度：60-100公分,楼体沙盘需覆盖周边道路：南北长约182.88米，东西长约171.44米，尺寸为宽米2.14米，长2. 28米，比例为1：80尺寸进行制作。根据营销中心实际要求，将区域沙盘制作一面展示墙，建议选用水晶体材质表现，并将区域沙盘悬挂于墙体上，尺寸为宽米1.67米，长3米，比例为1：300尺寸进行制作。,模型,材质： 木质、亚克力板,1,2,3,推广物料设计与制作,售楼处现场包装,销售物料的设计与制作,售楼处及样板房是物业定位的一个强有力的表现形式 售楼
12、处的选择： 多选择在临街/路、展示面较好的位置，使客户容易找寻，同时装修独特或精美的售楼处亦是一个活广告，能起到长期宣传效果。,售楼部,售楼处设置形式有几种：一种是独立设置在楼盘红线内（大型楼盘的做法，后期做为会所等）、一种是设置于裙楼内（一般小型楼盘的通常做法）,售楼部,售楼处功能设置： 售楼处大小视项目大小、规模、项目定位、发展商期望值不同而不同、小至100多平方米，大至数千平方米； 一般售楼处应包括以下功能区：接待区、展示区、洽谈区、休息区、财务室、洗手间； 项目较大、售楼处较大的除了上述功能外，最好包括：儿童娱乐区、视听室、酒水吧、贵宾接待室、观景区等；,售楼部,一是设置在售楼处内，优
13、点是方便客户行走，缺点是现场感会相对较弱。 二是设置在现楼里，优点是客户能最直观感受户型的空间感、采光通风、视野等能得到真实反映；但同时也带来系列问题，如行走路线繁杂、看楼通道过长容易使客户乏味等。,样板间,设置看楼通道时需要充分考虑以下问题： 如何压缩看楼通道的长度，用最简洁的方式将售楼处与样板房连接起来，设置安全感强的通道； 如何使看楼通道更具趣味性、例如透过看楼通道可看到部分已做好的园林、设置背景音乐、设置体现楼盘定位的装饰物、绘上彩色图案、栽种绿化等；,样板通道,样板房户型种类选择应较为科学，不能全部选差户型或好户型，而应互相搭配，使各种户型能得以均衡销售。,样板间,最好与项目整体形象
14、定位相吻合、包括用材、家具、小摆设品的设置均要与定位相配合，为达到这个目标，最好在图纸阶段就要介入售楼处及样板房的装修工作，并与发展商及装修公司取得一致意见。 售楼处装修风格：与定位相吻合，在装修时应充分把握住销售气氛的营造，包括展板、背景板、吊旗、海报、装饰物的选择除了装饰效果外，最好将客户关心的销售信息恰如其分地融入其中，以起到一定提示作用。 样板房装修风格：根据户型特点及针对的潜在客户群特点不同而不同，力求使每一套样板房均能反映出不同的个性。,售楼部与样板间装修风格,项目工地，即外围是一个项目的“门面”，包装到位的“门面”容易让客户过目不忘、产生留连忘返的效果，增强其购买信心，外围包装一
15、般涉及以下主要内容：围墙、周边道路改造、绿化处理、路灯旗、指示牌、 户外广告牌等,工地包装,围墙： 高度：一般高为2.5米5米高；结构为砖墙或“钢结构+木板”结构、砖墙不能太高，一般高度为2.5米左右；,工地包装,围墙画面处理：一种是直接在砖墙上喷涂（图案较为简单、造价便宜，在项目前期多用此种方法，内容多为简单信息，如项目名称、发展商、咨询电话等）、一种是设置喷绘图案（图案精细、表现力丰富）；一种是立体围墙（即围墙运用立体构件（如雕塑品）替代平面，展示的效果较为特别。,周边道路改造、绿化处理： 根据项目定位特点设计周边绿化，如果能设置小广场，则在广场上点缀特色雕塑、特色喷泉、水景、休闲椅、并将
16、绿化作为项目的园林的延伸部分，此种方式的处理有利于重塑项目周边形象、使本项目在周边产生卓而不群的效果。,工地包装,路灯旗、指示牌： 路灯旗及指示牌对于位置较差，客户不易找到的项目具有特别意义 路灯旗：一般为长方形双面牛筋布，画面单纯、诉求及指示清晰为主旨。（另外还有三角形、风帆形等，使路灯旗的趣味性更强。） 指示牌：设置于进入楼盘的各条道路的入口及楼盘周边，形状各异。,工地包装,楼体条幅： 楼体条幅分为：喷绘布、网格布、LED灯三种 喷绘布和网格布可发布将项目时效性信息，主要要素为诉求点、案名、电话号码。LED灯主要基本要素为案名、电话号码。 条幅主要诉求点：以简洁、富有创意、容易记忆为佳 苏荷中心 奢花出没，请注意！,工地包装,
