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1、地产调研策略方案,目录,概述:主要针对近期新政进行解读,从项目大势出发,分析市场走向。通过对区域市场数据信息的收集和分析,对区域市场形势进行研判,并结合片区特点得出分析结论,历年房地产走势 房地产政策分析 哈市房地产政策分析 2017年房产预判,19个城市出台限购令 加息、上调准备金率,限购 城市达到46个 上调利率、准备金率,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,央行连续5次降息 首套房、改善型2套房首付降低,持续调控,国五条 金十条,限购取消 降息 分类调控 限贷松绑,降准、降息、 二套首付降低 公积金松绑 购房补贴,经济及房地产市
2、场走势,政策走势,2016年1-12月,降首付 降税费 降准 去库存新政 营改增,历年政策走势,积极消化库存,在2015年至今多轮信贷政策作用下,房地产市场分化不断加剧,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方更是因城施策,力度不断加大,热点城市开始重启限购。哈尔滨全年处在积极消化库存状态,落实政策,出台去库存新政。在整体市场回暖的情况下,起到了刺激市场作用。,2016政策,“二孩”政策元旦正式实施。,2016年1月,2016年2月,商贷首付下降至20%,二套房首付最低30%; 央行:降准0.5个百分点 三部委:下调契税、营业税税率,2016年3月,5月
3、1日起,营改增落定,未满两年按5%,全额征收。,2016年4月,国土资源“十三五”规划 5月1日起,公积金缴存比列和缴费基数调整比例不得超12%; 黑龙江出台去库存新政,三年内消化库存量,国务院:发布大力发展住房的租赁市场若干意见。,2016年6月,2016年9月-10月,7月19城发布严厉调控政策,多地重启限购限贷。,哈尔滨落实去库存政策有效期2年,2016年11月,房地产政策分析,房地产政策分析,央行年前放大招!2016年2月2日央行出台在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点”,也就是说,哈尔滨商贷买
4、房最低首付款20%!,在2016去库存的大背景下,央行再次降首付,给市场传递了积极正向的信号,对于刺激市场需求起到了积极的作用。,16年,政策持续利好,首付调整购房成本减少,改善需求入市;一线城市强劲反弹;哈尔滨积压的刚需及改善需求开始释放,加速商品房成交。,哈尔滨出台5个要点、5大关键词,去库存新政 新政策即日起施行,有效期为两年。适用范围为哈尔滨市城区,各县(市)结合实际参照执行。,哈尔滨政策分析,哈尔滨历来对政策的反应速度缓慢,9月末开始的各大中城市重启限购的情况下,哈尔滨临近年底才开始落实年初的去库存政策,整体政策的低迷或利好对哈尔滨楼市刺激不明显,仅信贷政策的变化对市场有所刺激。,2
5、017年房产预判,预计17年在房地产市场分化的大格局下,地方调控也将延续分城施策的特点,在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求,防止热点城市的泡沫风险及市场出现的大起大落,短期政策侧重于通过各类措施“稳定”市场环境,中长期则将更注重房地产长效机制的建立完善。,结合2016年整体政策环境及2016年房地产市场走势,预计2017年政策方向如下:,2017年 宏观政策预判,2017年 宏观政策下 哈尔滨的市场预判,1、热点城市:防泡沫、防风险,货币投放控制趋紧,差别化信贷、限购延续,合理增加土地供应,盘活城市闲置和低效用地。 2、三四线城市:房地产去库存,去库存和促进人口城镇相结合,提高
6、三四线城市公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。 3、2017年调控政策将持续收紧,投资性买房需求将被有效遏制,2017年房价不会出现大幅上涨,将逐渐趋稳。同时随着不动产登记制度、推动房地产税立法,平稳房地产市场的长效机制也将逐步建立。,1、整体政策调控依旧以去库存为主基调。 2、哈尔滨“十三五”规划的逐渐落实,及轨道交通的快速建设,将有助省内其他城市客群导入。 3、哈尔滨对政策反应的延后时间较长及现阶段市场环境,17年哈尔滨政策不会收紧。 4、继续推动户籍制度改革,鼓励农业人口到城镇落户,积极去化库存。,概述:主要对本项目的区位,指标,及其项目属性进行基础分析,对本项目的特征及属性有一个
7、细致全面的把控。,项目区位 项目基础指标 项目资源梳理 项目swot分析 项目战略思考,项目区位,本项目位于哈尔滨市道理群力新区,位于友谊路,正对松花江江畔,地理位置优越,江景优势绝佳。,项目标注,项目基础指标,项目北望松花江,东面何家沟,西靠成熟住宅区。项目地块属性为商住用地。 规划总用地面积5900平方米 项目地块计容积率总建筑面积为75514.82,其中地上规划部分58599.43 (因每户阳台原因,预计可达到64000 左右 )。 项目处于净地状态,技术经济指标已确定。,项目资源梳理(交通),项目交通四通八达,交通极尽便利; 项目周边公交线路有25路、92路、86路、95路、110路
8、。 项目附近友谊路直通爱建、道理等核心区域,附近阳明滩大桥、松花江大桥等直达江北区域等。,项目资源梳理(周边配套),休闲:群力国家湿地公园、春水、丁香等五大主题公园公园、叠水剧场 医院:黑龙江省第五医院、第十医院分院、哈医大分院 银行:工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、哈尔滨银行 学校:新三中、兆麟小学、113中、76中在群力区定址 商业:中环商业街、关东古巷、山水书城、远大购物中心等更是近在咫尺。,“无敌”观江景房,本项目最大优势亮点,项目自身资源梳理,市中心临江稀缺豪宅; 3.7米超高层高,室内空间感觉强; 入户大堂宽敞,管家式服务; 超大阳台,三面观江; 五星级物业,酒店式服务标准
9、; 户户超高得房率,性价比最高; 每户赠送超大面积门厅!,资源:项目与松花江景观完美契合,使住户可完全享受到观江美景,景观资源绝佳。,交通:核心区域,四通八达,极尽便利!,区域:哈尔滨市群力新区,为政府重点打造的集休闲购物、娱乐居住为一体的全新片区,目前该片区休闲设施完备、景观绿化完善、商业氛围浓厚,居住环境宜人,规划:项目所在的群力地块,为政府重点打造的公园用地,景色宜人。如:群力国家级湿地公园。,区域内位置好,交通便利,依托成熟商业及休闲配套集聚地,人气旺盛,本项目可打造为片区内极具产品特色的、超高得房率,超高性价比、高档次为一体的超高端社区!,项目资源梳理,配套:黑龙江省第五医院、第十医
10、院分院、新三中、兆麟小学、113中、工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、哈尔滨银行、中环商业街、关东古巷、山水书城、远大购物中心等更是近在咫尺,配套非常齐全。,项目SWOT分析,结合片区资源,从商业价值最大化的角度考虑,本项目务必采取综合开发。卖点梳理宜围绕产品特色、景观资源和成熟配套展开。,当其他期房项目还在努力通过各种手段,给客户制造未来愿景以吸引购买时,本项目,则是在已经成熟的商业氛围上,在成熟景观环境上,给客户以看的见摸的着的真实体验。故建议在营销过程中,巧妙的运用“借”为己用的方式,注重实际体验,以“实在”的态度,吸引客户购买。,项目的打造,宜突出高雅居住氛围、优美居住环境,以高
11、附加值拉升项目档次。,本项目建议:,项目战略思考,概述:通过对项目资源的整合,客户来源的分析,以及区域客户的习惯偏好,给出项目相关定位,并以此延伸至推广形象。,整体定位 客户定位 形象定位 推广形象,属性定位,项目核心点优势建议,因环境等问题,室外空气质量较差,建议每户配备智能空气净化、水净化及智能的室内小型锅炉系统,增加宜居生态调节系统,突显高端智能社区配备。,项目核心点优势建议,根据本项目现规划户型分析,此豪宅户型产品针对市场较为有所区别,建议如下:,项目核心点优势建议,因本项目户型面积较大,建筑面积区间在241-422,本项目优势在于3.7米层高、高得房率、赠送独立门厅等,为本项目户型优
12、势,但因哈尔滨高端潜在客户市场对于较大户型产品选择要求较高,针对此项目结合市场客户喜欢选择建议如下; 户型建议: 1、建议户型设计落地窗,增加采光度并提升室内观景度,同时设置室内智能锅炉系统,提升哈市冬日落地窗室内温度; 2、建议在原有室内功能分区基础上,提升户型功能性,设置试衣间、书房、洗漱干湿分离、储藏室等; 3、建议着重打造样板间,根据市场客户分析,建议打造简欧风格、现代简约风格,此两种风格符合高端潜在市场客户需求。,项目核心户型建议,豪宅客户非常注重公共空间的尊贵感,建议规划落地窗,大开间,使客厅更明快;(使优势最大化体现) 建议公共空间将客厅与餐厅分离且独立,功能区域明确,有明显的分
13、隔; 豪宅标准的住宅建议,“洗、浴、厕、客”宜分开设置; 户型建议设置更衣间;,项目核心户型建议,如在规划上可以调整户型设计,建议最好重新规划设计户型; 如户型不能改变,建议多找一些知名设计装饰公司参与样板间设计,突出豪宅的优势和实用性,突显豪宅的尊贵性;,销售进度相关的因素:价格、户型、配套、宣传、营销方式等, 结合现阶段销售情况,建议加快销售进度,快速回笼资金,降低企业风险。,项目品鉴,四季上东5号楼户型品鉴,房产证标准建筑面积为277,实际建筑面积测量为327,其中偷取面积为公共楼体,赠送为阳台面积及偷取面积,平均每套共赠送将近30左右。,项目品鉴(四季上东5号楼整平台),项目核心点优势
14、建议,查阅哈市高端社区,暂无纯正服务管家,建议本项目制订私人管家服务,从根本区别于其他高端社区,从超高服务角度碾压其他哈市高端项目。,客户解析,形象定位,定位思路:以高端形象入市,品质服务持续拉升项目档次,后期通过环境、服务提升档次,增加产品附加值,把整体形象拉高。,高端形象入市,细节及服务拉升档次,高端形象,概述:成功的对项目及产品进行定位后,本章将阐述整体营销战略思路、营销铺垫、节点建议及相关准备工作并本章将分别从4PS及阶段性营销上,阐述整体营销策略、阶段性策略等内容。,进度节点 展示包装、硬件及人员 产品策略 价格策略 阶段性策略,销售节奏,筹备阶段: 3月-4月,售楼处装修; 4月1
15、日-4月15日,办公家具筹备,销售人员组织完毕并培训; 5月1日,售楼处对外开放。,2017.3,2017.5,筹备阶段,第一阶段,第一阶段: 5月1日-6月30日,内部认筹,客户蓄水; 7月,第一阶段内部解筹,释放蓄水客户;(看市场反馈情况确定7月几日),2017.7,2017.11,第二阶段,第二阶段: 8月1日-10月1日,内部认筹,客户蓄水; 10月,第二阶段内部解筹,释放蓄水客户;(看市场反馈情况确定10月几日),2018.2,2018.5,2018.11,2018.12,持效期,全销期前期准备,强销期,收盘期,第三阶段: 2017年11月1日-2018年2月1日,项目持销期; 2月
16、1日-4月30日,全销期前期准备; 5月1日-10月31日,项目强销期; 11月1日-12月31日,项目尾盘期。,第三阶段,暂定项目进户日期为2018年12月,具体以实际进户日期倒推销售排期。,销售节奏需结合开发商实际开发工程进度及宣传进度相结合 ,如未达到预期,销售节点将会顺延。,售楼中心包装原则,1、符合项目整体定位和形象,有利于形象提升,2、考虑到项目开发周期较短,但同时需拉升品质因素,3、设计应具有创新性及前瞻性,营造独一无二的客户体验,4、项目为客群圈定为高端客群,需突出“品质”、“高端” “庄重”、“尊贵”等元素。,售楼中心包装建议,台湾长虹虹顶接待中心,售楼处入口形成仪式感,提升客户预期,客户售楼处体验的第一步,决定客户对项目档次的定位,售楼中心外包装建议,台湾远雄富都接待中心,建议售楼处入口处结合精神堡垒形成小型广场,风水格局成聚富、聚气的局势。,售楼中心内包装建议,台湾四季天韵接待中心,接待区设计要点: 两层通高的接待区,参考酒店大堂的装饰特点 接待台与背景墙应庄重大气,代言项目气质与风范 接待台不宜过高,体现亲