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1、廊坊房地产市场研究,附 件,廊坊城市研究,第一部分,城市概括：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。享有 “京津走廊明珠”和 “联京津之廊，环渤海之坊” 的美誉。 城市定位：京津冀城镇群重要区域中心城市；承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城.,城市发展利好： 战略地位显著：北京向南、天津向西唯一交汇点，承载构建国际大都市的重要战略地位； 交通路网发达：交通路网发达实现半个小时进京下卫 第二机场辐射：第二机场经济辐射圈带动,2017年建成，世界最大机场，年吞吐量达1亿人次。 居住环境优越：城市绿化覆盖率达到46，居住环境居环北京区域之首,第二机
2、场,城市站位,廊坊处都市圈京津都市发展轴之上，对外交通便捷发达，发展区位优势明显，是环北京最具升值的区域之一，但目前受限于交通成本，暂时无法吸引大量北京外溢人口,目标城市GDP对比情况,最近五年，廊坊市GDP增幅始终高于石家庄市，唐山的GDP增长率受经济发展周期的影响较大。,目标城市市区人口对比情况,最近四年，廊坊市区人口从绝对数来看低于唐山和石家庄，但其平均增幅最高，年均增长率6%（全国近十年城市人口平均每年增长1%），说明廊坊近年来城市聚集力较强，房地产市场发展空间相对较大。,目标城市人均可支配收入对比情况,最近五年，廊坊城镇居民人均可支配收入始终高于唐山和石家庄，说明廊坊市民具有较强的购
3、买力。,廊坊经济发展较快，人均GDP水平在河北省名列前茅，购买力强；固定资产投资和房地产开放投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础；同时廊坊城市价值被低估，未来提升的空间较大。,目标城市房地产投资占固定资产投资比值情况,廊坊房地产投资占固定资产投资比重较高，也高于近两年全国平均水平。唐山和石家庄房地产投资占固定资产投资比重低于全国平均水平。,经济水平,2006 2010年廊坊市全市三产情况,廊坊以二产为主，现代服务业为代表的第三产业发展迅速，全市财富人群不断增加，广阳区以三产为主且比重不断攀升，财富集聚明显，但安次区政府规划力度大，以现代金融及商贸为主，也将成为城市核心,2010年，第一
4、产业增加值157.4亿元，增长2.2%；第二产业增加值712.3亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.4亿元，增长14.0%。 廊坊市经济结构中，第二产业尤其是工业依然是经济的主导力量 ，2010年规模以上工业实现增加值4515亿元，增长169 。 2006年以来，第一产业和第二产业比重呈整体下降趋势，第三产业发展加快，在增加值构成中所占的比重呈现稳步上升趋势 。 “十一五”时期，第三产业增加值年均增长17.4%，比“十五”年均增速提高5.5个百分点。对经济增长的贡献率为39.3%。 到2010年底，广阳区三次产业比重由2007年21.3：28：50.7调整到9.3：35.1：55.6，
5、增加值由16.7亿元上升至61亿；民营经济实体单位发展到2.4万家。,产业结构,廊坊自1989年建市以来，从北京的农产品基地到环渤海地区的明星城市 ，人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主 。 廊坊市人口出生率处于河北省最低，而人口增长速度处于河北省最高水平。 人口增长快速的原因主要在于城市建设力度大幅提升，导致下县人群及京津等地外溢人口大量进驻。城镇化步伐逐年加大；,廊坊人口结构从 “就地转移”为主变为以“异地转移”为主，城镇化结构加快，承接的外来人口越来越多；廊坊财富人群数量庞大，财富多集中在广阳区，以管道局管理层、私企业主和政府高官为代表,财富人群,财富人群数量非常庞
6、大，多聚集于管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层；城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。 管道局相关、IT、金融、会展、商务服务等收入水平最为突出。 管道局直属员工约2万人，政府企事业机关单位、公务员等约13万人，开发区1300多家企业，中高层管理人员约1.5万人。,经济发展规划,2012年GDP总值： 1807亿，其中房地产开发投资约250亿，占比达13.8%； 2013年经济目标：2012年GDP增长达10%左右，全部和地方公共财政收入均增长13%，全社会固定资产投资增长20%以上 廊坊经济发展定位：“京津冀电子信息走廊、环渤海休闲商务中心” 重点发展行业规划：电子信息、
7、装备制造、清洁能源、生物医药及高端金融商业服务； 扶持企业方向考虑： A。壮大已存在企业：培育壮大汉能全球研发中心、中轻集团造纸装备、首钢装备制造基地等项目建设，做大做强新奥能源生态城； B。推进正在洽谈的项目：积极推进中国移动北区中心、中国联通华北基地等项目建设；积极促成奔驰汽车、通用电气、阿迪达斯等总部项目落户； C。未来发展重点方向：推进中国北方金融后台服务基地、安邦保险燕郊后援中心、廊坊服务外包基地等项目，大力发展面向北京的金融后台服务产业，推进6个省物流产业聚集区和环首都现代物流园区。,区域地段：廊坊是环北京最具升值潜力的区域之一，但受限于交通成本，暂时无法吸引大量的北京外溢人口；
8、城市规划：全市分为市区、开发区及万庄石油区城市定位清晰； 经济水平：廊坊经济发展较快，人均GDP水平在河北省名列前茅，购买力较强； 产业结构：以第二产业为主，但以现代服务业为主的第三产业发展迅速，产业结构日渐完善合理，能够促动经济活力； 财富人群：廊坊财富人群集聚明显集中在广阳区，以管道局职工领导、政府官员以及私企老板为主。 经济发展规划：立足电子信息行业，注重休闲商务业发展，2013年高增速高目标,城市发展总结,廊坊区域发展空间较大，经济实力较好，居民购买实力强、财富集中度较高，为房地产的发展奠定良好基础。,廊坊房地产格局研究,第二部分,目标城市销售面积对比情况,数据来源：历年河北省统计年鉴
9、,廊坊房地产市场对宏观调控政策比较敏感，与全国大多数城市形势一致。唐山近几年城中村改造力度较大，抵消了房地产市场宏观调控的影响。受城中村改造和土地供应影响，2011年前石家庄房地产市场增长缓慢，2011年出现巨量反弹。相对于唐山和石家庄，廊坊市场成熟度较高。,目标城市销售均价对比情况,廊坊市的住宅销售均价（含燕郊）高于唐山和石家庄，在调控周期内，售价仍保持平稳增长，市场支撑力较强。经对市场进行复核，剔除燕郊影响后，廊坊的市场销售均价仍高于唐山和石家庄。,目标城市市区房价收入比对比情况,廊坊的房价收入比高于唐山和石家庄，主要原因是唐山和石家庄近几年回迁安置房供应较大，摊低了住宅销售均价。,相比河
10、北其它城市，廊坊依靠其地理优势，与北京市场关联度较高，房地产市场发展比较成熟，经济发展活跃，市场潜力较大,市场成熟度,土地成交面积状况,廊坊市区土地成交面积自廊坊市房地产市场2005年起步以来，基本呈上升趋势，除2009年受经济危机滞后影响成交面积较小外，土地市场平稳发展。,土地成交价格情况,数据来源：廊坊市土地储备交易网,廊坊市区住宅土地价格在市场起步后上涨幅度较大，2008年受金融危机影响土地价格呈下降趋势，受此影响2009年土地市场供应不足，2010年随着各大知名开发商的进入，均价上涨为287万元/亩左右。2011年受调控政策及中心城区以外土地推出增多，成交均价摊低至225万元/亩。同时
11、政府对未来土地价格期望较高，计划于2012年下半年施行新的基准地价，土地价格将在现有基准地价的基础上至少上浮20%。,2012年1-11月土地成交情况,2012年下半年廊坊土地集中放量，全年土地成交情况较好，其中广阳成交7块，安次成交21块，供应向南发展明显。目前土地成交金额占到廊坊整体GDP的份额不足2%，低于全国水平，表明廊坊的房地产存在发展空间较大,土地市场,2012年1-11月廊坊市区共推出住宅用地33宗，总占地面积82.9万平米，总规划建筑面积166.29万平，区域方面，安次共推出居住类用地26宗，广阳为7宗。成交均价262.2万元/亩，平均溢价率17%。共计土地成交总额达32.6亿
12、，占廊坊财政收入11%仅占廊坊整体GDP的份额为2%，低于全国水平，发展空间较大.,2007-2012年廊坊市城区房屋销售/供应面积走势图,数据来源：廊坊房产交易网,廊坊市区房地产市场在经历了2008年的市场波动后，销售面积与供应面积逐步回升。近年来廊坊住宅用地供应量增长同比递增，销售面积持续走高，供销比基本平衡。 2012年销售面积预计与2011年销售面积持平。,20072012年商品住宅成交价格情况,廊坊市房地产市场在经历了2008年的市场波动后，销售面积与供应面积逐步回升，2012年整体量价受宏观大势影响相较去年有所减少，大部分开发商以价换量的动作明显,成交趋势,廊坊市区住宅成交均价20
13、072011年五年保持20.49%的复合年增长率，直到2012年市场调控，价格回调，环比下降8%，仅5846元/平米，呈现“价跌量平”发展情况，开发商“以价换量”明显。,成交趋势,市场整体去化情况：廊坊市2011-2012年年均销售套数16702套，销售面积161万平米；安次区年均销售套数7412套，销售面积67万平米。 面积区间去化情况：2012年廊坊市场主要以60-90平为主力去化区间，其次是90-140平；大户型走量困难； 户型去化情况：两居、三居是廊坊市主力走量户型，月均走量都在500多套。,廊坊市场整体容量为年销售161万平米，16702套；主要是以60-90平，90-140平为主力
14、去化面积，去化户型以二、三居为主。大户型走量困难。,廊坊房地产市场发展迅速，由于城市规划、城中村改造、资源条条件等因素促使房地产项目板块愈加明显；同时随着板块划分的明显，将逐步弱化安次区大区域抗性,紫金华府,东日瑞景,尚都公馆,嘉都TIME,江南水郡,紫金华府,东日瑞景,尚都公馆,嘉都TIME,江南水郡,金碧伦温泉公寓,华元和庭,尚华城,豪邸坊,阳光逸墅,盛德花园,中房馨园,紫金华府,东日瑞景,江南水郡,晓廊坊,环线,京山 铁路,根据房地产项目聚集度、政府规划、区位、价格等因素，划分市场房地产板块,2008-2010年廊坊房地产项目分布情况,2012年廊坊房地产项目分布情况,板块演变,东北部成
15、熟 区 城市升级配套、传统高端区,西北政务区 新政府区、传统高端区,城市核心区 核心地段、传统商务区,红星国际,宏泰龙邸,K2狮子城,尚华城,盛市豪庭,钻石国际,南部发展区 低密度、性价比,西部教育区 教育资源,万和上品,市场格局,广阳区：传统的商业中心和政府所在地，区域成熟度和市场认知度均向好，项目主力售价约为65007200元/平米；代表项目：华夏幸福城、万达广场、万向城、银河领域、格林郡府等,安次区：规划中的商务岛之中，但伴随产业园的逐渐成熟及政府投资的不断加大，未来发展潜力巨大；平台销售均价49006500元/平方米；代表项目：红星美凯龙、呈祥紫园、德荣帝景、大家新城。,汇源名居 72
16、80元/平,豪邸坊 8000元/平,广阳区,核心教育区,商务岛（规划中）,城市核心区,北部发展区（未来政务区、新世纪公园）,板块趋势：由于城市中心扩大和安次区建设完善，两区域越来越表现出趋同趋势，北部发展区未来规划利好，集中央政务区和新世纪公园的新兴区域。,开发区： 特征：本地人认可度较低，以低密产品为主 产品：产品多集中在140160平米三居产品、公寓以8090平米两居为主、别墅以260380平米联排为主,安次区,50006500元/平米,65007200元/平,广阳区为传统核心区，客户认同，价格均为全市最高6500-7500元/平米；安次区城市发展较落后，客户对区域的认可及价格认知突破均存在较大困难，均价为5000-6500元/平米；区域价差达700-1500元/平米左右；,价格水平,中建御澜华府,康城,远景,首开国风悦都,荣盛华府,荣盛锦绣观邸,荣盛花语馨苑,铂宫北,河北富桥,京御幸福,海润达,盛远房地产,廊坊凤河,廊坊泰土,中航盈科,廊坊圣阜,证合泰,融创,2013年即将入市
