《{管理诊断调查问卷}某市百联西郊项目调查报告1233474385》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{管理诊断调查问卷}某市百联西郊项目调查报告1233474385（62页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、百联西郊购物中心 案例分析报告,2008.12,目录,一、项目简介 二、区域情况 三、业态和品牌 四、规划设计 五、经营管理,项目调研重点,项目周边区域情况对于项目的支持 项目中的业态布置和品牌 项目独特的内街式动线设计和景观风格,项目概况,项目简介,百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体
2、，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。,开业时间：2004年12月 建筑面积：11万m2 楼层：B24F 泊车位：600多个 租金：平均11元/平米/天（普通商铺） 平均2-3元/平米/天（大型商铺） 出租率：100% 商业定位：社区购物中心 建筑特点：开放式建筑格局 开发商：上海百联集团 设计公司：JEDER国际建筑事务所,项目整体情况,设计公司简介,为客户提供概念设计及建筑设计服务，服务范围涵盖开发前设计、租赁策略、规划、建筑设计、景观设计及室内设计。 捷得在国际市场提供的设计服务范围也超越了其传统的零售、娱乐领域，扩展到酒店、俱乐部、度假村、住宅区、办公室及商业设施、多功
3、能中心、主要的市区、滨水区、商业中心、社区规划、前瞻性的总体规划等。,区域情况,区域位置,莘庄,该区域属于上海西部长宁区，属于北新泾板块，周边原为工业区，不属于传统商圈，缺乏办公大楼和商务氛围。 区域2004年之后大量开发住宅，现成为成熟住宅区，住宅小区众多。分布有新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等多个大型社区，而区域南部为高档别墅区。,区域情况,范围： 区域范围是北新泾板块东起北虹路，南到延安西路，北至北翟路，西面则是虹桥机场和虹桥临空经济园区。从范围上看，本案处于区域的中心部分。 交通： 区域内交通便利，有地铁二号线以及数量众多的公交线路。项目周边的公交线路有54、88、121、
4、836、91、739、莘北专线，以及三条免费班车金汇龙柏线、天山茅台线和地铁二号班车线。,区域住宅情况,住宅： 区域内有大量住宅楼盘，档次不一，户数共有11万户，加上外来人口总人口达到30万。人口分布以北部居多，南部别墅集中区人口较少。人口构成以本地居民为主，部分为经济园区中的工作人员以及一些外籍人士。,部分小区：,公寓区域,别墅区域,区域商业情况,商业： 区域内基本没有大型的商业项目，都是较小面积的社区商业形态，且集中在区域北部地铁二号线沿线以及仙霞路沿线。业态方面以餐饮、服务居多，超市卖场区域内仅有一家易初莲花和几家联华超市。,易初莲花,联华超市,联华超市,联华超市,区域情况总结,区域内住
5、宅体量巨大，人口众多达到30万，且居民消费能力尚可，完全能够支撑该区域内的商业项目。 由于区域内缺乏大型商业项目，业态方面也主要为餐饮和服务。而本项目体量大，业态丰富，在地理上又处于区域的中心偏北地带，为人口集中区，使得项目比较容易吸引人流和满足周边消费者的消费需求。 区域交通便利，便于区域内消费者到达本项目。其中地铁二号线能够带来大量的区域之外的消费者，但是由于区域内大型综合购物商业项目仅有本项目一个，不足以吸引区域之外的消费者前来消费，因此项目针对客群限于本区域内。,业态和品牌,整体业态图,整体业态比例及品牌,B2平面图,B1平面图,B1品牌,B1业态比例,B1层只有少量商铺面积，有1家服
6、务，2家娱乐,1F平面图,1F品牌(1),1F品牌(2),1F品牌(3),1F品牌(4),2F平面图,2F品牌(1),2F品牌(2),2F品牌(3),2F品牌(4),3F平面图,3F品牌(1),3F品牌(2),3F品牌(3),4F平面图,4F品牌,业态分析,项目业态比例中的卖场和百货等主力店占据较大比例，零售、餐饮、娱乐比例相互持平。业种丰富，涉及到服饰、数码、家居、运动、休闲、儿童等，满足社区居民一站式购物的需要。 项目的业态分布很有规律，除去4F布置了大面积的娱乐业态外，1-3F的平面业态布置全部都以南北两端为大体量的卖场和百货业态，中间南北端分别布置零售和餐饮业态。 从楼层的纵向方向来看
7、，在平面的各个位置上不同楼层的业态都是相同的，这样便于引导消费者在特定区域消费，方便购物。相同业态的商户集中在同一区域也能形成规模效应。而大体量的主力店分布在项目横向两端有助于带动人流。,1F,2F,3F,品牌分析(1),项目品牌档次主要在中档，各个业态的品牌丰富，且品牌知名度都较高，符合周边消费者的消费能力和消费需求，能够吸引消费者前来购物。 项目餐饮品牌方面也较有特色，中外结合，品牌也较丰富，知名度高，不仅能吸引普通消费者，也能满足周边国外消费者的需求。,品牌分析(2),项目主力店业种全面，包含家电、家居、百货、运动、超市、服务等各个方面，方便于服务周边社区。 而其他业态的大多数品牌有在上
8、海的知名度较高、经营状况好和店铺分布密度高的特点。由于项目定位为社区购物中心，该些品牌的特点是周边居民舍远取近前来项目的关键，且该些品牌对租金敏感性较低，能有效提高项目的租金水平。,主力店介绍,联华超市股份有限公 司（ 联华超市 或 本公司 ）于一九九一年起在上海开展业务 ， 于十七余年间 ， 以直接经营 、 加盟经营和并购方式发展成为一家具备全国网点布局 、 业态最齐全的零售连锁超市公司 。,世纪联华,迪卡侬集团既是运动用品的设计师和生产商，更是极具规模的全系列运动品连锁商店。开创了运动用品超市的新概念。,迪卡侬,主力店介绍,HOLA特力屋隶属于特力集团，在中国的台湾地区已有8家连锁大卖场。
9、特力集团是全球最大的零售建材供应商之一，主要的客户有沃尔玛、B&Q等零售业巨头，是一家已成立28年的全球性集团。,特力屋,主力店介绍,主力店介绍,汤姆熊自创立以来，一直以提供一个健康、温馨、便捷及充满欢乐气氛的休闲场所为目标，向成为世界上最大的连锁室內主题乐园目标而迈进。,汤姆熊,主力店介绍,一兆韦德健身第一家俱乐部始于2001年，一兆韦德大力倡导绿色环保和时尚健身运动。,一兆韦德健身,永乐（中国）电器销售有限公司创建于1996年，前身为上海永乐家用电器有限公司，是一家净资产达数十亿元的股份制大型家电连锁零售企业，年销售额超过150亿元。产品类别囊括了日常生活电器的方方面面，种类逼近5万种。,
10、永乐家电,主力店介绍,代表品牌介绍,以深海鲸鱼命名的时尚品牌，由国际设计大师MARK CHEUNG为世界新贵度身定制的国际时装品牌。,马克华菲,代表品牌介绍,艾格ETAM现已成为法国成衣及内衣的佼佼者。目前艾格ETAM发展至全世界拥有1100多家专卖店。,ETAM,代表品牌介绍,肯德基源于美国，创建于1930年，是世界著名的炸鸡快餐连锁企业，在全球拥有10000多家餐厅。,肯德基,项目规划设计,平面动线（1F）,项目整体形态为内街式购物中心，南北两栋建筑体单体，中间以一道内街分割，内街宽度为10米左右。 项目东西共有两个出入口，中间为圆型大中庭广场，作为人流动线的集中点，将东西两侧进入的人流汇
11、集于此。在大中庭的北侧另有一个圆型小中庭，作为1F东北侧内通道的端点。,平面动线（2F以上）,项目2F以上楼层，东西两端的动线是以外侧走廊的形式，中端的南北两侧动线是内部走廊的形式。南北两栋建筑之间有四座空中走廊连接。动线走廊宽度总体为4米。,垂直动线,项目有两组上下自动扶梯，位于东西动线两端；两组共四部观光垂直电梯，在大中庭的东西两侧；另外还有两部客用楼梯位于大中庭处。 项目23两层另有三组自动扶梯位于东西两端的主力店内，为世纪联华、友谊百货以及永乐家电使用。,垂直动线（续）,项目有两部货梯，五处消防通道,景观设计,项目景观及建筑设计参照美国购物中心风格，利用极具特色的建筑形态、装饰物以及植
12、物景观来突显出美国风格。另外利用项目东侧的天然河流作为项目本身的景观之一。,景观设计（续）,广告招牌,项目各商户的招牌规格并不全部统一，且在项目内过多的展示广告，导致杂乱无章，使得整个项目的景观视觉被破坏，影响购物环境。 而项目的顾客导向牌就比较合理，在动线结点处均有指向明确的指示牌，方便顾客辨认方向。,停车场,项目停车场位于项目的地下1/2层，车位共600余个，基本满足前来购物的消费者的停车需求。,规划设计总结,项目动线设计简单便利，比较合理，内街式的设计充分吸引人流进入项目内部。中部的大中庭，利用其空间和地理位置可举办推广活动或社区活动，有利于人气的聚集。 项目的景观设计很有特色，整体感出
13、色，动线设计上没有明显的死角，符合社区购物中心的需求和定位。项目通过人流的引导聚集和特色景观，给人以热闹繁华的感官印象，充分提升消费者的购物体验。但项目过多过于随意杂乱的广告牌布置，却降低和破坏了景观美感。 停车场出入口设计合理，保证车流与人流分离。,项目经营管理,商场服务,VIP卡的办理及积分 免费班车时间表 商务服务（传真、复印等） 信件代收发 零钱找换 促销导购 礼品包装 广播寻人,老花眼镜出借 顾客留言/意见收集 报刊杂志阅读 免费出借童车 雨伞出租 紧急医护 失物招领外币兑换,百联西郊部分服务项目,项目的商场服务比较人性化，且在门口有专门的问询服务处，方便服务顾客。,推广营销活动,项
14、目每周都有不同的营销活动，且中庭广场常提供给社区组织举办活动，有效带动人气，给周边居民一种亲切感和代入感，体现了社区购物中心的服务社区的价值。,调研总结,项目所在区域不论是人口、交通、消费力还是商业竞争对手，都对项目非常有利，在经过初期的商业培养期后，项目在该区域各个有利因素支持下取得成功。 在社区购物中心的定位下，项目的业态和品牌都以为社区居民服务为核心，将超市、家居、家电、运动、服饰、娱乐、社区服务等业态完整地包含在项目之中，充分满足了周边消费者的消费需求。 项目的设计规划比较成功，建筑景观特色鲜明，大大提升了项目的购物环境。另外项目的中庭广场不仅作有人流动线聚集的作用，也为营销推广活动提供了场地，发挥了服务社区居民的功用。,
