《6月20日培训课件——不动产资产证券化模式——张志晓培训教材》由会员分享，可在线阅读，更多相关《6月20日培训课件——不动产资产证券化模式——张志晓培训教材（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,11,不动产证券化模式设计 张志晓 律师 电话：13811184382 信箱： 2012年7月,1,一、不动产证券化的基本概念,一、资产证券化， 发起人将缺乏流动性但能在未来产生可预见的稳定现金流的资产或资产组合出售给SPV，由其通过一定的结构安排，分离和重组资产的收益和风险并增强资产的信用，转化成由资产产生的现金流担保的可自由流通的证券，销售给金融市场上的投资者。 信贷资产证券化是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。 企业资产证券化是指证券公司面向境内投资者发行资产支持受益凭证，以管理人身份发起设立专项资产管理计划，按照约定用募集
2、的资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产，将该资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理活动。,1,一、不动产证券化的基本概念,二、台湾不动产证券化条例 不动产：指土地、建筑改良物、道路、桥梁、隧道、轨道、码头、停车场及其它具经济价值之土地定着物。 证券化：指受托机构依本条例之规定成立不动产投资信托或不动产资产信托，向不特定人募集发行或向特定人私募交付受益证券，以获取资金之行为。 不动产投资信托：依本条例之规定，向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产投资信托受益证券，以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其它经主管机关核准投资标的而成立之信托。 不动产资产信托：依本条
3、例之规定，委托人移转其不动产或不动产相关权利予受托机构，并由受托机构向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产资产信托受益证券，以表彰受益人对该信托之不动产、不动产相关权利或其所生利益、孳息及其它收益之权利而成立之信托。,1,一、不动产证券化的基本概念,四、 不动产投资信托（reits)与房地产集合信托的区别 1、REITS投资者通过基金取得房地产的所有权或抵押权等物权，而典型的房地产集合信托的投资者基于信托合同，取得对受托人（信托投资公司）的债权。 2、REITS主要通过房地产租金收入取得收益，基金投资的房地产一般要求已经有收入，投资人不承担房地产开发风险，收益较为稳定，风险较小。房地产集合
4、信托主要投资于房地产开发项目，投资者通过信托公司对开发商的贷款利息取得收益。投资者将承担房地产开发不成功的风险，并且，投资者到期后只能取得固定收益，不能分享房地产开发的高额回报。 3、 REITS所有权与管理高度分离，委托专业公司管理。房地产集合信托监管仅限于贷款项目审查监督的层面，不干预房地产项目开发。 4、 REITS投资者可以通过证券交易市场转让投资份额；而房地产集合信托基本的法律关系为合同关系，投资只能按照合同法的规定以及合同的约定实现投资的退出。 REITS是资产证券化的表现形式之一，是金融创新产品，有特殊的制度设计；房地产集合信托只是银行间接融资的替代形式。,1,二、证券公司资产证
5、券化设计缺陷,一、证券公司资产证券化业务管理规定中的结构设计缺陷 1、证券化的载体 专项管理计划：法律性质属于专项管理合同，资产“委托”给证券公司管理， 证券公司监督管理条例第59条规定“证券资产管理客户的委托资产属于客户”，且按份共有。只是合同关系，不是法律主体。 留有口子：其他特殊目的载体。 2、收益权：法律上收益权不是一项单独的权能，收益权的转让并不是基础资产或法律权利的转让，只是支付承诺，如联通CDMA收益权，上海大连路遂道收益权等。收益权转让的产品未用实体的资产做转让的标的，并不能称之为不动产证券化。 3、资产风险没有转移：管理人有权监督、检查特定原始权益人持续经营情况和基础资产现金
6、流状况，原始权益人具有持续经营能力，无重大经营风险、财务风险和法律风险；在专项计划存续期间，应当维持正常的生产经营活动或者提供合理的支持，为基础资产产生预期现金流提供必要的保障。是企业信用、不是资产信用。伪资产证券化。,1,二、证券公司资产证券化设计缺陷,二、资产支持票据，主体：委托债权代理人，运用应收帐款质押方式。 1、出质人质押给质押权人的债权，是设定的质押进行了登记，但当质押权人向原始债务人主张债权是，持权人对第三债务人的权利是无担保债权（台湾民法学者谢在全民法特权论下册） 2、如第三债务人向其他人进行了交付，其他人做为不正当受偿人有返还义务，但这个义务是一般债权，没有质押。 3、未来应
7、收帐款，由于第三方债务人不确定，还未形成，未形成的权利无法通知和公示登记，无法设质押。,1,三、房地产信托投资基金,一、房地产投资信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts），一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产等所产生的收入以派息的方式分配给投资人，使投资人获取长期稳定的投资收益。 REITs与不动产投资信托的不同： 1、 REITs的SPV设计中有公司制，和信托制。不动产投资信托只有信托一种方式。 2、 R
8、EITs在投资房屋抵押贷款证券化时，与不动产投资信托相同，但不动产投资信托投资有稳定收益物业时，与REITs的资产类型相同；但不动产资产信托是投资于土地开发，来自日本的不动产信托制度，与REITs不同，投资稳定收益物业时，运作的方向相反。 3、 REITs可以公募和上市交易，台湾的不动产证券化为私募。,1,三、房地产信托投资基金,二、香港房地产信托投资基金 1、获得认可的REITs必须具备的条件：专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目；积极地买卖房地产项目是受到限制的；收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入；收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人；订明其最高借款额； 2、投资限制
9、及股息政策a、只可投资于房地产项目；有关的房地产项目一般必须可产生收入；购入没有收入的项目不得超过总资产净值的10；销售文件中须清楚披露上市后首12个月内是否购入其他物业。b、禁止投资于空置土地或从事或参与物业发展活动。c、不得提供担保。d、不得购入任何可能使其承担无限责任的资产。e、使用特别目的投资工具（Special Purpose Vehicle,特殊目的公司）受到限制。,1,三、房地产信托投资基金,3、共有权的安排：必须对所投资物业拥有权和控制权；共有物业另有特别要求。4、持有期限：房地产项目一般最少2年。5、借款限额：不得超过资产总值的45。6、股息政策：净收入的90以上用于股息分配
10、。 三、新加坡reits规则要点 至少35的总资产投资于房地产，对于房地产及房地产相关资产的投资不少于总资产的70；不能从事地产发展活动；必须分配不少于90的收益给单位持有者；负债限于总资产的60；基金需要在新加坡注册；享有优惠的税务政策；,1,三、房地产信托投资基金,四、房地产信托投资基金的交易结构,1,三、房地产信托投资基金,五、中国的房地产信托投资基金设计 1、银监会信托投资巴顿房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿） 信托投资公司（现在为信托公司）通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营的企业为主要
11、运用标的，对房地产信托资金进行管理运用和处分的行为。 2、人民银行银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法（征求意见稿）企业为实现融资，将其持有的房地产物业委托给受托人进行管理和处分，并通过受托人在银行间债券市场发行受益券的方式，在一定期限内向投资人转让部分信托受益权的行为。 3、证监会拟制定的REITS模式：SPV为专项资产管理计划,1,四、不动产证券化在我国存在的障碍,一、无合适的SPV形式，无法实际资产转移与风险隔离 1、公司形式：中国公司法不允许特殊目的公司，只许可有注册资金，办公场所，有关人员，财产的经济实体化公司，而不允许仅是在法律上存在的公司。 公司法26条：设立有限责任公司，
12、应当具备下列条件：（一）股东符合法定人数；（二）股东出资达到法定资本最低限额；（三）股东共同制定公司章程；（四）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；（五）有公司住所。 公司发债：（四）公司最近一期末经审计的净资产额应符合法律、行政法规和中国证监会的有关规定；（五） 最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；（六） 本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的百分之四十；金融类公司的累计公司债券余额按金融企业的有关规定计算。,1,四、不动产证券化在我国存在的障碍,2、信托制， A、有发行人数限制； B、信托实质为合同关系，不是证券，流通性差； C、信托源自
13、英美法系，英美法系中信托中的权利有普通法上的所有权和衡平法上的所有权，建立了一物两权体系。而我国大陆法，一物一权是原则，所以在资产进行信托处理 时候，是所有权转移还是未转移？资产转移应该如何登记、公示； D、不动产信托是否纳税。 E、信托的分业管理造成垄断问题,1,四、不动产证券化在我国存在的障碍,二、不动产的登记问题 物权法及相关法律均规定，不动产的公示以登记为准，不动产的类型包括土地、建筑改良物、道路、桥梁、隧道、轨道、码头、停车场及其它具经济价值之土地定着物。 首先，登记机关问题。伊斯兰信托人福科技当代学生公寓信托 ，在教育部门登记 其次，物权转移登记还是信托登记，信托目前没有规定登记办
14、法。,1,四、不动产证券化在我国存在的障碍,三、不动产转移的税收问题 1、印花税：万分之五 2、土地增值税：30%、40%、50%、60%。 3、营业税： 4、所得税：25%,1,五、不动产证券化的建议,一、关于SPV的设立 建议信托制的SPV，理由 1、公司法不可能进行根本性的修改，而且2006才修改过，资产证券经的变化形式多样； 2、信托制由于法律制度本身的特点，使他能将财产转移和风险隔离同时完成。 3、关于信托制不动产的操作，同样是系的日本和台湾有很成熟的经验可以借鉴 4、信托的垄断要放开，一是审批信托公司执照放开，二是非信托公司进行信托备案也可以设立信托。 二、关于不动产的登记 1、一
15、次性的解决登记部门的统一问题比较复杂，但可以要求可登记主管部门修改登记规定，增加信托登记，在部委规章的层面完成。 2、物权法，证券公司资产证券化业务管理规定已经有配套的登记的要求。 有了信托登记就解决信托财产的公示问题。而且，信托登记并不定性财产是否有所有权转让，只是公示。如房屋预售登记一样。,1,五、不动产证券化的建议,三、关于信托税收 信托管理理论：导管理论：信托实质是在委托人和受益人之间进行财产输送，好比导管，称为导管理论，导管理论又衍生出“谁受益, 谁纳税”和“发生主义”两个下位原则： “谁受益，谁纳税”原则：根据导管理论，信托收益被认为是受益人的收益，受托人的依托管理、运营不过是信托
16、收益传送的媒介，因此受益人应为信托的纳税义务人，不得将信托财产拟制为纳税主体，不得对受托人征税； 发生主义原则：发生主义以信托收益产生为纳税人纳税义务的发生时间，实现主义以受益人真实取得信托收益为纳税义务发生时间，与导管理论适应的是发生主义原则； 可以由税务总局以通知的形式，决定凡进行信托登记的均不按所有权转移纳税。 先例：关于信贷资产证券化税收问题的通知，关于公募基金税收问题通知 合伙企业先分后税159号文,1,五、不动产证券化的建议,四、信托的募集和流动性问题 台湾的不动产资产证券经是私募，美国的reits是公司，可以上市，香港的reits是上市 信托发生的信托产品由公募基金来投资，公募基金可以在证券交易所上市。,1,张志晓律师介绍,主要业务领域： 公司并购重组 并购中的税务筹划 信托和私募股权融资 基金设立与运作法律事务 企业上市法律事务 房地产开发与工程建设 执业机构：万商天勤律师事务所 电话：13811184382 电子信箱：,
