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1、担保贷款专题讲座,第一节 信用贷款 第二节 保证贷款 第三节 抵押贷款 第四节 质押贷款,第一节 信用贷款,一、信用贷款的特征 二、信用贷款的风险 三、信用贷款风险防范,一、信用贷款的特征,.关系人简单 .合同简单 .手续简单,企业所处行业是国民经济中重要行业，或者是发展中的新兴行业。 行业的风险性较低，受国家政策支持，经济环境对其影响也不大。 企业成立时间较长，在其行业中地位排名靠前。 企业多年经营稳定，有其相对固定的客户群。财务状况良好，没有大起大落现象。高层管理人员稳定，专业化且互相协助。 在银行授信记录良好，没有拖欠、逾期等不良行为。 对银行能产生较好的综合效益，存款、贷款、结算、票据
2、、国际业务等大部分在本行叙做。,发放信用贷款的条件,我国商业银行发放信用贷款，一般而言只能限于短期流动资金贷款，同时必须满足以下条件： (1) AAA级企业； (2) 资产负债率在60以下； (3) 流动比率在150以上； (4) 无逾期贷款和应付未付利息； (5) 经营效益好,三、信用贷款风险防范,调查借款人的资格与条件 调查借款的合法性 调查借款的安全性 调查借款的盈利性 调查借款人的信用等级,在实务中应注意的三个原则,贷款担保不能取代借款人信用状况 贷款担保并不一定能确保贷款得以偿还 贷款担保只能降低风险而不能消除风险,第二节 保证贷款,一、保证贷款概述 二、保证人的审核 三、保证的责任
3、及方式 四、保证贷款的风险 五、保证贷款风险的防范,一、保证贷款概述,特点： 1、体现多边信用关系 2、双重还款保证 3、连环监督制约,保证的法律关系,银行,借款人,保证人,债权债务关系,委托关系,保证关系,（一）审查保证人主体资格 （二）调查核实保证人的担保能力,二 、保证人的审核,（一）审查保证人主体资格,1、法律规定 有代为清偿债务能力的法人、其他组织、个人或公民可以作为保证人 2、禁止性条款 (1)国家机关(为外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外) (2)学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位社会团体不得为保证人 (3)企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人(有书面授权的除外
4、),（二）调查核实保证人的担保能力,1、保证人是否具有代为清偿借款的相应财产 2、保证人可用代为偿付借款的财产是否具有处分权 3、保证人用作代为清偿借款的财产是否可以变现,三、保证的责任及方式,1保证责任 2保证责任的免除 3保证方式,1保证责任,（1）保证范围。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明的，保证人应当对全部债务承担责任。 （2）保证期间。保证期间由当事人在合同中约定，没有约定的，法律规定保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。,（1）保证期间，债权人未按规定对债务人、保证人主张权
5、利的； （2）保证期间，债权人许可债务人转让债务，未经保证人同意的； （3）保证期间，债权人与债务人协议变更主合同加重债务人债务的，未经保证人书面同意的，保证人对加重的部分不承担保证责任； （4）同一债权既有保证又有物的担保，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任； （5）主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的； （6）主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的； （7）主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担保证责任。但新贷与旧贷是同一保证人的除外。,2保证责任的免除,一般保证责任 一般保证的
6、保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。 但有下列情形之一的除外： （1）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的； （2）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的； （3）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。 连带保证责任 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。,3保证方式,、保证人不具备担保资格。 保证人不具备担保能力 虚假担保人 公司互保 保证手续不完备，保证合同产生法律风险 超过诉讼时效，贷款丧失胜诉
7、权,四、保证贷款主要存在的风险,五、保证贷款风险的防范,核保 签订好保证合同 贷后管理,核保,（）法人和法人代表签字印鉴的真伪，在保证合同上签字的人须是有权签字人或经授权的签字人，要严防假冒或伪造成的签字。 （）企业法人出具的保证是否符合该法人章程规定的宗旨或经营范围，对已规定对外不能担保的，商业银行不能接受为保证人。 （）股份有限公司或有限责任公司的企业法人提供的保证，需要取得董事会决议同意或股东大会同意。未经上述机构同意的，商业银行不应接受为保证人。,核保,（）中外合资、合作企业的企业法人提供的保证。需要提交董事会出具的同意担保的决议及授权书，董事会成员签字的样本，同时提供由中国注册会计师
8、事务所出具的验资报告或出资证明。 （）核保必须双人同去，尤其是对于初次打交道的企业，更应强调双人实地核保的制度。一人去有可能被保证人蒙骗，或与企业勾结出具假保证，而双人能起到制约作用。 （）核保人必须亲眼所见保证人在保证文件上签字盖章，并做好核保证实书，留银行核案备查。如有必要，也可将核保工作交由律师办理。,六、贷款的展期保证,1、原保证人不同意继续承担保证责任的，借款人可提供具有法人资格和代偿能力的经贷款银行认可的新的保证人。 2、保证人愿意继续承担保证责任的，经贷款银行审查资格能力后，应在借款展期申请审批书和借款展期协议书中签署同意保证的意见，并加盖法人和法定代表人的印章。 3、原借款保证
9、人出具借款偿还保证书的，若已明确保证履行责任不受贷款展期的影响，则贷款展期时不必再提供展期贷款保证。 4、保证方式改变为抵押、质押方式的，应及时签订抵押、质押协议，贷款银行认为必要时要办理公证手续。,第三节 抵押贷款,一、抵押物的范围 二、抵押物条件 三、抵押物登记 四、抵押的效力与抵押率 五、抵押贷款的操作 六、抵押贷款的主要风险 七、抵押贷款的风险防范 八、抵押的其他规定,一、抵押物的范围,（一）可以抵押的财产 （二）禁止抵押的财产 （三）有关土地使用权与房屋建筑物的特殊条款,（一）可以抵押的财产,（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （2）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
10、（3）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； （4）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； （5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （6）依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。,（1）土地所有权； （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外； （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （4）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （5）依法被查封、扣押、监管的财
11、产； （6）依法不得抵押的其他财产。,（二）禁止抵押的财产,（三）有关土地使用权与房屋建筑物的特殊条款,（1）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 （2）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 （3）乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。,二、抵押物条件,1合法性 2流动性 3价值稳定性 4必须是权属无争议的财产 5其处置不妨碍公共利益,三、抵押物登记与抵押合同生效,（1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理
12、部门； （2）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （3）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （4）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （5）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 以上述财产以外的其他财产抵押的，为抵押人所在地的公证部门。,抵押合同生效,1、强制登记，即抵押贷款双方当事人签订抵押合同后必须办理抵押登记，抵押合同自抵押物登记之日起生效 2、自愿登记，即抵押贷款双方当事人，对抵押物可以登记，也可以不登记。抵押合同自签定之日起生效。,四、抵押的效力与抵押率,（一）抵押的效力 抵押效力是指
13、银行与借款人设立抵押后所产生的法律后果。主要包括： 抵押担保的范围 抵押物的转让 抵押物的管理 抵押权的行使 抵押担保的期间,抵押率=抵押贷款数额抵押物作价限额1OO 抵押率应小于1OO，以能补偿抵押贷款的风险损失。,（二）抵押率,五、抵押贷款的操作,（一）贷款的申请与审查 （二）抵押物的估价 （三）抵押的效力 （四）抵押物的处分,收益现值法 重置成本法 现场市价法 清算价格法,（二）抵押物的估价,1折价 2拍卖 3变卖 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。,(四)抵押物的处分,六、抵押贷款的主要风险,抵押物虚假或严重不实 未办理有关登记手续
14、 将共有财产抵押而未经得共有人同意 以他人财产抵押而未经财产所有人同意 以单位已进行房改的房产抵押，使抵押权的实现受到障碍 资产评估水分大，导致抵押物不足值 未抵押有效证件或抵押的证件不齐 因主合同无效，导致抵押关系无效,第三节 抵押贷款,七、抵押贷款的风险防范,把好抵押物关 把好抵押物评估关 把好抵押物登记关，确保抵押关系的效力,八、抵押的其他规定,1以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效； 2以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效；以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论结束前能够提供权利证书或者补
15、办登记手续的，可以认定抵押有效； 3学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定的，人民法院可以认定抵押有效； 4共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效；,5当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效； 6城市房地产合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物，在实现抵押时，可以随同土地一同拍卖，但抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权优先受偿； 7拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，
16、应依法缴纳规定的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受让权；,八、抵押的其他规定,第三节 抵押贷款,8同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同以登记生效的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按登记的顺序清偿，未登记的，按合同生效时间的先后清偿，顺序先同的，按债权比例清偿；抵押物已登记的优先于未登记受偿； 9同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿； 10抵押权实现的途径。抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；协议不成的，可以向人民法院提起诉讼； 11最高额抵押的主合同债权不得转让。,八、抵押的其他规定,第四节 质押贷款,一、质押贷款与抵押贷款的区别 二、动产质押贷款 三、权利质押贷款 四、质押贷款的业务操作 五、质押贷款风险及防范,一、质押贷款
