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1、建筑工程设计与报批报建,二一六年 十一月,湖北武汉,目录,第1章 建筑设计阶段划分,建筑工程设计分为规划设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个阶段。其中规划设计阶段一般主要由业主负责，方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段一般由具有相应资质的设计单位负责，因此对于建筑工程设计，我们也经常将其规划设计阶段归为方案设计阶段，因此也可以将建设设计阶段划分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。 对于技术要求简单的建筑工程，经有关主管部门同意，并且合同中有不做初步设计的约定，可在方案设计审批后直接进入施工图设计。（建筑工程设计文件编制深度的规定2003年版）。,第1章 建筑设计阶段划分,实施方案,
2、施工图,初步设计,施工图设计,方案设计,3个月,2个月,2个月,设计周期,2个月,2个月,三段式设计（规划设计归为方案设计）,规划设计,3个月,第1章 建筑设计阶段划分,实际设计程序 ： 1、 策划、投资与立项（内容、选址、土地竞标、可行性分析与论证，城市规划等） （业主负责）。 2、概念方案设计征询（总平面设计、从概念到形） 3、方案设计-审批（报建方案） 4、初步设计审批 5、施工图设计审批 6、施工监督配合（建筑师的重要性） 7、竣工验收,2.1 规划设计阶段,第2章 各设计阶段的主要内容,1、项目策划、投资与立项（内容、选址、土地竞标、可行性分析与论证、城市规划等）。 2、概念方案设计
3、，对项目进行概念性规划设计说明并确定主要经济技术指标。 3、对项目区位、开发用地现状、总平面、道路规划、交通、绿化景观、竖向规划进行分析；明确市政方案、外部市政条件和综合管线示意图以及物业管理的空间措施要求。,2.2 方案设计阶段,第2章 各计阶段的主要内容,1、绘制方案草图； 2、结构选型，设备系统等设想方案； 3、估算工程造价； 4、组织方案审定或评选，写出定案结论； 5、编制报建方案。,2.3 初步设计阶段,第2章 各设计阶段的主要内容,1、初步完成各专业配合，细化方案设计，编制初步设计文件。,3、配合建设单位办理相关的报批手续，控制投资，对特殊设备提出订货条件。,2、提供设计说明书、设
4、计图纸、主要设备材料表和工程概算书。,2.4 施工图设计阶段,第2章 各计阶段的主要内容,这一阶段主要通过图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为施工制作的依据。 民用工程施工图设计应形成所有专业的设计图纸。内容包括包括封面，图纸目录，建筑、结构、水、电、采暖通风等工种的设计图纸，设计说明，结构及设备计算书和必要的设备、材料表，并按照要求编制工程预算书等。施工图设计文件，应满足设备材料采购，非标准设备制作和施工的需要。施工图设计是取得建设项目工程规划许可证、施工许可证的前提条件。,2.5 设计全过程总结,第2章 各计阶段的主要内容,、研究熟悉红线图，了解周围建筑情况和环境。 2、了解建
5、设单位要求。3、做方案图，报规划部门审批。4、修改方案图，直到获得批准为止。5、根据方案图的平面布置图，进行地质勘察。 6、完成初步设计并报批。 7、完成施工图。8、施工图审查，单位审查，交建设单位。9、施工配合。,2.6 各设计阶段侧重点,第2章 各计阶段的主要内容,1、方案设计重创新 2、初步设计重深度 3、施工图设计重校核 4.、施工配合重服务,3.1 用地规划（总图）技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,例如，在10000平方米的土地上，有24000平方米的建筑总面积(地上)，其容积率为2.4。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 一般而言，独立别墅的容积率为0.2
6、0.5,联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅為1.52.0,18层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为2.44.5；,容积率=总建筑面积（地上）总用地面积,1、容积率 容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，具体为用地范围内总建筑面积（地上部分）与项目总用地面积的比值。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数。,3.1 用地规划（总图）技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,2、建筑密度 建筑密度是反映建筑用地经济性的主要标准之一。即建筑基底面积与建筑用地面积的比。它可以反映出一定用地指范围内的空地率
7、和建筑密集程度 。,建筑密度=建筑基底面积总用地面积,例如，在10000平方米的土地上，建筑基底面积占地有2500平方米，其建筑密度为25%。,3.1 用地规划（总图）技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,3、绿地率 绿地率是反映城市绿化水平的基本指标之一。绿地率指建筑基地内，各类绿地面积的总和与总用地面积的百分比。,绿地率=绿地面积总用地面积,绿地计算范围，包括居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在涉及计算时也要求距建筑外墙15米和道路边线1米以内的用地
8、，不得计入绿化用地。,3.1 用地规划（总图）技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,4、人口净密度 人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为： 人口净密度= 居住总人口数居住宅用地总面积,3.1 用地规划（总图）技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,5、用地红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,6、建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,7、道路红线 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内
9、包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,3.1 用地规划（总图）技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,什么是山墙？,什么又是纵墙？,山墙俗称外横墙，是指沿建筑物短轴方向布置的墙叫横墙，建筑物两端的横向外墙一般称为山墙。纵墙沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙, 沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。,8、建筑间距 建筑间距为两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。中华人民共和国的建筑消防设计规范规定多层建筑之间的建筑左右间距最少为6米，多层与高层建筑之
10、间为9米，高层建筑之间的间距为13米。这是强制性规定。 在地方的规划管理规定中对于建筑间距有着很多具体的规定，以宜昌市为例。以下摘录部份常见的： （1）多层建筑（大于10m，低于24m）山墙与山墙的距离不低于10m。 （2）多层建筑山墙与纵墙的距离不小于12m。 （3）多层建筑纵墙与纵墙的距离不小于12m。,3.1 用地规划（总图）技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,9、日照标准 日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。 居住建筑
11、之间以及与居住建筑相邻的建筑之间的建筑间距应满足被遮挡居住建筑底层大寒日满窗日照不小于2小时的日照要求。,3.2 单体建筑技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,1、建筑面积、使用面积、公用面积 建筑面积是指建筑物勒脚以上的各层外墙外围的水平面积之和。建筑面积是国家控制建筑规模的重要指标，是作为建筑物经济效果的计算单位。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、 高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积
12、，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,2、平方米造价 平方米造价即单位建筑面积的造价。单位面积造价在质量标准一致的情况下往往受材料供应、运输条件、施工水平等多方面因素的影响而出入较大。国家在下达建设计划时，除了下达面积指标外，并同时根据不同建筑性质及质量标准下达平方米造价指标，设计工作者必须严格控制规模和计划投资。,3.2 单体建筑技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,3
13、、建筑系数和使用面积系数 “建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。计算公式如下： 建筑系数=（建筑物占地面积构筑物占地面积堆场用地面积）项目总用地面积100% 使用面积系数=有效使用面积（建筑面积减去门厅、交通面积、墙体面积）/总建筑面积,3.2 单体建筑技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,3.2 单体建筑技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,3.2
14、 单体建筑技术经济指标,第3章 主要技术经济指标校核,建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。 （1）当为坡屋面时，按室外地坪至建筑屋檐或屋脊的平均高度计算。 （2）当为平屋面时，应为建筑物室外设计地面到其屋面面层的高度（有女儿墙的按女儿墙墙顶高度）； （3）屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等。其总面积不超过屋顶面积的25%、高度不超过4m的不计入高度之内。,13、建筑高度,4.1 一般流程,第4章 建筑工程报批报建,项目报建、设计、施工流程,项目报建、设计、施工流程,4.2 “一书两证”制度,第4章 建筑工程报批报建,在规划设计阶段，需要办理“一书两证”。“一书两证”制
15、度是对我国城市规划实施管理的基本制度的通称。是城乡规划法规定的，全国统一的，由城市规划行政主管部门核准发放的。 “一书两证”包括：,第4章 建筑工程报批报建,（1）是城市规划行政主管部门审核建设项目选址的法定凭证。（2）是土地部门提供土地，计划部门项目立项的依据。（3）设计任务书（可行性研究报告）申请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书。(审批制的项目流程：项目建议书选址意见书可行性研究报告),建设项目选址意见书,第4章 建筑工程报批报建,（1）取得建设用地规划许可证后，方可向国土资源行政主管部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由国土资源行政主管部门划拨、征用土地。 （2
16、）按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。 （3）先有土地出让合同，再申请建设用地规划许可证，然后办理土地使用证。,建设用地规划许可证,第4章 建筑工程报批报建,（1）建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。 （2）没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建设工程规划许可证,4.3 “五证两书”制度,第4章 建筑工程报批报建,第4章 建筑工程报批报建,4.4 具体办理手续,第4章 建筑工程报批报建,1、准备项目立项申请报告、项目建议书或项目可行性研究报告 等与项目立项相关的资料；,2、向当地县级以上建设委员会窗口提交书面申请及相关材料；,项目立项,第4章 建筑工程报批报建,1、建设单位申请报告（内容包括：拟选地点用地面积、建设规模、 用地性质、计划工期、投资总额，对市政配套设施的要求等）；3、填报建设项目选址申请表一份；4、1:500或1:1000地形图一式3份；5、可行性报告、平面布置方案、管线布置方
