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1、房屋及土地登记办法专题,四川恒通评估师事务所 崔太平,新的登记制度,理念的改变：权属证书与登记簿。 权属证书：房屋所有权证记载内容的变化（如专有面积）；他项权利证增加地役权种类；增加预告登记证明、在建工程抵押权登记证明；增加构筑物所有权证；构筑物他项权证、预告登记证明。 登记规则的更新：明确房地产权利人（对按揭带来的变化、对过去登记的再确认）；新的登记种类（如预告登记、最高额抵押权确定登记）；建筑物区分所有权登记，记载于登记簿，不发权属证书；集体土地上的房屋登记；登记人员的持证上岗（登记官制度）。,新登记制度对银行信贷业务的影响,对于按揭业务的影响: 保护银行信贷资金的安全,需要两次预告登记,
2、如何完善相关手续？预告登记的效力？如何办理本登记？ 新登记制度对于其他信贷业务的影响： 最高额抵押需要哪些登记？哪些不能纳入不动产抵押范围(如属于建筑物区分所有权的房屋)？附带地役权的供役地或需役地的如何抵押？不动产登记的基本单元对抵押的影响？构筑物颁发产权证后,收费权质押与构筑物抵押的关系？,新登记制度对估价代理行业的影响,新登记制度对于估价师工作带来的影响： 什么样的不动产不能评估？估价依据是查阅登记簿还是依据权属证书？修正系数的调整？构筑物的抵押评估如何做，与收费权质押的关系？ 新登记制度对于策划代理行业的影响： 以专有面积为基础的销售单价进行营销？销售合同（预售合同条款的修改）的改变？
3、哪些不能纳入销售，如属于建筑物区分所有权的房屋？附带地役权的供役地或需役地的销售？房屋销售的基本单元？如何为购房人办理按揭？如何利用预告登记保护交易安全？,不动产登记制度,国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第二百四十六条 法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。 不动产登记法的立法之前，规章土地登记办法、房屋登记办法先行。,关于不动产登记机构,房屋和土地分别进行登记的弊端。 完全实现包括城市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内的不动产统一登记，目前确有相当难度。 物
4、权法对于不动产当中的房地产登记制度的几种选择模式。 统一房地产登记制度、登记规则，首先统一房地产权属登记 。,不动产登记类型,（一）所有权登记； （二）他项权利登记(抵押权、地役权)； （三）异议登记； （四）更正登记； （五）预告登记； （六）查封登记； （七）法律、法规规定的其他登记。 土地上的房屋等建筑物及构筑物，可以依法登记。,土地登记类型,（一）土地总登记； （二）初始登记； （三）变更登记； （四）注销登记； （五）其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。,关于不动产登记薄（房屋）,登记薄与传统房屋权属登记档案的区别。 登记簿应当包括房地产自然状况部分、权利状况部分以
5、及其他部分。登记薄有关内容发生改变的，应通过增加新的页码、界面和内容体现，不得直接将原有内容删除。 自然状况部分，记载房地产坐落、四至、编号、房屋结构、层数、面积、设计用途、用地性质、土地使用年限等。 权利状况部分，记载所有权、他项权利以及其他依法可以登记的权利的权利人姓名（名称）、权利范围、共有情况、收件日期、登记日期、权属证书号及补换证情况等。 其他部分，记载异议、查封等依法应当登记的事项。,关于不动产登记薄（土地）,土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。 土地登记簿应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变
6、化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（四）地上附着物情况。土地登记簿应当加盖人民政府印章。土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。,关于不动产权利人（一）,不动产权利人是在登记薄上有记载的人。 不动产权利人与利害关系人（财产共有权）。 物权法实施前的房屋产权，在物权法实施之后的转换：建立登记薄，明确不动产权利人。 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,权属证书包括 ：房屋所有权证、房屋他项权证等、预告登记证明、在建工程抵押权登记证明。 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。,关于不动产权利人（二）
7、,土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。 土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。 土地权利证书包括：（一）国有土地使用证；（二）集体土地所有证；（三）集体土地使用证；（四）土地他项权利证明书。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。,关于房屋基本单元,房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。 住房以套为基本单元进行登
8、记。 非住房以房屋的幢、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。,关于土地登记基本单元,土地以宗地为单位进行登记。 宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。,可以单方申请的土地登记,土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：（一）土地总登记；（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；（六）更正登记或者异议登记；（七）名称、地址或者用途变更登记；（八）土地权利证
9、书的补发或者换发；（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。,土地登记应提交的材料,（一）土地登记申请书； （二）申请人身份证明材料； （三）土地权属来源证明； （四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标； （五）地上附着物权属证明； （六）法律法规规定的完税或者减免税凭证； （七）本办法规定的其他证明材料。 前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。 申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。,不予土地登记的情形,（一）土地权属有争议的； （二）土地违法违规行为尚未
10、处理或者正在处理的； （三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的； （四）申请登记的土地权利超过规定期限的； （五）其他依法不予登记的。不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。,土地总登记,土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 土地总登记应当发布通告。通告的主要内容包括：（一）土地登记区的划分；（二）土地登记的期限；（三）土地登记收件地点；（四）土地登记申请人应当提交的相关文件材料；（五）需要通告的其他事项。 对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。 公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主
11、管部门报经人民政府批准后办理登记。,登记机构应当实地查看的情形,房屋所有权初始登记； 在建工程抵押权登记； 因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记； 法律、法规规定的其他房屋登记。 房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。,房屋所有权初始登记,房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书；（二）申请人身份证明； （三）土地使用权证明； （四）建设工程符合规划的证明； （五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告； （七）其他必要材料。 对于开发商申请房屋初始登记，对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记
12、载，不颁发房屋权属证书。,土地初始登记,土地初始登记的含义不同于房屋所有权初始登记。土地初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 土地初始登记包括：土地使用权、集体土地所有权的初始登记，租赁国有土地初始登记，土地抵押登记、最高额抵押登记，地役权登记等。 没有明确土地抵押登记的要件。,房屋所有权转移登记,房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书；（二）申请人身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）证明房屋所有权发生转移的材料； （五）其他必要材料。 前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议
13、、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。,房屋所有权转移登记的特殊情形,抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供有关规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当先将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。,房屋所有权变更登记,房屋所有权变更登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书；（二）申请人身份证明； （三
14、）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）证明发生变更事实的材料 ； （五）其他必要材料。 前款第（四）项材料，可以是房屋所有权人的姓名或者名称变更，房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更，房屋面积增加或者减少的，同一所有权人分割、合并房屋的，法律、法规规定的其他情形。,房屋所有权注销登记,房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书；（二）申请人身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）证明房屋所有权消灭的材料 ； （五）其他必要材料。 前款第（四）项材料，可以是房屋灭失，放弃所有权，或者法律、法规规定的其他情形的有关材料 。,注销土地登记,注销登记，是指因土地权
15、利的消灭等而进行的登记。 有下列情形之一的，可直接办理注销登记：（一）依法收回的国有土地；（二）依法征收的农民集体土地；（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。 因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。 非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。 已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。 土
16、地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。,关于地役权登记,对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。 供役地、需役地分属不同登记机构主管的，当事人可以向供役地所在地的登记机构申请地役权登记？供役地所在地登记机构完成登记后，应将相关事项通知需役地所在地登记机构，并由其记载于需役地房屋登记簿？ 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记,关于一般抵押权登记,押权设立登记，登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：抵押当事人、债务人的名称或者姓名； 被担保债权的数额；登记时间。 上述所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。 抵押权转移登记：经依法登记的房屋抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转
