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1、唐山南湖房地产市场概况,天朗地产北京公司 2020年8月3日,项目本体状况,1,城市规划,2,3,区域市场房地产发展,项目介绍,项目位于唐山市南湖区域，是未来城市重点发展区域； 项目占439.78亩，住宅容积率为1，规划产品以低密度住宅和联排别墅为主； 目前项目现状尚有为拆迁平房，是一级二级开发联动项目，我司进入该项目，直接与地方政府签署一级土地开发协议，由南湖管委会负责拆迁，我司负责投入资金，完成一级土地开发后，再通过招拍挂流程，确保我司二级开发。,项目占地 439.78亩，合计233183平米，容积率为1，规划建筑面积293183平方米,南湖板块,核心市区,凤凰新城,项目位置,项目位置,南
2、湖板块,项目位置,项目位置,项目本体状况,1,城市规划,2,3,区域市场房地产发展,唐山城市辐射力：环渤海地区 京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境，是东北物资外调的必经之路； 京深高速公路、津山高速公路横跨东西，并有联络线与京唐港贯通； 在建承唐高速纵贯全境，加深了曹妃甸港口的腹地范围； 曹妃甸具有建设30万吨级天然良港条件，被国家领导人誉为“国宝之地”,唐山城市吸附力：本市范围的消费人群 北京首都地位对唐山人口产生明显的分流作用，石家庄与唐山的空间地理关系决定了两地人口流动规模有限； 唐山城市发展主要吸纳市辖范围的郊区、市、县，包括迁西、迁安、滦南、滦县等。,城市概况,城市概况,唐山位于京津塘
3、三角地带东北侧，是环渤海经济带中重要工业城市，也是河北重点经济城市,两轴两带规划空间格局,城市规划,整体规划思路：,加快实施科教立市、以港兴市、人才强市三大战略，强力推进生态城市建设，以重大产业项目为抓手，以产业聚集区建设为载体，加快构建现代产业体系；以“两极”率先突破，促进“三带”跨越发展,中心主城区，重点提升全市政治、经济、科技、教育、文化、消费中心的综合功能，加快发展商贸流通、科技教育、金融保险、房地产、信息服务和文化娱乐等现代服务业。 曹妃甸新城，培育金融、研发、会展、商务和休闲等高端服务业，建成国家级能源中转枢纽、国家级重工业基地、环渤海地区重要的滨海生态城市、京津冀科技研发中心和对
4、外交往门户。 北部山前综合发展带，包括迁安、遵化、迁西、玉田、丰润等县(市)区，把握先发优势，改造提升钢铁、建材、机械制造等传统主导产业，培育壮大旅游服务、商贸流通等特色产业，加快推进资源型经济转型，继续保持经济社会持续健康快速发展的良好势头。 南部唐山湾“四点一带”，按照曹妃甸新区、乐亭新区、丰南沿海工业区和芦汉经济技术开发区的区域分工，深入推进大规模开发建设。,城市规划,城市功能分布,城市六大功能分区，其中南湖和丰南区域是未来城市发展的主要方向,未来中心城区将形成6大城市中心 城市中心商圈 金融商务中心 客运物流中心 行政办公中心 商贸交易中心 高科技中心,其中一环南湖区域和丰南区域作为未
5、来城市发展的主要方向,北控、西拓、南扩、东延，南湖区域作为城市南扩的主要区域，随着政府南迁，该区域重点发展生态居住区,城市空间拓展,交通规划,铁路（高速铁路、城际铁路） 京沈、京秦、大秦三大铁路 公路 津山、京沈干线公路 机场 三女河机场航空业务拓展 曹妃甸国际机场前期工作,京唐高铁即将开工建设，最高时速350公里，半小时进京有望实现。唐山或将成为北京远郊卫星城，住宅市场长线看好,南湖生态城总占地91平方公里，起步区为西北片区38平方公里，起步区中，10平方公里可建设用地，28平方公里湖面 南湖生态城是以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与展览为主要特色，以休闲、运动、观光为主要功能
6、的城市型综合景区。,南湖生态城,南湖生态城土地供应情况,西北片区先行出让，建设用地711公顷，用地控制性详细规划已完成，整体划分为行政中心区、商业文化中心区、林荫大道住区、综合居住区、湖滨居住区 目前意向地块及开发商情况为： 新华联 新加坡和美及仁恒集团 绿城 唐山瑞浩 天泽锦城 唐山城建投 南湖生态城开发建设投资公司（土地一级开发企业）也将会参与部分项目二级开发,南湖生态城,项目本体状况,1,城市规划,2,3,区域市场房地产发展,板块划分,根据交通路网及功能配套，唐山市房地产市场可分为四个板块,位于唐山市中心区西北部，是开发 建设的新城区。南起兴源道，北至 大庆道，东临卫国路，西到站前 路，
7、辖区面积23平方公里。 高新区南端及路北区北段，北部包 括高新区南端，具体范围是南至长 虹道，临近城市核心区，西临卫国 路与凤凰新城板块接壤，东达河北 路沿线。 新华路与建设路沿线。北至兴源路 及富康路，南达南新道，东临滨河 路，西到站前路。 南新道以南，西电路以东，复兴/康柏路以西，205国道以北。总体规划面积105平方公里，包括核心风景区、西北片区、丰南片区等五个片区。,城东板块,城市核心区,南湖生态区,凤凰新城,凤凰新城,政府新宠，城市靓丽的名片,钻石地段 前身为军用机场，唐山市地质条件最好地区，1994年决定搬迁西北部作为未来城市建设发展用地。,土地储备充足 该区域总用地面积约23平方
8、公里，14个村庄集体用地共17万平米，目前长宁道以北土地储备充足。,景观优美 环城水系将贯穿整个新城，与未来的中央公园构成现代都市文化景观园区。,路网发达 友谊北路、光明北路、友谊东西辅路、大里路、翔云道和长虹道等19条路段已竣工，总通车里程达到53.06公里，辖区内“八纵十二横”的道路格局已基本形成，一直配套的新建道路两侧的绿化与路灯安装工作已经完成。,教育、文化设施开工建设 新一中，河北联合大学轻工学院、对外经贸学校、唐山学院等已开工建设，未来将建成大学城，同时青少年宫、工人文化宫、科技馆等与公建项目有条不紊的进行建设。,南湖片区,凤凰涅盘，城市生态新摇篮,生态新城 原为南部采煤沉降区及垃
9、圾处理场，环境脏乱，自2007开始经过政府集中整治现为唐山市生态新城。, 市政地标 未来政府办公共所在地，唐山歌剧院、市民广场等标志性建筑以规划在南湖内建设，同时抗震遗址纪念公园、矿务公园已建成。, 高档低密住宅 现区域内住宅项目以低密、高档住宅为主，瑞宫、金岸红堡等项目在售。,土地储备充足 总体规划面积105平方公里，包括核心风景区、西北片区、丰南片区等五个片区。核心风景区面积30平方公里。,城市核心区,传统居住区向繁华商业区的华丽转身,珍贵地段 区域认知度很高，是原有住宅及政府办公区域，区内路网密集交通便利。,城市综合体出现 以万达广场、东方银座等为代表的一批新兴建筑基本以建筑综合体为主形
10、式。,土地供应稀少 土地供应基本为熟地，配套等情况较好，基本以拆迁、改造为主要来源。,成熟配套 目前唐山市最繁华区 域，区内教育、医疗、 商业等配套设施齐全。,未来将形成以建筑综合体为主要形式的高端商业繁华区,板块价格平台及产品特征,凤凰新城板块： 价格平台： 中低端项目在7000元/平米左右，高端项目 在8000-10000元./平米左右，部分高端项目 过万。 产品特征： 物业类型：丰富，包括高层、小高层、洋房 和别墅，其中小高层较少。 户型面积：中低端项目以90平米左右两居为 主，高端项目面积较大。 内部配套：多数配有幼儿园、小学，高端项 目多配有会所（游泳、健身等）。,南湖生态城板块：
11、价格平台： 高层8000-9000元/平米，别墅17000-25000元 /平米。 产品特征： 瑞宫、万科南湖别墅、南湖一号、金岸红堡为 别墅项目，或别墅兼洋房、小高层混合定位； 新天地美域及唐宁湾为高端住宅定位。较为明 显的是，别墅项目几乎全部出现在临湖区域， 休闲度假类项目的定位不言而喻。 由于远离市中心及工业区域，住宅项目多定位 于度假休闲的高端项目。,板块价格平台及产品特征,城市核心区： 价格平台： 70008000元/平米（核心板块靠西区域的住宅），85009000元/平米（核心板块靠中间的综合体）。 产品特征： 物业类型：丰富，包括高层、小高层、洋房和别墅，其中小高层较少。,城东板
12、块： 价格平台： 高新区住宅均价约为7000元/平米，写字楼及商业类产品较少，目前在售项目均价已达到1万元左右，路北区北部住宅均价约为6000元/平米。 产品特征： 目前，该区域以中档水平项目为主，区域内项目高层较多，同时多为毛坯交房，价位在低于南湖板块与凤凰新城板块价位较为接近，该版块内置业客户基本以本市自住为主。,唐山市单个项目月均去化量大约为30-70套/月，成交面积约3000-7000平米/月,区域市场成交,唐山市2011年8月 销售成交,唐山市2010年 销售成交,土地出让,唐山市南湖区域土地楼面地价大约5001000元/平米，市区土地价格大约1000-1500元/平米,南湖板块,市
13、区核心区域,开发商格局,唐山市区活跃开发商目前约有57家，其中本地47家，本省3家，外地7家。本地开发商以私营为主，国企性质只有2家。,开发商呈现以外地品牌开发商、本地实力开发商为主导的格局,开发商格局,外地品牌开发商及本地实力开发商主要活跃在凤凰新城、南湖生态城板块,品牌开发商和本地开发商云集。吸引了包括世界500强企业香港嘉里集团、华润集团和目前中国最大的专业住宅开发企业万科集团、央企中冶、中国水电等大批优秀企业和知名品牌落户凤凰新城。同时也吸引了众多本地开发商，如新天地、景泰等，其中景泰房地产在凤凰新城内先后开发了3个项目。,品牌开发商为主，万科、绿城等。,该区域实力派品牌开发商较多，唐山本地大开发商：新天地、兴盛，全国性品牌开发商：万达、金隅、万通、新华联等。,目前该区域没有实力较强的品牌开发商 进入，仍以本地开发商为主。,THE ENDTHANK YOU！,
