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1、不良債權處理大綱,公司簡介 資產管理公司之影響 不良債權標售流程與評價 公私部門不動產鑑價 Q&A 未來不動產供需與價格動向 現場討論,1,公司簡介,2,公司簡介,Lone Star Fund 目的：Private Equity Fund尋求any high yield opportunities 專精領域：金融機構收購與NPL收購及收益性不動產投資 績效：股東年收益在20%以上 亞洲區的重點市場：日本、韓國、大陸、台灣 在台灣收購約1000億之不良債權 市佔率35% Hudson Advisors Taiwan LLC LoneStar Fund的服務公司 收取費用提供全面性的服務,3,資產
2、管理公司之影響,什麼是AMC、NPL 對金融機構與貨幣市場之影響 對不動產供需之影響 對不動產價格之影響,4,什麼是AMC,Asset Management Company 這個與銀行連在一起的資產管理公司，與怡富、富蘭克林、德盛等以資產管理為專業的公司， 不同於所管理的資產。 前者多為不動產相關(特別是銀行債權)，後者為現金 設立主旨在處理倒閉金融機構的資產或金融機構重整。 目前制度下，金融機構不良放款回收有其難度。而專責金融資產處理機構，是為快速處理不良放款及降低處理的成本。 Resolution Trust Co.指的是資產重整公司。銀行可直接把不良債權或獲利較差的資產，出售給。 型態與
3、參與者 型態：公營RTC、民營AMC、合資JV 參與者：投資銀行、權益型基金PEF 投資銀行業務範疇 承銷股權與債權Underwriting、經紀業務與自營業務Broker & Dealer、合併與收購M&A、私下募集之媒介Private Placement、融資收購LBO、公司重整Corporate Restructuring、專案融資Project Finance、創業投資Venture Capital、投資管理Investment Management、國際金融業務International Finance、公營事業民營化Privatization、其他服務Others,5,AMC功能,
4、收購商業銀行的不良資產 融通並處理問題放款與不良資產 透過重整及重建對問題放款作專業的管理 貸款抵押品(不動產、股票及硬體設備)之管理 在合理的時間內，有效處理不良資產，以獲得最大的回收價值,6,什麼是NPL,NPL Non Performing Loan 以債權情形分類 第類：指授信客戶已轉列催收款項科目，但本行徵有足額擔保品，或掌握其他足額還款來源者。 第類：指授信客戶已轉列催收款項科目，本行已依法訴追，或擔保品不足確保債權，經評估不能全數收回者。 第類：指授信戶客戶主從債務人均已無財產可供執行，或主從債務人均依法執行完畢，未受清償部份已取得債權憑證，或債務人因解散、逃匿、和解、破產之宣告
5、，致債權不能收回者，或逾期放款超過清償期二年，且經積極催收，仍未收回，且無擔保品可供執行者。 內容 擔保放款Collateral backed Mortgage：股票、機器設備、無形資產、土地、廠房、不動產 信用放款 汽車貸款、信用卡應收帳款,7,資產管理公司之需要性,手握冰塊(NPL) 時間越久損失越大 成功 美RTC 韓KAMCO 失敗 日、泰、香港 土地銀行副總經理蘇金豐 89年7月26日 銀行不良放款抵押品經由法院拍賣，速度太慢又無法獲得合理價格。以本行抵押品送法院拍賣為例，平均3.86拍，獲償金額約本金56%，以貸付率七成計算，拍賣價約僅放款時市價四成。法院拍賣管道狹隘，無法獲得合理
6、的價格。 銀行清理逾放，常因重視法定程序而延誤處理時效，影響收回成效。若借款人以自有房屋向銀行貸款500萬，發生逾期，經法院拍賣(平均)約可獲280萬，本金56%)，歷經3.86拍，平均耗時一年(土銀約11.6月)。類似本案，借款人無法清償發生逾放時，在未經法院拍賣前，若保證人要求以300萬元代償並進行和解，一般銀行往往無法同意，只好申請法院拍賣，以完成執行程序。如此，歷經一年拍賣，銀行還不一定拿到原來保證人願意代償之300萬元。 很多問題企業因人謀不臧，經營不善而倒閉，事實上其廠房設備、生產技術、產品銷售均無問題，然此類問題企業若沒有一個專門機構如資產管理公司介入經營管理，而任由該問題企業進
7、行重整，曠時費事，成功機會很少，銀行債權難以確保。故目前外商銀行碰到類似案件，寧願拿3、4成本金和解，而不願像公營銀行跟這些問題企業耗時間。,8,AMC對金融機構與貨幣市場之影響,協助金融機構重整restructuring 引入專業經營、強化體質 隔離不良資產避免擴散效應，強化銀行資產品質 加速處理金融不良資產rapid disposition，收回資金 釋放擔保品有效利用不動產 避免信用緊縮，有效維持經濟成長 釋放資金動能、強化貨幣乘數效果 強化產業經營績效 債權介入經營,9,AMC對不動產供需之影響,是否供過於求？ 禿鷹或是回歸合理價格 價格決定供需 供給創造需求：市場區隔與衍生性需求 不
8、同市場的解構與重組 新型態需求者的類型： 投資法人：現金流量與固定收益 資產負債表與稅盾效果,10,AMC對不動產價格之影響,正常市場 效用與價格 1990前 台灣只有住宅開發沒有不動產開發 2003 台灣不動產開發正要起步 法拍市場 近來新聞剪報的啟示 第二、第三管道建立，資訊不透明度日減 專業服務人員增加，降低交易風險 銀行推波助瀾，降低進入障礙 新興次級市場 債權買賣 證券化 投資法人的興起,11,不良債權標售流程與評價,銀行標售不良債權予AMC作業流程 資產管理公司如何對於不良債權定價 資產管理公司NPL處理原則,12,銀行標售不良債權予AMC作業流程,型態 公開標售 限定對象標售 私
9、下議價 金融機構以債作股合組公司 主要程序 以公開招標為例 賣方(金融機構)不良債權之整理與資料標準化 公佈標售訊息與徵詢競標對象(AMC) 不良債權資料審閱期間Due Diligence 出價與標價審閱 議價 決標 繳付價金與權利移轉 Closing與後續程序,13,資產管理公司如何對不良債權定價,不良債權之價值來源 擔保品 股票 公司經營價值 保證人之相關資產 抽樣與推估方式研擬 因應短期、大量估價的科學方法建立 處置不良資產收益的評估 最佳重整和變賣資產方式研擬 各種處置方式之價值推估以求取NPL最高回收價值 NPL處理之成本推算 預估處理時間以及資金的時間價值 處份策略與融資策略之敏感
10、性分析,14,資產管理公司NPL處理之原則,直接方法 買進賣出 DPO債務人協議買回 債權售予第三人 Loan sell 主要為產業關聯 加工 value added 以債轉股介入公司經營DE swap LBO MBO 提供融資，改善企業資金結構，恢復公司價值 以債權標入資產後加工出售RE disposition 債權分級分包轉售 re sale 資產整併分級分包轉售-證券化為主,15,公私部門不動產鑑價 Q&A,民間對不動產價格之看法 幾個個案介紹 收益法 工業地產 飯店休閒產業 購物中心 辦公室 養老院 醫療院所 土開法,16,民間對不動產價格之看法-1,估價常見名詞 價格： 正常價 具市
11、場性不動產，正常情況下之合理價格 限定價 具市場性不動產，限定條件下之價格 特定價 對不具市場性之不動產所估計之價格 日期：價格日期、勘察日期 標的：勘估標的、比較標的 地區：同一供需圈、近鄰地區、類似地區 因素：一般因素、區域因素、個別因素 最有效使用：市場、財務、規劃各方均為可行之客觀、合法、最高利益,17,民間對不動產價格之看法-2,估價報告內容 基本資料與適法性分析 區域因素分析 個別因素分析 估價方法選定與應用 調查說明 價格決定分析 特別事項註記 附件 謄本、照片、區域動態,18,比較法,成本法,收益法,土地開發分析法 預期開發法 開發成本法 分配法,買賣實例比較法 設定實例比較法
12、 租賃實例比較法,收益倍數法 殘餘法 淨現值法 內部報酬率法,不動產估價方法,19,民間對不動產價格之看法-3,訪價應注意價格來源： 畸零地、開發前價格、開發完成後價格、合併價格、分割價格、共有土地價格、地上權或附有他項權利之價格、法拍價格、土地建物分屬不同所有權人之價格 工業地產： 效用與付租能力 收益法應用 特殊狀況：價格低於重置成本、產業規模與市場佔有、群聚效應 疑問：效用不可分離與土地價格貢獻 商業地產： 產業付租能力 購物中心為例 評價方式 折現現金流量 Cap. Rate 疑問：價格決定與景氣循環及替代性投資工具,20,民間對不動產價格之看法-4,Direct Cap and DC
13、F DCF說明 因子推估 收支預測 現值 價格決定：此為投資價值非市場價值 疑問：土地貢獻價格,21,民間對不動產價格之看法-5,新興次級市場 Slaes n Lease back Valuation off B/S Trust RE as a fix income instrument REIT 價格形成 價格評估工具、風險管理 參予者 REIT 銀行壽險投信等 financial investor,22,個案介紹1 收益法,收益法，指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。所求得之價格為收益價格 收益法估價程序 蒐集總收入、總費用及
14、收益資本化率等資料 推算有效總收入 推算總費用 計算淨收益 決定收益資本化率 計算收益價格,23,推估勘估標的淨收益,推估勘估標的淨收益 總收入（Potential Gross Income；PGI） 空置及欠租損失（Vacancy and Collection loss） 有效總收入（Effective Gross Income；EGI） 總費用（Operating Expense；OE） 淨收益（Net Operating Income；NOI） 償債支出（Debt Service；DS） 稅前金流量（Before Tax Cash Flow ；BTCF） 推估總收入原則 合法性 客觀性
15、持續有規則 安全確實,24,總費用推估原則與內容,計算收入所必須支付之直接必要費用為原則 地價稅 房屋稅 火災保險費 管理費 維修費 營運性不動產者，應加計營運成本及營運費用 重大修繕費等資本支出者，應按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提,25,實際操作勘估標的總費用歷史,26,實際操作推估勘估標的淨收益,27,各種不動產之收益與費用,28,個案介紹2 土開法,市場價格、開發價值、法拍價 道路在哪裡 地籍圖和土地分區使用,29,個案介紹3 預期開發之折價,後期發展區、自辦市地重劃 發展期程 捐地比例 開發強度與最佳產品 折價怎麼折 選擇權與公共設施保留地 法令與公平正義 遙遙無期的徵收價值
16、現今何價,30,未來不動產供需與價格動向,不動產住宅 不同類型之供需與價格動向 總體經濟、兩岸關係與人口對價格影響 匯率、貨幣流通、利率對價格之影響 多樣化的市場區隔對價格之影響 幾個討論,31,不動產住宅 不同類型之供需與價格動向,南崁附近住宅漲價 台茂購物中心跌價 工業廠房漲價 為什麼? 台北市辦公大樓租金將持續走跌，但價格呢?而湯城走向呢? 台北市與台北縣平均住宅價格變動誰大誰小? 供需外一章-學區、嬰兒看病免費與垃圾袋 中南部50坪住宅200萬，你的呢?,32,總體經濟與人口對價格之影響,住宅 租或買 所得分配方式與居住效用的兩難 家戶所得與房價 PITI是什麼 2020年的台灣 2300萬人口或是1800萬? 遊牧民族的住宅觀 你出社會換了幾個工作? 戶籍謄本中的幽靈 人都到哪裡了 商用不動產的現金流與價格評估 1980-2000 加州不動產的觀察 1980-90破產的銀行 衰敗的國防工業 一落千丈的不動產 1990-2000 RTC 電影特效與矽谷 另一個故事：南韓 97年金融風暴後,33,匯率、
