《{企业发展战略}某地产策划公司的物业发展营销案例分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{企业发展战略}某地产策划公司的物业发展营销案例分析（148页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、深圳项目物业发展建议及营销报告,报告目录,第一部分 目标的沟通和界定 第二部分 解决二个问题 项目的方向问题,项目属性定位,项目功能及形象定位,项目销售问题,项目租售比例,项目业态组合,项目售卖模式,项目经营模式,项目价格定位,第三部分 项目招商及营销推广建议,2,报告思路,项目分析,发展商给予 任务分析,目标的沟通 及界定,目标下的战略,3,第一部分 目标的沟通及界定,项目分析,发展商给予 任务分析,目标的沟通 及界定,4,项目分析项目经济指标及四至,项目技术经济指标 总建筑面积：52933.1平米 其中一层面积：7621.57平米 二层面积：8876.26平米 三层面积：9940.51平米
2、 四层面积：9371.39平米 五层面积：4614.86平米 商业面积：40000平米 地下停车位近1000个 公园面积：23000平米,本项目,北面：红荔西路 及香榭里花园,西面：农林路 及空地,南面：香轩路 及东海花园,东面：农园路 及名人俱乐部等,从目前状况来看： 项目周边人流量稀少 道路通达状况较好,5,项目分析项目通达性分析,从交通的通达性来看，本项目的交通通达性较好，从深南路、滨河路及侨香路等主要干道都能较为方便到达本项目。 但公共交通并不便利,滨河大道,深南路,侨香路,竹子林地铁,车公庙地铁,6,项目分析建筑形态及意象,从整体的建筑形式来看，项目体现了新古典 主义的高贵与经典。
3、但从建筑意向来看，项目的风格与现代建筑相比，亲和力和外向型 都比较弱。 从形态上来说不像一个传统大型的商业中心。,广场公园架空， 下面是车库,北立面,入口处形态,南向立面,7,项目分析项目外部细节,1,2,3,4,项目的骑楼和二层露台 将给项目带来体验价值， 但一楼的骑楼降低商铺 的使用率,公园的构筑物、农园路 与项目主入口处的高差 将在一定程度上弱化项 目商业展示性及价值。,8,项目分析项目内部细节一层平面,商业主入口,人流通道,人流通道,商业次入口,商业次入口,履货区,10.8m*10.8m柱网,自动扶梯,楼梯,电梯,楼梯,扶梯,楼梯,楼梯,电梯,电梯,电梯,楼梯,楼梯,扶梯,项目一层商铺
4、面积7621.57平米，层高5.3米； 布局优势：通道宽敞，人流组织较为明确，通过骑楼与广场衔接，可以有效利用公园 环境，柱网结构合理，便于商铺的组合和利用。垂直交通工具丰富。 布局劣势：主入口与道路有高差，不利于人流的进入。层高有一定局限，空间稍感压 抑。,骑楼,9,楼梯,电梯,楼梯,扶梯,楼梯,楼梯,电梯,电梯,电梯,楼梯,楼梯,扶梯,商业/餐厅,上空,上空,项目分析项目内部细节二层平面,项目二层商铺面积8876.26平米，层高4.7米； 二层可以利用露台做风情感比较强的餐厅；电梯阻隔部分铺位的使用效率。 预留了多处做餐饮的位置。,露台,餐厅,餐厅,餐厅,10,项目分析项目内部细节三层平面
5、,项目三层商铺面积9940.51平米，层高4.7米；三层是可利用面积最大的一层，便于整体 利用。,11,影院,楼梯,扶梯,楼梯,文化中心,楼梯,楼梯,电梯,电梯,楼梯,电梯,电梯,楼梯,扶梯,商业/餐厅,商业/餐厅,阳台,商业/餐厅,商业/餐厅,露天平台,防火分灾区,项目分析项目内部细节四层平面,项目四层商铺面积9371.39平米，层高4.45米；文化中心和影院部分中空，能 够营造较好的空间感，有阳台和露天平台可以利用，预留了影院的位置。,12,商业,扶梯,电梯,影院上空,楼梯,阳台,文化中心上空,楼梯,电梯,楼梯,楼梯,上空,商业/餐厅,电梯,楼梯,商业/餐厅,商业/餐厅,电梯,楼梯,商业/
6、餐厅,阳台上空,扶梯,项目分析项目内部细节五层平面,五层面积4614.86平米，层高4.45米； 有屋顶平台可以利用，预留多处做餐饮的位置，但大部分面积被切割，不能被整体利用。,13,项目分析周边商业现状,1、中旅一期1000平米 2、深国投广场，目前3万平米，二期5平米 3、荔林苑7000平米 4、香榭里1000平米 5、香荔绿洲1000平米 6、东海坊2000平米 7、家佳福购物广场及临街商铺10000平米 8、明年广场50000平米 9、车公庙地铁商城24000平米,1,3,6,4,2,5,7,项目周边商业成熟度较低； 商业网点较为分散，相互作用较弱； 未来将有深国投广场、车公庙地铁商城
7、、明年广场等大型集中商业。,8,9,14,项目分析小结,1、项目在本片区属于体量较大的商业体； 2、项目周边道路人流量稀少，公共交通匮乏，但道路的通道性较好； 3、项目的停车位为1000个，相对50000平米的商业体量来说，车位比较高； 4、项目的建筑意向、骑楼、露台、屋顶平台将会给人们带来较高的体验价值；而公园将是本项目最大的价值体验点； 5、从项目的进入方式、建筑形态来看，属于内向型的商业中心； 6、从项目各层平面来看，内部的规划较好，还有多处可以利用的外部空间，部分层高较低让人感觉比较压抑； 7、项目所在区域商业氛围较弱，网点分散，相互作用较弱； 8、在未来会有明年广场、车公庙地铁商场、
8、深国投广场二期等商业进驻，整体供应量较大； 9、受中心区辐射，片区商业前景看好，整个商业还需要3年左右的培育期； 项目本身属于内向型商业、且周边人流较少、商业氛围不足，商业成熟度 较低，从目前来看，商业经营存在一定风险。,15,发展商给予我们的任务,1、 3-5层招商经营， 8个月售完完成12层销售； 2、销售与经营之间的关系怎样平衡；,16,目标沟通完成任务存在的困难,8个月售完 12层 存在困难,项目规划属于内向型的商业，在规划上的没有做到商业价值最大化,周边商业人流稀少，整体商业氛围较差，多数商业经营状况不佳， 租金难以支撑售价,大体量的集中商业要想经营得好，通常都已出租为主。多数销售
9、难以体现价值，且存在难度。,通常会采用带租约销售，销售之后如何经营才能保证收益。,12层部分地方划铺存在较大困难。,17,目标沟通完成任务存在的困难,而8个月要完成的销售额不确定,给信心 5万平米商业做什么， 怎样做才能活,前提,卖出一定的价值，有难度,让客户 看得到 经营前 景；,实力品 牌商家 进驻,售卖模 式选择,间接相关,便宜卖出，不可能,18,目标界定,是回笼资金，而非 一定要卖一二层,在这样一个人气不旺的 区域，首先要解决5万 平米商业做什么能活下 来问题。,我们的目标,35层怎样经营,我们还要解决,整个项目怎样经营,达成目标首要解决问题,卖哪里，怎么卖,项目的方向问题,19,第二
10、部分：目标下的战略,突破困局突破区域,挑战常规挑战传统商业常规,第一：项目的方向问题,项目属性定位,项目功能及形象定位,指 导 思 想,20,5万平米的商业做成什么,项目属性定位,思路一： 类似于万象城辐射全市的商业中心,思路二： 辐射本区域的商业中心,其他思路,通常思路,21,项目属性定位思路一可行性分析,从项目的公共交通及人流状况来看，本项目难以成为辐射全市的商业中心。,市级购物中心的规模及条件支持,22,项目属性定位思路二可行性分析,1、本项目距离地铁站有一定距离，离公交车站也有一定距离，自然人流少； 2、除东海、香榭里、荔林苑之外，片区其他人流到达都需要一定时间。 3、深南路以北写字楼
11、客户需步行一定距离到达，以南写字楼客户需穿越深南路到达，且容易被车公庙地铁商城、明年广场等分流。 4、侨香路两侧，香蜜湖路以东的客户容易被深国投广场分流； 由此可见，项目自然人流少，片区距离本项目稍远客户容易被分流。目前人流状况难以支撑本项目大体量的商业。,滨河大道,深南路,侨香路,竹子林地铁,车公庙地铁,本项目,周边人流可达性分析,23,项目属性定位思路二可行性分析,从周边商业的供应来看，片区人口10万人，商业供应量将在20多万，按人均需要 商业面积1平米来计算，未来集中商业将会面临激烈竞争。,从周边商业供应,如果项目做辐射区域的商业中心，人流支持不足，且周边供应量逐渐加大，项目 面临较大竞
12、争压力。,24,项目属性定位,5万平米的商业做成什么,思路一： 类似于万象城辐射全市的购物中心 不可行,思路二： 辐射本区域的购物中心持续生存有问题，人流也难以支撑。,需要突破困局,25,项目属性定位区域突破,需要突破困局,突破的可能性,50：1的车位配比,周边道路的通达性较好,项目处在中心区一级 辐射区,从区域地理上突破,从消费模式上突破,突破的可能性,建筑意向经典、尊贵,处在香蜜湖豪宅区域,有公园、露台、骑楼等增加体验价值场景,深圳人乐于体验新生事物,本项目从外部环境到项目本身具备 突破的可能性,26,与本项目类似，波托菲诺的商业也处在人流较少的富人区；在形态及体量上，属于社区商业，但波托
13、菲诺通过严格的经营管理模式以及水岸风情的营造，使项目成为一个城市的风情的符号，成为一个有特定消费人群的商圈。,项目属性定位区域突破案例借鉴,特点： 波托菲诺的异域风情营造得比较足，比较地道； 商业街临湖，将商业延伸到环境中； 整体业态控制得比较好，格调一致，多为知名品牌商家； 突破原因分析： 最重要的原因：深圳是一个移民的、多元化的城市，乐于接受新事物，而深圳比较缺少体验感比较强的商业，缺少有格调的交往和休闲场所。所以当新生事物出现的时候，人们都趋之若骛，海上世界、万象城的成功都证明了这一点。,27,体验价值是人们重复去波托菲诺、万象城、海上世界的最大理由。 汽车文化给人们带来了更多的消费体验
14、，突破了商业在区位上的局限性。,项目属性定位区域突破案例借鉴,体验经济、汽车带来的消费已经成为促动现代人消费行为的动因。,体验价值是消费要获得的心理和情感满足； 汽车是要获得丰富消费体验价值的工具,28,项目属性定位区域突破案例借鉴,所以对汽车带来消费和体验价值研究是本项目实现区域突破和消费模式突破的基础。,29,汽车娱乐经济 深圳的汽车拥有量已经达到每100人28.64辆 他将产生怎样的影响力,社会影响 推动自身产业链的发展 改变城市居住格局 改变人们的生活和工作方式 影响城市商业的格局,项目属性定位汽车文化带来的影响,汽车拥有量增 加产生的影响,个体产生的影响 扩大社交圈子 见识更多的新鲜
15、事物 感受更多自然和人文的体验,汽车将会对社会进步及个体成长产生影响,30,驾车消费客户 驾车白领（收入在10万-30万） 驾车中产阶层（收入在30万-100万） 驾车精英阶层（收入在100万以上）,购物、休闲及交往的主要场所 华强北购物为主，万象城、中信城市广场、华侨城、波托菲诺、海上世界休闲、交往。 偶尔华强北购物，厌倦华侨北停车，在中心区、中信吉之岛、山姆、香港购物比较多，万象城、中信城市广场、威吧、波托菲诺、海上世界休闲、交往。 万象城、中信、金光华、香港购物，休闲在波托菲诺、万象城等。,项目属性定位驾车消费客户行为研究,商业辐射区域的突破；随着驾车消费客户的增加，波托菲诺、海上世界等
16、区域性较强的商业点逐渐实现区域突破； 阶层界限的突破，只要有车，各个阶层的休闲、交往的场所是交叉、重复的；由此需要有更新的场所来刺激阶层的区分；（例如上海的时尚领地由新天 地不断的向外滩3号，外滩18号及N号过渡。,深圳需要专门为中上层及精英阶层提供纯粹的购物、交往和休闲的地方。,31,驾车消费客户 场所选择关注因素,项目属性定位驾车消费客户行为研究,停车位数量是否满足 停车是否方便 停车后与场所之间的 距离及体验感,是否有与众不同的产品 是否有格外的体验（在基本属性相同的前提下,驾车消费客户 场所选择关注因素,驾车消费对个体产生的影响,关注消费体验,关注体验及自我的满足,愿意为体验付出成本,32,（无关的）,（有关的）,（无差异化的）,（差异化的）,项目属性定位-经济价值递进,竞争状况,顾客的需要,（市价）,（溢价）,价格定位,提取初级产品,制造产品,提供服务,展示体验,引导转型,顾客定制
