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1、住宅区位论,一、住宅区位的经典理论 1、同心圆理论 2、扇形理论 3、多核心理论 二、折中理论（互换论）(trade-off theory) 三、社会聚集理论 四、住宅区位决策的行为理论,一、住宅区位的经典理论,（一）同心圆理论 由EW伯吉斯于1923年提出的。他以芝加哥为例，创立一个城市发展和土地使用空间组织方式的模型，并提供了一个图示性的描述。根据他的理论，城市可以划分成5个同心圆区域。,由向心、专门化、分离、离心和向心性离心五种作用力的综合作用下，使城市产生了地带分异。,1.CBD,1,2,3,4,5,5.通勤区,4.高级住宅区,3.工人住宅区,2.过度带,同心圆模式图,居中的圆形区域是
2、中心商务区，这是整个城市的中心，是城市商业、社会活动、市民生活和公共交通的集中心。在其核心部分集中了办公大楼、财政机构、百货公司、专业商店、旅馆、俱乐部和各类经济、社会、市政和政治生活团体的总部等。,第二环是过渡区，是中心商务区的外围地区，是衰败了的居住区。过去，这里主要居住的是城市中比较富裕或有一定权威的家庭，由于商业、工业等设施的侵入，降低了这类家庭在此居住的愿望而向外搬迁，这里就逐渐成为贫民窟或一些较低档的商业服务设施基地，如仓库、典当行、二手店商店、简便的旅馆或饭店等。这个地区也就成为城市中贫困、堕落、犯罪等状况最严重的地区。,第三环是工人居住区，主要是由产业工人（蓝领工人）和低收入的
3、白领工人居住的集合式楼房、单户住宅或较便宜的公寓组成，这些住户主要是从过渡区中迁移而来，以使他们能够较容易地接近不断外迁的就业地点。,第四环是良好住宅区，这里主要居住的是中产阶级，他们通常是小商业主、专业人员、管理人员和政府工作人员等，有独门独院的住宅和高级公寓和旅馆等，以公寓住宅为主。,第五环是通勤区，主要是一些富裕的、高质量的居住区，上层社会和中上层社会的郊外住宅座落在这里，还有一些小型的卫星城，居住在这里的人大多在中心商务区中心，上下班往返于两地之间。20世纪60年代以后，在这一区内居住的中产阶级大量上升。,这一理论特别关键的一点是，这些环并不是固定的和静止的，在正常的城市增长的条件下，
4、每一个环通过向外面一个环的侵入而扩展自己的范围，从而揭示了城市扩张的内在机制和过程。,（二）扇形理论 霍伊特（Homer Hoyt）认为，均质性平面的假设太不现实，因而他于 1939年提出了扇形模式或楔形模式。在他的模式中，保留了同心环模式的经济地租机制，加上了放射状运输线路的影响，即线性易达性（LinearAccessiblilty）和定向惯性（DirectionalInertia）的影响，使城市向外扩展的方向呈不规则式。,扇形模式（the sector model） 美国城市经济学家霍伊特（H.Hoyt）在实证分析的基础上建立的。他认为城市结构是在通达性和定向惯性的作用下形成的。,CBD,
5、批发、轻工业区,低级住宅区,中级住宅区,高级住宅区,扇形模式图,他把中心的易达性称为基本的易达性，把沿着辐射运输路线所增加的易达性称为附加的易达性。轻工业和批发商业对运输路线的附加易达性最为敏感，所以呈楔形，而且不是一个平滑的楔形，它可左右隆起。,至于住宅区，贫民住在环绕工商业土地利用的地段，而中产阶级和富人则沿着交通大道或河道，或湖滨，或高地向外发展，自成一区，不与贫民混杂。当人口增多，贫民区不能朝中产阶级和高级住宅区发展时，也会循不会受阻的方向作放射式发展，因此城市各土地利用功能区的布局呈扇形或楔形。,（三）多核心理论 基于伯吉斯、霍伊特等的城市内部结构模式均为单中心，而忽略了重工业对城市
6、内部结构的影响和市郊住宅区的出现等等，哈里斯和厄尔曼在1945年提出较为精细的多核心模式。模式假设城市内部结构除主要经济胞体（Economic Cells）即中心商业区（CBD）外，尚有次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体包括未形成城市前，中心地系统内各低级中心地和在形成城市过程中的其它成长点。,这些中心地和成长点皆随着整个城市的运输网、工业区或各种专业服务业，如大学、研究中心等的发展而发展。其中交通位置最优越的最后成为中心商业区，其它中心则分别发展成次级或外围商业中心和重工业区。易达性所吸引的商业、工业或贫民，本身便有排斥高级住宅的倾向。因为后者的区位因素之一便是要远离这些有碍环境的土地利
7、用。,介于两者之间的是中级住宅区。这一模式虽较为复杂，但仍然基于地租理论。它假设付租能力较高的高密度住宅倾向于接近中心点和其它主要经济胞体，但最接近这些胞体的空间却被批发商业和轻工业所占有。由于哈里斯及厄尔曼的模式并没有假设城内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局并无一定序列，大小也不一样，其空间布局图是非常富有弹性的。,所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直差异。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能为专业服务业，再上层却不能排除用于住宅的可能。除了酒店（商业住宅）外，其间尚有不
8、少富人的豪华公寓。在不少的欧洲城市里，富人往往不一定住在远离城市的市郊，而喜欢住在商业区及其邻近地区。而在美国，由于重建过渡性地带，新的豪华公寓陆续在中心商业区边缘落成，吸引了不少喜欢城市中心生活的中产阶层移入，所以，在中心商业区边缘也不一定是破落的贫民窟、小工业和批发业地区。,二、折中理论（互换论）(trade-off theory),20世纪60年代，阿隆索（W. Alonso）和埃文思（ W.Evans）等从城市内部土地利用和交通系统的关系来研究住宅区位问题，并建立了交换理论。,（一）前提条件： 1、中心商务区是一点，城市土地仅为住宅所用； 2、所有人在CBD上班，并得到一定收入； 3、
9、城市是一个平坦大平原，交通体系对城市内外居民的出行效率一致，费用与距离呈正比； 4、城市具有封闭性，不具有任何形式的外部往来。,（二）结论： 1、土地买卖竞争的结果，导致市中心区地价最高，随着距市中心区的距离增加，地价逐渐降低，而交通费用逐渐增长； 2、如果不考虑交通费用，住宅供给费用将会随着距离增加而呈递减趋势； 3、如果不考虑地价作用，交通费用将随着距离增加而呈递增趋势；,4、交通费用和住宅租用费用之和最小点是住宅选择的最佳区位点。 5、家庭收入对住宅区位选择的影响表现在：必需的居住面积和交通费用。 6、一般，对住宅面积需求与收入增加间的关系是：如果需求弹性大于1，则富裕家庭选择在城市的周围地区居住；如果需求弹性小于1，则选择在城市中心区居住。,三、社会聚集理论,1、人的社会交往需求与聚集 2、收入和需求类型与聚集 3、向美心理与聚集,四、住宅区位决策的行为理论,结束,
