《{成本管理成本控制}樊剑英房地产成本核算与税务管理某某某710C》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{成本管理成本控制}樊剑英房地产成本核算与税务管理某某某710C（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,主讲人： 樊剑英,1,房地产成本核算与税务管理,三大类型成本,区别与联系,企业内部管理,土地成本,开发成本,投资成本,纳税成本,开发成本开发产品销售成本,按面积算,股权溢价支出,灰色支出,自用产品,土地返还,企业所得税扣除成本,土地返还,股权溢价,拆迁支出,红线外支出,土地增值税扣除,一般成本的核算路径,一般成本的核算路径,成本对象如何确定？,国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告,文号：国家税务总局公告2014年第35号 发布日期：2014-06-16 2014年1月28日，国务院发布关于取消和下放一批行政审批项目的决定（国发20145号），取消了房地产开发企业开发产品计税
2、成本对象事先备案制度。为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下： 一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。 房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。,9,国
3、家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告,二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。 三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。 主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告
4、或不出具专项报告的，应按中华人民共和国税收征收管理法的相关规定进行处理。,10,您会如何选择成本对象？,成本对象划分原则,成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 计税成本对象的确定原则:,共同成本如何计入？,共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：,共同成本如何计入？,（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占
5、开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 （二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。,共同成本如何计入？,企业下列成本应按以下方法进行分配： （一）土地成本，一般按占地面
6、积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 （三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。,土地增值税共同成本,占地面积法 建筑面积法,地方规定,+收入比例法 +直接成本法 +层高系数法 +预算成本法 +售价系数法,其他方法,湖南省地方税务局公告 2014
7、年第7号,五、关于住宅与商业用房的成本扣除问题 单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。 商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高,层高无要求，高点就行，且计算平均数,浙江省地方税务局公告2014年第16号,三、超标准层高可售房产的建筑安装工程费扣除 对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。,18,层高有要求，类型无要求,新疆维吾尔自治
8、区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告20141号,一、关于最小清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题 最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。 商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。 商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高,层高有要求，类型有要求,案例 大连房地产公司开发项目土地面积100000，建筑面积270000，产品类型可划分为普通标准住宅、非普通标准住宅、其他开发产品类型三类，销售收入257600万元，取得土地使用权所支付的成本84000万元，开发成本5940
9、0万元，项目已经销售完毕，应清算缴纳多少土地增值税？ 项目清算资料见下表：,企业所得税,可售面积归集完工成本 不可售面积不归集完工成本,土地增值税,可售面积归集完工成本 不可售面积也可能归集完工成本,如何结转完工成本？,福建省厦门市地方税务局公告2011年第5号,二、关于扣除项目金额分摊 （一）取得土地使用权所支付的金额的分摊 房地产开发企业办理土地增值税清算时， 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。,福建省厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告,湖北
10、省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发201344号）,六、关于地下建筑物土地成本分摊问题 房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。,厦门市地方税务局公告2015年第3号,同一
11、个清算项目，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。,人防车位税务处理的选择,26,出租对待,可售对待,27,案例资料1,假设给你选择的空间，你争取哪种？,28,案例资料1,假设给你选择的空间，你争取哪种？,29,案例资料1,假设给你选择的空间，你争取哪种？,30,案例资料1,假设给你选择的空间，你争取哪种？,31,案例资料1,假设给你选择的空间，你争取哪种？,不同期间共享成本清算难题,我问你答,两个不同地块一起立项会产生哪些问题？,大道集团和政府达成投资协议，注册了三家
12、房地产项目公司，拍下了三块土地。 这三块地一起立项建设。 这三块地共享一个配套设施。 能否共担成本？,各成本项目核算的内容有哪些？,各成本项目应该具体核算哪些内容？,土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费（社区管网工程费） 基础设施费（园林环境工程费） 配套设施费 开发间接费,思考：合同如何便捷管理,合同台账模板（一）,如何实施有效合同管理？,合同台账模板（二）,合同台账模板（三）,总结：房地产开发企业成本所得税处理,1、开发产品完工后成本的确认 原则： 成本费用做足，成本计算准确。 及时结算，取得发票。 结转开发产品。 结转销售成本。 纳税调整。,税务处理方面，国税发2
13、00931号第九条规定：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,1.1 开发产品完工后成本的确认,200931号第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。,计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。,【案例】 天道房地产开发企业开发的某住宅楼于2014年9月完工，出包工程合同总金额20000万元，2014由于未最终办理结算仅取得的发票金额15000万元，2015年3月取得发票2000万元，2015年6月取得发票3000万元。 根据前面的理解，您知道汇算清缴计入多少计税成本吗？,15000万元,17000万元,案 例,QQ： 517646608 微信号：S517646608 QQ群：271086403 手机：18032779801,
