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1、企 业 战 略 分 析,企 业 战 略 管 理,公司法定中文名称：珠海华发实业股份有限公司 公司英文名称：Huafa Industrial Co., LTD.Zhuhai 公司英文名称缩写：Huafa Industrial share 公司法定代表人,董事长：袁小波 公司证券事务代表：阮宏洲 公司注册地址：珠海拱北丽景花园华发大楼,企 业 战 略 管 理,珠海华发实业股份有限公司成立于1992年8月18日,其前身始创于1980年，是珠海最早从事房地产开发经营的企业。首次向珠海市工商行政管理局申请工商注册登记，营业执照注册号为：4404001000603；注册资本为400,000,000元人民币
2、。法人代表袁小波为控股股东控股公司名称：珠海经济特区华发集团公司 成立于1980年10月3日，珠海市国有资产监督管理委员会是珠海华发实业股份有限公司的实际控制人,公司简介,业务范围： 本公司主要从事的业务为房地产开发与经营。其他经营业务或管理活动： 轻工业品、黑色金属等商品的出口和轻工业品、仪器仪表等；商品的进口；保税仓储业务（按海关批准项目），转口贸易,企业外部环境,宏观环境因素分析 宏观环境因素分析可运用PEST分析法 P (Politics ) - 政治-法律因素 E (Economics ) - 经济因素 S (Societies ) - 社会因素 T (Technicalities
3、) - 技术因素,P (Politics):政治-法律因素,中央自2000年以来一直提倡的“小城镇大战略”的发展思路，将加快小城镇和我国城市化进程，城镇人口的大幅增加，将推动城镇住宅业的进一步发展。西部大开发政策，给西部房地产企业带来新的发展机遇，随着西部大开发的成功启动，稳步发展，近几年来一直逐步加大中央财政对西部地区转移支付的规模，同时将继续投资建设西部地区基础设施，西部的繁荣将带动西部房地产市场的发展。,一、,P (Politics):政治-法律因素,全面推行住房公积金制度，分房制度由福利变为货币后，为了增加居民住宅购买力，国家加强对居民住房消费的支持力度，这在一定程度上拉动了住宅业的发
4、展。进一步开放住房二级市场，有利于住房一、二级市场和二、三级市场的联动和发展，对于盘活房地产企业存量房产，减轻房地产企业负担有一定的积极意义，资本市场再次向房地产企业敞开大门，将刺激房地产市场的迅速发展。,P (Politics):政治-法律因素,国家针对全社会固定资产投资过快增长的现象，先后出台了一系列宏观调控政策，如整顿土地市场、清理固定资产投资项目等。中国人民银行在2003年6月就出台了121号文件以限制银行资金过度流入房地产行业,有关部门从信贷、资本金、土地、规划等多方面控制房地产投资增长过快。,二、,P (Politics):政治-法律因素,面对国家新的政策导向，公司调整发展策略，土
5、地购置有所为有所不为；调整市场策略，以住宅产品市场为主；加快项目的开发和销售力度，缩短资金回收期；加快实现了资本市场的筹资，构筑了更加稳健的资本结构。,P (Politics):政治-法律因素,宏观调控在一定程度上会造成行业内上市公司的分化。目前房地产企业的融资渠道 还相对狭窄，主要依靠银行贷款，因此整个行业的资产负债比例在70%左右。贷款标准调整，对一些资产负债比例较高、自有资金较少的房地产企业影响更大。对一些具有竞争优势的公司来说，影响相对较小。,三、,P (Politics):政治-法律因素,国务院出台的措施中强调：今后要“加大土地供应调控力度，严格土地管理”国家关于房地产的相关政策都在
6、不断规范行业健康、协调发展，特别表现在土地管理、预售管理、房贷管理等方面，房地产的暴利时代必要走向终结，原有以政府关系为依托的项目式发展模式受到空前挑战，客户公司面临着如何通过加强企业内部管理水平，整合各方资源，从依靠政府资源向依靠核心竞争力发展转变，成为具有专业开发和运作能力的房地产公司,四、,P (Politics):政治-法律因素,今年5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作意见的通知，提出了稳定住房价格的八项措施。,五、,中国房地产协会副会长秘书长顾云昌,P (Politics):政治-法律因素,为了解各地区房地产开发企业对这些措施的评价和意见，国家统计局于6
7、月1日15日在全国3000个重点房地产企业直报网的范围内，对资质等级在二级及以上房地产开发企业进行了一次专项快速问卷调查。共有2778个房地产企业通过网络回答了问卷，问卷回收率为77.9%。调查结果显示，大多数房地产企业对国家的调控措施是了解和支持的，认为国家出台的系列措施能够有效地抑制房价过快增长的态势。,P (Politics):政治-法律因素,近年来，随着国家宏观调控政策的实施，我国房地产业政策频出，信贷紧缩、税费控制、行政指令的监管，特别是今年8月15日，中国人民银行公布的2004中国房地产金融报告中建议取消房屋预售制度的观点，这些给房地产业带来切实的影响，预示着房地产企业的资金链条将
8、出现更为严重的危机，让房地产企业倍感压力。,六、,P (Politics):政治-法律因素,我国房地产业正面临着前所未有的挑战，企业融资压力不断增大。从现阶段来看，宏观调控短时间内不会结束，以银行信贷为主的融资方式在国家银根紧缩的背景下凸现不确定性，我国房地产业必须由开发向投资转型，由银行主导向金融主导转型。目前，以房地产基金、信托、债券、上市为特征的新型房地产融资途径崭露头角。,P (Politics):政治-法律因素,市场经济是法制经济,要求各参与主体依法从事经济活动。但隔行如隔山,所处行业不同,上市公司遇到的法律问题也有差别。 新的房贷政策与物权法草案的颁布在一定程度上改变了房地产企业的
9、生存环境。在新的政策与法律环境中,房地产公司必然会遇到新的法律问题,如何面对与解决这些问题,是开发商无法回避的。,七、相关法律：,P (Politics):政治-法律因素,1、唤醒权利意识,拆迁诉讼可能增多 2、物业管理纠纷会越来越多,表现形式也越来 越复杂 3、开发商因融资出现问题,土地使用权出让合 同纠纷会越来越多 4、开发商还贷能力降低导致信贷纠纷增加 5、客户与开发商间购房合同纠纷会越来越多 6、房屋产权人与土地出让人之间的土地出让 合同纠纷会越来越多,E (Economics):经济因素,E (Economics):经济因素,房地产行业作为国民经济不可分割的组成部分，其发展前景主要取
10、决于我国经济的发展，随着亚洲经济的飞速发展，中国经济也在不断地进入了一个有一个新的增长周期，而房地产业发展规模速度与国民经济有着内在的比例关系。在经济增长的上升阶段，住宅投资占国内生产总值的比例高于GDP的增长速度。新一轮经济增长周期的到来，将使房地产行业的运行空间不断扩大。,一、,E (Economics):经济因素,住宅市场的发展趋势，经济适用房与各种中、高档商品房将并存发展，以满足不同消费群体的需要，而低品质商品房将被成批淘汰。因为经济适用房是面向广大中低收入家庭，市场需求的绝对数量十分庞大。,同时，随着国民经济的持续繁荣，国民收入不断增加，一部分人士已先富起来，而非国有经济迅猛发展，每
11、年除了制造出大量的百万、千万富翁之外，还吸纳了为数众多的中等上收收入的管理人员，这些人士对居住条件要求较高，已成为中高档商品房的主要目标客户。经济适用房和中高档商品房的目标客户各有同，但市场发展前景较好。,E (Economics):经济因素,房地产行业是一个与政策和宏观经济有着极其紧密联系的行业，开发商要有敏锐的观察力和精确的判断力，同时房地产企业也是一个生产实体，其产品需要符合一般的产品那样适应消费者需要的属性，在项目开发的策划上要有独特的地方，一个优秀的房地产企业，应该具备这两方面的能力。房地产企业之间的竞争不再是单个项目的竞争，而是能力和经营理念的竞争。,二、,E (Economics
12、):经济因素,随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的提高，房地产业己成为我国经济发展的支柱产业，房地产市场的持续发展将会延续相当长的一段时间。,三、,E (Economics):经济因素,加入WTO后，中国经济与世界经济联系更密切，世界经济全局和区域的变动，对我国经济的影响越来越明显，而房地产的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变动的影响也人越来越明显。 房地产业及其相关行业，包括房地产建筑业和服务业将全面引入国外同行的全方位竞争。房地产的投资开发、规划设计、建筑和服务水平均有提高，房地产商品更符合市场的需求。,四、,S (Societies):社会
13、因素,房地产行业是国民经济的强大推动力。经济过热，房地产行业的过度投资是一个主要原因。房地产价格的狂涨，使普通老百姓更买不起房子，必然要造成社会不满情绪的积累，影响社会稳定的大局。稳定是构建和谐社会的需要，稳定是压倒一切的任务。,一、,房地产业发展结果的房地产品为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。 房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料与之配合发展，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关。,S (Societies):社会因素,二、,房地产品消费特别是住房消费是综合性消费波及和带动生活消费的方方面面住房水平提高和居住环境改
14、善可促进生活消费的多方面拉动多方面产品销售和劳务交换。,S (Societies):社会因素,三、,由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，但是由于引入了强劲的国外竞争对手，新增的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能。对国内同行来说，竞争压力增加，但优势企业、优势项目将更易获得国外金融资本的支持，优势将增强；而作为弱势企业、弱势项目来说，对手的强大和增多，将使其更显弱势，市场优胜劣汰加速进行。,S (Societies):社会因素,四、,要学习国外先进的观念、技术和管理，熟知变化的市场状况（包括竞争对手状况），减少房地产开发投资的盲目性，降低房地产开发成本，注重市场定
15、位的准确性。面临即将进入的强劲竞争对手，各房地产企业应尽快制定并实施相应行动方案，尽快解决建设成本过高且无升值潜力或落伍于市场而空置的商品房，运用各种资本运营手段，增加自我竞争能力。,T (Technicalities): 技术因素,一、,随着我国房地产行业的不断飞速发展，呈现出行业内七大新型趋势，即，绿色趋势，规模化趋势，郊区化趋势，智能化和信息化趋势，全能化趋势，阶层分离趋势，和个性化趋势。,T (Technicalities): 技术因素,二、,业务拓展是出于企业可持续发展的需要，因为土地开发和房产开发是“一锤子”买卖，而房屋租赁却能细水常流。公司原来就有拓展业务的打算，而宏观调控政策的
16、出台坚定了公司在房屋租赁方面的信心，房地产企业应当加大开发的力度和速度，同时还会增加自有物业的持有量。,T (Technicalities): 技术因素,三、,房地产行业的三性特点： 周期性：国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。而且，房地产在国民经济中具有一定的先导性。,房地产行业综合分析,关联性：房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关。,房地产行业综合分析,地域性：房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。,房地产行业综合分析,目前房地产业存在供需结构不合理，空置率不断增长，土地、资金积压等严重问题，使房地产行业的调整迫在眉睫； 在市
