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1、第六章 房产规划,重点：一个合理的房产规划 难点：合适的银行贷款和还款方式,第六章 房产规划,第一节 房地产概述 第二节 房地产价格的构成及影响因素 第三节购房抵押融资规划 第四节 房地产估价,第一节 房地产概述,一、房产规划的意义 (一)由于目标重合，目前的资金不足以购房 (二)没有房产生涯规划的观念，后半生成房奴,人无远虑,必有近忧 (三)没有一个具体可行的房产规划，钱被随意乱花 (四)如果不事先规划买房现金流量，无法选择最佳的贷款配合 一句话：解决购房前的资金筹备和如何减轻购房后的还贷压力的问题,二、房地产的特性,(1)固定性 (2)异质性 (3)有限性 (4)耐久性 (5)可分割性 (
2、6)保值增值性,三房地产的分类,（一）按建筑高度和层数 （二）按工程进度 （三）按使用功能,四、房地产投资的风险,(一）流动性风险 （二）购买力风险 （三）市场风险 （四）交易风险 （五）自然风险,五、目前我国住房贷款的主要种类,(一） 商业性个人住房贷款 (二) 住房公积金贷款,商业性住房贷款的概念,住房贷款又称按揭。 具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。,住房公积金贷款的定义及特点,定义：住房公积金由国家机关、事业单位、各种类型企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按职工工资的一定比例逐月缴存
3、，归职工个人所有。住房公积金专户存储，专项用于职工购买、建造、大修自住住房，并可以向职工个人住房贷款 . 特点：义务性、互助性和保障性 。,每万元住房公积金贷款与商业贷款还款数额对比,第二节 房地产价格的构成及影响因素,一房地产价格的构成 (一)基本要素： .土地价格或使用费.建筑成本.税金.利润 （二）其他要素： .装修费.朝向，楼层，地段.折旧 二影响因素： （一）行政因素（二）社会因素（三）经济因素（四）自然因素（五）其他因素,第三节购房抵押融资规划,一、商业性房屋贷款的计息方式 二、我国住房投资的交易成本,一、商业性房屋贷款的计息方式,（一）等额本金还款法 每月摊还的本金固定，但总额随
4、房屋贷款余额减少，利息额也跟着递减但是采取此方法的人一般不多，很多人随着收入的提高通常都会提早把本金还清。 （二）等额本息还款法 每月偿还总额固定，但越往后期本金偿还的部分越多，利息偿还的部分越少。由于本息平均摊还的总摊还额固定，比较容易规划，大部分的借款人都选择本息平均摊还。,（一）等额本金还款法,（二）等额本息还款法,案例：有钱早还,如果20年贷款利率以8计，借款24万元，20年要还240期 等额本金还款法的利息总数=1928(万元) 第一期应还24万元X 812+1000元=2600元。每期还本金1000元。 等额本息还款法的利息总额= (万元) 每月固定要还20075元 第一期2007
5、5元中有1600元是利息，只有4075元是还本金,如何少付银行房贷利息 等额本金还款法更划算,王先生要购买一套70万元的房子，贷款50万元。在相同的贷款年限下，等额本息还款因利率上调引起的利息增加额，要明显大于等额本金还款因利率上调引起的利息增加额。同样是10年期，利率如从5.31%升至5.51%，等额本息还款利息增加了5932元，而等额本金增加额为5042元，两者差额达到了890元；25年期的两者差额更是相差5297元。,表61 等额本金还款法、等额本息还款法和弹性还款总额法优缺点比较,二、我国住房投资的交易成本,（一）商品房(期房、现房)买进：5%总房价 1.契税和印花税 契税1.5%、契税印花税0.05%、产权印花税5元/户 2.交易手续费2.5元/平米、交易登记费100元、保险费、评估费、公证费、购房款2%缴维修基金。 （二）二手现房买进：1%中介费 （三）二手期房买进,
