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1、第八章 房地产开发项目融资,第一节 房地产资本市场 一、房地产市场与资本市场,房地产资本市场结构分类,二、房地产企业融资,权益融资：,债务融资：,通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式 权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险 传统上主要是在私人市场融通，随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高,通过举债的方式融资。 房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款、发行企业债券和借入信用贷款等 资金融出方不承担项目投资的风险,三、 房地产开发贷款与土地储备贷款 房地产开发项目相关贷款的共同特征，是以所开发的房地产
2、项目(土地或在建工程)作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保,（一）房地产开发贷款,土地购置贷款：,由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地 评估价值的5060。我国目前央行的规定是，商业 银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金 的贷款,土地开发贷款,建设贷款： 开发建设中的房地产项目是这种贷款的主要抵押物 建设贷款随工程建设的进度分阶段拨付，同时要确保建设贷款被用于既定的目的 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或长期抵押贷款,（二）土地储备贷款 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 土地储备贷款对象： 经省市人民政府批准成立的土地储备中心，
3、或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人； 经工商行政管理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证； 经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力。 土地储备贷款通常用拟储备地块的土地使用权作抵押。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。 土地储备贷款的主要还款来源是土地出让收入。,四、 房地产抵押贷款 房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。 我国房地产抵押贷款的资金来源全部是商业银行。,类型：商业性住房抵押贷款和政策性(住房
4、公积金)住房抵押贷款两种 金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。 利率：固定利率和可调利率两种，我国目前采用的是可调利率方式。 还本付息方式：有按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本和期间按固定还款常数还款期末一次结清。 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80，贷款期限最长不超过30年。 金融机构发放个人住房抵押贷款的风险来自：开发商、购房者。,（一）个人住房抵押贷款（消费性贷款）,（二）商用房地产抵押贷款 还款来源主要是商用房地产的净经营收入： 更高的风险 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率(抵借比)
5、通常不超过60，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放开发商根据长期贷款承诺，获得短期建设贷款,（三）在建工程抵押贷款 在建工程抵押将项目完工部分抵押与建筑工程承包合同的房屋期权抵押相结合，是银行与开发商设定房地产抵押，办理房地产开发贷款的一种较好的方式。 当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。,（四）金融机构对房地产抵押物的要求 (1)合法设定房地产抵押权 (2)择优选择设押的房地产 (3)合理确定抵押率 （抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的高低也
6、反映银行对这笔抵押贷款风险所进行的基本判断。抵押率低，说明银行对这笔抵押贷款持审慎的态度，反之，则说明银行对其持较为乐观的态度 (4)处置抵押物的渠道畅通,五、房地产抵押贷款二级市场 利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款、将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。,抵押贷款支持证券,抵押贷款支持债券(Mortgagebacked bonds)、,抵押贷款传递证券 (Mortgage passthrough securities,抵押贷款直付债券(Mortgage paythrough bonds),抵押贷款担保债
7、务 (Collateralized mortgage obligations),六、 房地产投资信托 （一）房地产投资信托的涵义 房地产投资信托(Real Estate lnvestment Trusts，REITs)是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。 起到投资代理作用 （二）房地产投资信托的分类,权益型REITs：以收益性物业的出租、经营管理和开发为 主营业务，主要收入是房地产出租收入,抵押型REITs：为
8、房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入,混合型REITs,（三）房地产投资信托的特征 (1)流动性好 (2)市场价值稳定 (3)高现金回报 (4)有效分散投资风险 (5)抵御通货膨胀,第二节 房地产金融风险,房地产开发贷款的风险与风险管理,土地储备贷款的风险与风险管理,个人住房贷款的风险与风险管理,房地产投资信托的风险与风险管理,一、房地产开发贷款的风险与风险管理,房地产开发贷款风险,(1)政策风险,(2)市场风险,(3)经营风险,(4)财务风险,(5)完工风险,(6)抵押物估价风险,(7)贷款保证风险,金融机构对房地产
9、开发贷款的风险管理,(1)对未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款 (2)对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。 (3)房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。 (4)对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的
10、贷款发放应严格限制。 (5)在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。 (6)对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。 (7)密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。,土地储备贷款的风险因素,(1)土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款,(2)土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配,(3)土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风
11、险,二、土地储备贷款风险及其管理,土地储备贷款的风险管理,(1)对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人，审慎发放土地储备贷款,(2)以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年,(3)对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况，进行认真的调查分析,(4)实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。,个人住房贷款的风险,(1)操作风险 导致“假按揭”,(2)信用风险,(3)市场风险 市场风险主要来自：市场供求风险、市场 周期
12、风险、政策性风险、变现风险和利率风险,(4)管理风险 主要表现为：资金来源和资金运 用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保 管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险,(5)法律风险,个人住房抵押贷款的风险管理,(1)遵照个人住房贷款的相关政策规定，严格遵守贷款 年限、贷款价值比率等方面的规定,(2)详细审查借款人的相关信息，包括借款人基本情况、 借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、 借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素,(3)通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年 限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展前 景；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况
13、判断其 贷款偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房 的首付支出判断其对于所购房产的拥有意愿等因素，并据 此对贷款申请做整体分析,(4)考核借款人还款能力。规定将每笔住房贷款的月房产 支出与收入比控制在50以下，月所有债务支出与收入 比控制在55以下,(5)在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性估价,四、房地产投资信托基金风险及其管理 （一）风险 经营风险 市场风险 利率风险 （二）风险管理 提升专业化经营水平 提升规模经营水平 吸引机构投资者参与 制定积极稳妥的经营战略 建立优秀的管理队伍,第三节 房地产项目融资,一、房地产项目融资的概念 在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项
14、目为核心。 二、房地产项目融资方案 （一）融资组织形式的选择,既有项目法人融资:,新设项目法人融资:,依托现有法人进行的融资活动其特点是：不组建新的项目法人，由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险；拟建项目 一般在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产；从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力,新建项目法人进行的融资活动 其特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力,（二）资金来源选择 常用的融资渠道包括：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构(信托投资公司、投资基金公司、风
15、险投资公司、保险公司、租赁公司等)的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。 中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款,（四）债务资金筹措,信贷融资和债券融资,（五）预售或预租,（三）资本金筹措,房地产开发项目资本金比例的要求是35 资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等 增发新股；合作开发,（六）融资方案分析 1、资金来源可靠性分析 资本金、债务资金 2、融资结构分析 资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例 3、融资成本分析 资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费 债务融资成本一般通过计算债务资金综合利率来判断、计算。 资本金资金占用费需要按机会成本原则计算。 4、融资风险分析 资金供应风险、利率风险和汇率风险,第四节 金融机构对项目贷款的审查 企业资信等级评价 企业素质 资金实力 企业偿债能力 经营管理能力 获利能力分析 企业信誉 企业在贷款银行的资金流量 其他指标,金融机构对开发建设项目的审查,见P138,第五节 房地产开发中的机构投资者参与,机构投资者的类型和投资特点 房地产市场对机构投资者的需求 机构投资者对房地产市场的参与,
