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1、8/3/2020,1,第7章,投资性房地产,8/3/2020,2,7.1投资性房地产的概述 7.2投资性房地产初始计量 7.3投资性房地产后续计量 7.4投资性房地产转换与处置,8/3/2020,3,掌握投资性房地产概念和范围、投资性房地产的确认条件、投资性房地产初始计量的核算、投资性房地产后续计量的核算以及投资性房地产转换的核算。熟悉投资性房地产处置的核算,学习目标,8/3/2020,5,投资性房地产是指企业为投资目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。 随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为主
2、营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务；,投资性房地产准则制定的背景,8/3/2020,6,有的企业投资房地产主要是为了房地产的增值而赢利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。以往，人们习惯地将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按估计使用年限提取折旧。但是，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出其账面原值的数倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。因此，在会计实
3、务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则应运而生。,8/3/2020,7,一.投资性房地产的概念与特征,房地产的含义 土地和房屋及其权属的总称。 在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 投资性房地产的含义 指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。,8/3/2020,8,投资性房地产主要有以下特征：,投资性房地产的特征: 投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式 投资性房地产能够
4、单独计量和出售,8/3/2020,9,二.投资性房地产的范围,投资性房地产的范围包括： 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 企业拥有并已出租的建筑物 不属于投资性房地产的房地产： 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产 作为存货的房地产,8/3/2020,10,（一）已出租的土地使用权,已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。 注意：对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，
5、不能确认为投资性房地产。,8/3/2020,11,（二）持有并准备增值后转让的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 注意：闲置土地的定义及规定 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。,8/3/2020,12,（三）已出租的建筑物,已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 注意： 1用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 2已出租的建筑物是企业已经与其他方签订
6、了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物， 3企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产，所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。,8/3/2020,13,下列项目不属于投资性房地产,1自用房地产 2作为存货的房地产 注意： 从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。,8/3
7、/2020,14,一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。,值得注意的是:,8/3/2020,15,企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产； 将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。,值得注意的是:,8/3/2020,16,【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A已出租的建筑物 B待出租的建筑物 C
8、已出租的土地使用权 D以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 E企业持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】ACE,8/3/2020,17,三、 投资性房地产确认的条件,基本条件（同时满足）： 符合投资性房地产的定义 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 该投资性房地产的成本能够可靠计量。 确认时点： 对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。 对于持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。,8/3/2020,18,为了
9、核算投资性房地产，企业应设置： 1、 “投资性房地产成本” 公允价值变动” 2、“投资性房地产累计折旧” 3、“投资性房地产累计摊销” 4、“投资性房地产减值准备” 5、“公允价值变动损益”等总账科目，进行总分类核算。,四、投资性房地产核算应设置的会计科目,8/3/2020,19,核算企业在初始确认时划分为以公允价 值计量且其变动计入当期损益的金融资产或 金融负债（包括交易性金融资产或金融负债 和直接指定为以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产或金融负债），以及采 用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生 工具、套期业务中公允价值变动形成的应计 入当期损益的利得或损失。,“公允价值变动损
10、益” 科目,8/3/2020,20,7.2投 资 性 房 地 产 的 初 始 计 量,8/3/2020,21,根据企业会计准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产取得的方式不同，其初始成本的计量方法也各不相同。,8/3/2020,22,（一）外购投资性房地产,原则 只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认； 其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。其中，可直接归属于该投资性房地产的支出包括法律服务费、营业税以及其他交易费用。,一、采用成本模式计量的投资性房地产,8/3/2020,23,【例71】2007年3月12日，甲公司购入一幢建筑物用
11、于出租，取得的增值税专用发票上注明的价款为800000元，增值税额为136000元，款项以银行存款转账支付。假定不考虑其他相关税费。 借：投资性房地产 936000 贷：银行存款 936000,例题,8/3/2020,24,（二） 自行建造投资性房地产,确认条件： 企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。 成本构成： 由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。,8/3
12、/2020,25,例2：X公司2006年2月1日购入一块土地使用权，并在这块土地上开始采用出包方式建造两栋写字楼。2007年5月，X公司预计写字楼即将完工，与Y公司签订了经营租赁合同，将其中一栋写字楼出租给Y公司使用。合同规定，该写字楼于完工时开始起租。2007年8月1日，两栋写字楼同时完工。该块土地使用权的成本为500万元，出租的写字楼应分摊的土地使用权为200万元，出租写字楼的工程造价为600万元，另一栋写字楼的造价为800万元。假设X公司采用成本模式核算投资性房地产。,8/3/2020,26,X公司在2007年8月1日应进行的账务处理为： 借：投资性房地产写字楼 6000000 固定资产
13、 8000000 贷:在建工程 14000000 借：投资性房地产土地使用权 2000000 贷：无形资产土地使用权 2000000,8/3/2020,27,（三）非投资性房地产转换为投资性房地产,确认时点 自用房地产或作为存货的房地产转为出租的，为租赁开始日。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。 自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权的，为该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转换决议的
14、时点。 初始计量 采用成本模式计量的，为转换日资产的账面价值；,8/3/2020,28,1、作为存货的房地产转换为投资性房地产,处理原则：企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。 借：投资性房地产 （该存货在转换日的账面价值） 存货跌价准备 （原已计提跌价准备的累计金额） 贷：开发产品 （该存货的账面余额）,8/3/2020,29,【例】甲企业是从事房地产开发业务的企业，208年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一
15、栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为208年4月15日。208年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，未计提存货跌价准备。假设甲企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼 450 000 000 贷：开发产品 450 000 000,8/3/2020,30,2、自用房地产转换为投资性房地产,处理原则： 企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面
16、余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。,8/3/2020,31,自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产： 借：投资性房地产（该项建筑物或土地使用权在转换日的原价） 累计折旧或累积摊销 （已计提的折旧或摊销） 固定资产减值准备或无形资产减值准备 （已计提减值准备的金额） 贷： 固定资产或无形资产(该项建筑物或土地使用权在转换日的原价） 投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销（已计提的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备已计提减值准备的金额）,8/3/2020,32,【例】甲企业拥有1栋办公楼，用于本企业总部办公。208年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁
