{地产市场报告}某房地产市调报告

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1、,2014年7月,安徽.怀远 房地产市调报告,目 录,第一章 安徽.怀远 城市概况,安徽.怀远 城市概况 - 综述,怀远县位于安徽省北部，蚌埠市西部，淮河中游，总面积2212平方公里。 全县辖18个乡镇、361个村（居）， 2个省级经济开发区， 1个省级农业产业化示范区。 怀远县总人口约133万人， 城区人口约17万人， 城镇化率低于20%。 怀远县素有“淮上明珠”美誉。,怀远县盛产优质糯稻、小麦、蔬菜、畜禽、水产品等； 是全国商品粮生产基地、无公害蔬菜生产基地和水产品生产基地。 年产优质糯稻40万吨，有市场定价影响力； 泥鳅苗种年繁殖量达8亿尾，繁殖量居全国前列； “怀远石榴”远近闻名，为国

2、家地理标志保护产品。,安徽.怀远 城市概况 - 资源,安徽.怀远 城市概况 - 经济,2013年实现地区生产总值196亿元，增长11%； 一、二、三产增加值分别达到59.5亿元、89亿元、47.5亿元， 三次产业比重由2012年的30.9:44.5:24.6调整为29.8:46:24.2； 财政收入20亿元，增长18%；固定资产投资160亿元，增长13.8%； 社会消费品零售总额72.1亿元，增长14.5%；农民人均纯收入8836元，增长14.5%。,农业： 全年粮食总产达到114万吨，实现“十连增”，有望连续8年成为全国粮食生产先进县。 以龙亢农场为核心的国家级农业科技园区申报成功， 白莲坡

3、食品科技产业园升级为国家级农业产业化示范基地， 古城乡成为省级现代农业示范区。,工业： 2013年实现工业总产值360亿元，增长20%；规模以上工业增加值79亿元，增长19.5%；新增规模以上工业企业29家。 农副食品加工业实现产值超100亿元，机械电子和不锈钢产业产值均超50亿元。实现战略性新兴产业产值69.5亿元，增长35%，新增战略性新兴企业6家。实现高新技术产业产值62亿元，增长47.6%，新增高新技术企业11家。 工业企业产销率达到98.7%。,安徽.怀远 城市概况 - 交通,怀远县城紧邻蚌埠市区，车程约10分钟，城际公交线路发达， 荆涂二山座落城中，涡淮之水城中交汇， 涡河四座桥梁

4、和荆涂淮河大桥的建成，使新老城区相连， 涡河、淮河、荆山、涂山形成“双山双水绕双城”的城市格局。 206国道、307、225省道穿境而过， 京台高速、宁洛高速在县城交汇，沿途设有三个出口， 怀远经济开发区、龙亢试验区等园区都规划在高速公路出口处； 境内有9条河流，其中淮河、涡河、茨淮新河常年通航，区位优势明显。,安徽.怀远 城市概况 - 规划,涡北新区（新城区）,老城区（城关镇）,城西新区,蚌埠市方向,工业区,工业区,安徽.怀远 城市概况 - 规划,涡北新区（新城区）,老城区（城关镇）,城西新区,蚌埠市方向,工业区,工业区,鑫泰粮油 项目本案,启城国际,毅德项目,西湾项目,大润发购物广场 大禹

5、广场,第二章 安徽.怀远 房地产市场简析,怀远县房地产市场大规模发展集中在2010年之后， 房价从2005年的约800元，飙升至2014年的均价4300元左右。 目前怀远县在建楼盘约17个（含拿地后未启动修建的项目） 集中在新城区； 楼盘体量在15万方至35万方居多；含两个写字楼公寓项目。本地开发商只有3家左右； 容积率基本上在3.0以下，车位配比 1 : 0.5至 1 :0.75(标准车位价格在3万元左右); 目前体量最大的项目为：毅德项目综合体。 规划占地约583亩，现场预估上千亩，目前项目尚未启动。 购房主力群体：本地乡镇人口为主，有钱人会选择去蚌埠买房，公务人员购房极少； 购房主力年龄

6、段：30 至 50岁 人群，主要为外地务工或做生意的青壮年劳动力。 购房黄金时段：春节等返乡节气，销售旺季在每年12月至次年2月； 主力户型： 80 至110多。（本地思想观念暂无法接受小户型，觉得丢面子）； 购房用途：刚需购房，乡镇人员进城，1、娃娃上学；2、进城生活； 人均收入水平在 2000多元/月，以粮食周边生意为主或外出务工。 物业服务标准低且原始：小区物业费从0.4元至0.75元不等（电梯公寓） 怀远县城分为三个城区：老城区、涡北新区（新城区）、城西新区。,安徽.怀远 房地产市场简析,安徽.怀远 老城区（城关镇）,老城区：已无土地供应，有少量棚户区改造，主干道为禹王路。2014年6

7、月均价 4883元,华润苏果购物广场 6月份成交13套 成交5385元/,泰谷.新天地 6月份成交5套 成交均价4889元/,三清.财富城 6月份成交7套 成交均价4942元/,价格波动较大，且不稳定，现均价为4883元/ 从2013年11月至2014年6月，出现两次在1个月内跌幅超过500元/。,安徽.怀远 老城区（城关镇）,成交面积波动大，2014年1月为30526平方米，最高。 2014年6月为4889平方米，销售面积下滑近84%。（淡季与旺季相当明显）,安徽.怀远 老城区（城关镇）,安徽.怀远 涡北新区（新城区）,新城区：土地供应已紧邻工业区边界，即将达到饱和。医院、学校、商业及行政中

8、心等 配套齐全 。是主要竞争之地。典型项目：中财.世纪花园，翰林世家，大润发。,工业区,中财世纪花园 6月份成交29套 成交均价4212元,翰林世家 6月份成交21套 成交均价4695元,禹都山语城 6月份成交19套 成交均价3930元,禹王.西湾国际 6月份成交7套 成交均价4461元,大润发超市购物广场 共122套商铺/挂牌88套 剩10余套，价格约1万2,安徽.怀远 涡北新区（新城区）,从2014年1月至6月起持续走低，跌幅超700元/,安徽.怀远 涡北新区（新城区）,从2014年2月至6月起持续走低，销售面积持续走低，跌幅近80%,安徽.怀远 城西新区,城西新区：目前相关配套设施不齐全

9、，拆迁搬迁仍待启动，整体规划还未实施， 市场环境还未形成，典型项目：启城国际、毅德综合体（未启动）。,毅德项目 占地约583亩,鑫泰粮油,启城国际 21万平米 6月份成交7套 成交均价4083元,怀远二中,禹王西路，进城方向,健康路，未通车,安徽.怀远 房地产市场数据分析,根据数据分析:2014年1-6月，中央花园均价最高：6089.82元/,根据数据分析：2014年6月怀远县城区26个项目商品房总成交套数155套， 位于新城区的中财.世纪花园最高，成交29套，成交均价：4212元/,安徽.怀远 房地产市场数据分析,第三章 安徽.怀远 项目SWOT综合分析,涡北新区（新城区）,老城区（城关镇）

10、,城西新区,蚌埠市方向,工业区,工业区,鑫泰粮油 项目本案,启城国际,毅德项目,安徽.怀远 项目SWOT综合分析,项目SWOT综合分析 - 劣势,项目区域劣势： 一、位置优势不明显。 我本案项目位于政府规划的城西新区，一街之隔紧邻“禹王.启城国际”项目， 项目处于新区西面外侧边缘，离老城区和新城区较远； 二、城西片区仍处于政府规划阶段，还未大面积启动拆迁及地块清理 全面启动时间估计需要根据毅德项目启动后的效果，进行确定 政府对本区域内的粮油企业还未沟通到位，搬迁难度大； 城西粮食加工区地块，政府还未启动搬迁谈判（大量房屋需拆迁） 可能影响鑫泰粮油地块的二期土地变性进度， 更可能导致鑫泰粮油正常

11、的生产经营受到影响 三、道路施工未完成：除禹王西路连接老城区，健康路还未建成通车 四、配套设施滞后：城西片区整个市政及民居生活配套基本没有。,发展机会： 一、政府发展城西新区的背景： 1、老城区：已无土地供应，只有少量棚户区改造，拆迁难度大，项目体量小； 新城区：已发展逼近工业区边缘，分界区域的土地需为工业区进行配套建设考虑， 因此政府土地放量非常谨慎，导致新城区的土地供应量非常少； 2、地方财政：2014年1月至6月怀远县城区还未有土地挂牌出让，地方财政收入受影响， 为保障财政收入及城市发展，因此规划启动城西新区的土地供应。 二、政府发展城西新区的策略： 1、启动毅德项目，以此辐射拉动整个城

12、西片区的开发建设局面， 全面启动拆迁工作，并修建数个安置小区项目； 2、政府以鑫泰粮油企业的搬迁为试点，起到带头作用， 必定想做成一个成功案例，以此来说服区域内其他粮油企业进行搬迁， 带动整个城西粮食加工区规划及建设进度；,项目SWOT综合分析 - 机会,威 胁： 一、蚌埠优质低价楼盘吸引并抢走怀远购房者： 1、交通便利：紧邻蚌埠市区，车程约10余分钟，城际公交线路发达； 2、生活质量：蚌埠市城市环境、生活配套远高于怀远，且小区档次和环境也高于怀远现有项目； 3、价格优势：蚌埠市部分大盘价格与怀远差不多甚至更便宜。例如：国购广场，均价3800多； 二、房地产整体市场不稳定； 1、存量房较多：由

13、于怀远正处于房地产市场起步大发展阶段，政府土地供应放量较多， 近3年左右新建项目有20余个，造成存量房突增，挑战供需平衡； 2、房价不稳定：2013年7月至2014年6月，房屋销售价格跌幅超过约700元/； 3、销量不稳定：2013年7月至2014年6月，销量面积跌幅超过80%，以春节返乡为销售旺季； 4、去化率低： 2014年6月，怀远县城区总共26个项目商品房总成交套数155套； 三、地质复杂，成本较高： 1、地质基础结构复杂：有流沙层，很多项目因此停工受影响； 2、桩基基础要求高：需打入20-30米深，邛崃项目才10米深； 3、工程行情：土建+消防+电梯，成本约在2500至3000元/，

14、远高于四川；,项目SWOT综合分析 - 威胁,威 胁： 四、其他问题： 1、强制要求人防工程：不能缴纳异地人防费，成本非常高； 2、预售标准：达到建设总楼层的1/3的标准，才能进行商品房预售； 3、税收较高：契税:一套房，90平方以下1%，90平米以上2%，二套房4%以上； 4、维修基金：80元/，此费用全部由购房者承担，费用比较高； 5、人口较少：目前城区人口不足20万人，可能导致商品房供大于求； 6、房产泡沫：怀远的价格远高于蚌埠其他县城，略高于蚌埠市郊，房价存在一定程度虚高；,项目SWOT综合分析 - 威胁,存在的优势： 一、城市化率低，刚性需求大： 怀远县总人口约133万人，城区人口不

15、足20万人，城镇化率不足20%，受国家政策的影响，会大力促进城镇化率提高，因此进城购房的刚需群体还是有较大潜力； 二、政府城市发展规划明确： 根据政府2012-2030年的整体规划发展，重点将打造城西新城片区，发展潜力较大； 三、房地产市场处于起步阶段，市场不规范，可操作性很强： 怀远县的房地产处于刚起步阶段，房地产协会、物业协会等专业组织还未组建，市场不规范，可操作空间较大，可在乱局中求生存求发展，可操作性很强； 另外，对小区绿化、车位配比等很多配套设施，要求较低，加上地价可运作，利润空间可观。 四、政府重点推动项目，政策支持大： 鑫泰粮油地块的土地变性项目，是政府推动城西片区粮油企业搬迁和

16、城西粮油加工区启动的关键案例，肯定会给予大力政策扶持，以塑造成功形象。因此找准定位，把握机遇，还是大有可为；,项目SWOT综合分析 - 优势,第四章 安徽.怀远 商业市场简析,涡北新区,老城区（城关镇）,城西新区,蚌埠市方向,工业区,工业区,鑫泰粮油 项目本案,启城国际,大润发购物广场 大禹广场,毅德 综合体,华润苏果购物广场,财富城写字楼公寓 安徽本土购物商业,安徽.怀远 商业市场简析,怀远县商业行情： 整个怀远，对商铺的商业投资还是比较关注，特别是商铺租赁的商家居多。 黄金地段的优势商铺不愁卖，不愁组。 整个怀远的商铺价格在4000元18000元/不等，均价在10000元左右。 商铺售价相对房价的比例显得薄弱，商铺的价格趋势处在起步阶段。 随着城市生活习惯、生活品质的提高，商业氛围将逐渐形成，商铺价格上升空间巨大； 销售模式：无返租模式，促销折扣低，一次性付款最多96折，可协助融资贷款等其他服务。 老 城 区：临街商铺均价在 12