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1、从驱动力解读城市发展（以营口城市为例）,世联研究案例,分享人：赵朋、江培、杨顺、姚笛、廖旸,从：现状工业城市,未来的营口市将发展成为经济社会繁荣、生活闲适便利、功能完善、独具魅力和活力的新都市,营口未来将建设成为辽中地区经济强市及生态宜居新都市，成为对外吸引力强的国际化都市，实现由现状工业城市向新兴现代化宜居城市的转变,未来城市发展需要两大驱动因素,寻找城市发展中存在的问题？,？,R1,外部驱动因素,R2,内部驱动因素,城市的发展现状如何？存在哪些功能缺失？城市现状能否抓住外部驱动力实现城市的转型？,城市的经济发展、产业结构的优化升级、城市消费结构的变革都可能成为驱动城市发展的内部动力,城市未
2、来的规划方向将会对城市的发展带来哪些外部驱动因素？城市的现有结构又能否支撑？,作为传统的工业城市，营口产业结构以二产为主，高价值的生产服务业相对缺乏,产业仍以第二产业为主，且呈现以重工业和传统工业为主的特征,传统产业,新型产业,轻工业,重工业,2008年辽宁省各城市第三产业 主要行业的就业人数统计,产业结构特征决定城市商务楼宇市场仍处于起步期，写字楼市场发展较慢，需求表现不足,财富中心有两栋写字楼，总建面在15000平米，单间从40平米到上千平米，目前还有一些剩余，可选余地比较大 财富中心销售人员,营口市的三产发展较慢，因此写字楼市场一直不是很旺盛，有些大型企业都选择自建的形式，小型办公企业又
3、不多，因此对于写字楼的需求不是很大 财富中心销售人员,财富中心写字楼基本信息,营口市地区生产总值三产的贡献比例较一产二产呈现增长缓慢。受到城市产业结构的影响，营口办公市场需求量较小 营口市大型企业多选择自建的形式，如银行、电力及通讯类，对于办公物业的需求较少 君临天下项目规划写字楼办公物业，但选择在项目后期开盘,财富中心写字楼入住企业： 营口市科光房地产开发有限公司 SMC（中国）有限公司营口办事处 营口铭誉塑业有限公司 瑞士国际投资公司 营口特易购置业有限公司 广东发展银行营口分行 沈阳用友软件有限公司 辽宁兰陵市高有限公司,营口总体经济实力排名辽宁省第四位，发展速度排名第一，产生大量的财富
4、人群,GDP：营口经济总量全省排名第四位，增长速度全省排名第一，经济发展迅猛，经济实力不断增强 人均GDP：营口近几年人均GDP增长速度在20%左右，房地产需求快速增长，逐步向改善型及品质型需求转变 固定资产投资：营口固定资产投资连续5年保持30%以上的高位增长 人均可支配收入：09年城市人均可支配收入15940元，增长11%，辽宁省主要城市排名第一位，居民消费能力不断提升,数述营口：,营口市场经济发展迅猛，城市综合竞争力显著增强,营口市2000年GDP仅为170亿元，增长率10.7%，到2004年营口GDP增长速度已经提高了21.20%，总体经济发展迅猛，经济实力不断增强，2008年经济总量
5、较2004年翻一番，2009年经济总量继续快速增长，城市综合竞争力显著增强,2009年辽宁省主要城市GDP及增长率统计表,经济发展营口市国民生产总值年均增长率在20%左右，09年继续高速增长，经济的发展迅猛为房地产市场打下良好基础,经济发展人均GDP近几年增长速度在20%左右，房地产处于高速发展的初期阶段，逐步开始向品质型需求转变,2009年营口市人均GDP为34979元，同比增长16%，约合5143美元（按汇率6.8来计算），属于房地产高速发展的初期阶段，房地产需求快速增长，由刚性需求逐步发展为改善性需求，对居住品质的要求会逐渐提高,2009年辽宁省主要城市人均GDP统计表,经济发展营口固定
6、资产投资连续五年保持30%以上的高位增长，09年人均可支配收入持续两位数增长，居民消费能力不断提升,近几年营口固定资产投资额保持30%以上的增长速度，2009年固定资产投资额达到800亿元 2009年营口人均可支配收入达15940元，接近09年全国平均水平17175元，2009年营口人均可支配收入增长速度为11.1%，高于全国8.8%的增长速度，居民的消费能力不断提升,数据来源：辽宁省统计局,数据来源：辽宁省统计局,高度经济发展条件之下催生的营口商业未来将向综合性方向发展，体验式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,
7、8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,体验式的购物需求,个性消费,25%,45%,70%,85%,95%,营口,业态综合、自由的购物空间 休闲娱乐、体验式的购物需求,城市经济-商业发展模型,经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,人 均 G D P,城市化率,+,集购物、休闲、文化、娱乐等多功能体验消费,2009年营口市人均GDP达到34979元人民币，约合5143美元 2008年营口市城市化率达46%,
8、然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路核心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商业中心处于探索阶段,市府路核心商圈,餐饮一条街,东升市场,兴隆超市,市府路核心商圈 城市核心商圈，拥有新玛特、财富购物中心，商业街等形式，未来乐购将进入 商业形式包括百货类、沿街商铺、初级的购物中心以及建设中的超市，商业类型较为丰富，成为城市的主要商圈。 但缺乏高端形式，商业中心发展处于初步的探索阶段，未来急需业态综合、集购物、休闲、文化、娱乐等多功能体验式消费空间,核心商圈,次级商圈,百货类商业,初级商业中心,沿街底商,市府路核心商圈,餐饮一条街,东升市场,兴隆超市,盼盼路餐饮一条街 沿街底商
9、形式，以餐饮类业态为主,东升市场商圈 批发百货类业态，档次较为低端，人气较旺,兴隆超市商圈 超市周边形成了商业街，底商形式，满足生活需求为主,核心商圈,次级商圈,批发百货类,超市、商业街,商业街,三大次级商圈,然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路核心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商业中心处于探索阶段,中高端消费外溢：现状的商业结构未能满足当地居民的消费需求，高端消费功能缺失，导致城市的高端消费外溢,营口居住人口消费力强，内部商业层次难以满足其需求。区域内消费倾向于高端特色商业，区域内既有传统商业已经难以迎合其需求,“我比较喜欢的购物商业类型是有休息区域的，这个非常有
10、必要，我不怎么喜欢逛街。要逛的话，喜欢逛一些家电类的。北京大悦城那种有咖啡的，有休息的那种我很喜欢。” 营口市中行行长,“现在营口基本上没有办法满足我和我那些姐妹的消费档次，我们买东西基本都去沈阳，大连。营口还是有很多消费力强的人的，很希望能有一个高端消费的场所，什么都有的那种最好。” 营口高端消费者,“目前营口娱乐休闲方面还是比较差，现在我们都苦于没有地方去娱乐。而且现在营口市场上商业里都没有特色的餐饮。我们这个圈子的年轻人希望有个高档点的健身娱乐场所。” 营口市潜在客户,数据来源：辽宁省统计局,2009年营口人均可支配收入达15940元，接近09年全国平均水平17175元，2009年营口人
11、均可支配收入增长速度为11.1%，高于全国8.8%的增长速度，居民的消费能力不断提升,住宅市场尚处于发展阶段：营口市住宅市场目前仍处在发展阶段，与高增长的经济发展水平仍存在一定的差距,初级阶段,中级阶段,高级阶段,发展阶段,市场的产品同质化严重，产品品质不高 市场主流为解决居隹问题的一次置业者 投资者比例非常小 期房价格小于现房价格 价格上升速度较慢 需求方存在较大盲目性,开发商开始注重产品的差异化与惟一性 需求方较理性 二次置业比例提高 投资客开始出现 价格上升速度增快 地价上升速度比楼价上升速度慢,市场处于客户导向型，开发商拥有高忠诚度及稳定性的客户群体 市场化程度高，市供需平衡 需求方用
12、真正理性的眼光来选择适合自己的产品,人均GDP与房地产市场发展阶段,未能满足居民的生活需求：市场现状在售项目未能满足当地居民的生活需求，市场迫切需要高品质住宅的出现,老城区板块内项目的建筑风格多偏现代风格，风格特征不够明显 整个板块内项目销售价格相差不大，在区位、产品、规模等方面都趋同 建筑类型多为小高层及高层产品，在整体的设计规划方面较为欠缺 目前老城区板块内市场开发水平还有待提高，立面多以涂料为主，园林风格不明显，后期市场整体档次有待提升,营口市老城区近几年开发了一些高端楼盘，但整体的开发水平还是有待提高，缺少整体的规划，园林什么的也没有明显的风格，现在很多客户在外面见多了，也希望产品上能
13、有一些突破 营口房地产专业人士,营口城市对外商、高端客户及旅游人士的吸引力不强，城市影响力不足,丹东,盘锦,锦州,葫芦岛,大连,营口,现在还是考虑在大连、沈阳发展，城市环境好，居住起来比较舒适。营口高端产业发展还不够强 辽宁籍高端客户 廖先生,营口市接待旅游人口数量明显小于辽宁省其他主要城市，城市对于旅游人口的影响力不足,城市对外商及周边高端客户吸引力不强,对外吸引力的不足导致酒店市场经营现状欠佳：规模档次普遍不高，以本地需求为主，高星酒店出租率较高，但价格无法得到提升,财富中心酒店旺季入住率能够达到95%，春节淡季70%-80% 。客群以本地为主，主要为大公司商务型人居住。 财富中心大堂经理
14、,星级酒店入住率比较,营口市四星级以上酒店出租率较高，但星级和价格未能成正比，平均房价较低，07-08年房价涨幅较高，达38.74%,三星级酒店07-08年房价出现上涨态势，但是近几年出租率呈现下降趋势，客房整体收入呈现下降趋势,旅游者消费构成,有历史古迹、温泉、海滩等旅游资源，但高端商务和高端旅游需求较少，高端酒店需求有限,旅游者到访目的,营口国内到访游客以观光休闲度假和商务活动和探亲访友为主，占总体的77.6%，但高端商务和高端旅游需求较少。,金牛山古人遗址,西炮台遗址,愣严禅寺,望儿山,小结：营口目前城市功能存在一定程度上的缺失，城市发展内部驱动力不足,营口在产业功能、居住及消费功能上存
15、在一定程度上的缺失，城市对外吸引力不足，城市发展缺乏内部驱动力,营口城市发展驱动力不足,二产为主，高价值生产服务业相对缺乏,高端消费功能缺乏，城市高端消费外溢,现状未能满足居民的生活需求,对外吸引力不强,营口的城市功能缺失,1）产业功能： 二产为主，高价值生产服务业相对缺乏，城市商务楼宇市场处于起步期 2）消费功能： 现状商业结构未能满足当地居民的消费需求，高端消费功能缺乏，城市高端消费外溢 3）居住功能： 现状未能满足居民的生活需求，市场需要高品质产品的出现 4）对外吸引力： 对外商、高端客户及旅游人士的吸引力不强，城市影响力不足，导致酒店市场以内生需求为主，经营状况不佳,未来城市发展需要两
16、大驱动因素,寻找城市发展中存在的问题？,？,R1,外部驱动因素,R2,内部驱动因素,城市的发展现状如何？存在哪些功能缺失？城市现状能否抓住外部驱动力实现城市的转型？,城市的经济发展、产业结构的优化升级、城市消费结构的变革都可能成为驱动城市发展的内部动力,城市未来的规划方向将会对城市的发展带来哪些外部驱动因素？城市的现有结构又能否支撑？,海港交通：以辽河老港和鲅鱼圈新港为主，年吞吐量突破1.5亿吨，是东北第二大港、中国第十大港 陆路交通：以铁路和高速公路为主，目前铁路路网主要以中长铁路（大连满洲里）为主，高速公路以沈大高速、哈大高速为主，电气化高速铁路哈大客运专线，盘营客运专线也已开工建设，2011年有望建成 航空：暂无机场，乘坐飞机主要是前往大连周水子机场和沈阳桃园机场，新机场初步选址在营口产业
