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1、北京市房地产二级开发流程简介,基本节点图,此节点为北京市普通商品房二级开发之节点,土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得 经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点 此节点未含大、小市政的节点内容,取得土地使用权的注意事项,市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划 指标,各地块之间有市政路分割 2. 市国土局在“招拍挂”文件中注明可按各宗地的 具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同,参考规定:,取得土地使用权的注意事项,注意事项:,公司在实施的土地一级开发项目 划分入市土地的规模 设计土地入市的顺序 选择土地入市的时机 控制土地入市的节奏,取得土地使用
2、权的注意事项,注意事项:,非公司实施的土地一级开发项目 选择投标主体、成立项目公司 结合政策规定确定土地分块方案,搭建 项目操作平台,节能审批流程,编写节能专篇,基本流程及所需时间,环资处受理,向区发改委申报,编写申请报告,节能中心审核,第三方审核,其它处室意见,取得审批,向市发改委申报,3至7个工作日,1个工作日,2至4个工作日,1个工作日,1个工作日,3至5个工作日,5至7个工作日,3至5个工作日,1个工作日,注:市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。 受理之日起15个工作日内作出审查批复意见(不含专家论证的时间) 因特殊情况需要延期的,由主管负责人批准,可以延长10个工作
3、日,环资处批办,3至5个工作日,节能审批,主要审查内容:,项目用能总量及能源结构是否合理 实施项目是否符合国家、地方和行业节能设 计规范及标准 项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和 设备 国家规定的其他条件和标准,节能审批,受约束节点:,制约节点:,制约项目申请报告的报批,项目设计方案是否足够深化,提供的设备 资料、图纸等数据是否完善合理 项目节能专篇编制得是否完备、符合规定 项目申请报告是否及时有效,项目核准,基本流程及所需时间,投资处受理,向区发改委申报,编写申请报告 取得能评批复 签订出让合同,取得审批,向市发改委申报,2至4个工作日,注:市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决
4、定。20个工作日内不能作出决定的,经负责人批准,可以延长10个工作日。征求意见期间,工作日停止计算,3至7个工作日,征求市规委意见,会签市建委,市规委建管处根据项 目情况反馈意见,如 需重新核发规划意见 书,则需要重新审核,市建委根据项目 情况反馈意见,1个工作日,1个工作日,1个工作日,2至5个工作日,1个工作日,1个工作日,2至45个工作日,项目核准,主要审查内容,符合国家有关法律法规和外商投资产业政策 符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划 和产业结构调整政策的要求 符合公共利益和国家反垄断的有关规定 符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政 策的要求 符合国家规定的技术、工艺标准
5、的要求 符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定,项目核准,受约束节点,制约节点,节能专篇批复 项目申请报告的编制以及是否合格有效 土地出让合同,勘察设计招投标的申报 年度计划任务的申报,建设用地规划许可证,用地钉桩成果,基本流程及所需时间,综合科受理,向区规划委申报,土地出让合同,规划科审查,副局长审查,局长决定,核发用地证,1个工作日,1个工作日,3至15个工作日,1至3个工作日,1至3个工作日,注:区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。,项目地名核准,1个工作日,建设用地规划许可证,主要审查内容,实体审查 确定建设用地的性质 确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积
6、其它法律、法规、规章中要求审查的内容 形式审查 所有申报材料是否符合要求,建设用地规划许可证,受约束节点,制约节点,国有土使用权出让合同的签署 建设用地及代征地的钉桩成果 规划意见书 项目地名核准批复,建设工程规划许可证 施工许可证 预售许可证及国有土使用证,勘察设计招投标,项目核准批复,基本流程及所需时间,勘察设计招 投标管理处,确定勘察 设计单位,中标通知书,1个工作日,注:勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。,规划意见书,1个工作日,招标立案登记,资格预审,招标文件审核,招投标备案,1个工作日,3至15个工作日,3至10个工作日,1至3个工作日,勘察设计
7、招投标,主要审查内容,勘察及设计单位资格审查及委托代理机构 的资格审查 对方案的技术指标进行审查 程序审查,勘察设计招投标,受约束节点,制约节点,项目立项批复 规划意见书,修建性详细规划方案的申报 建设工程规划许可证,修建性详细规划方案,勘察设计招投 标审查,基本流程及所需时间,综合处受理,向市(区)规 划委申报,规划意见书,建管处审查,副处长审查,处长决定,方案审定,1个工作日,1个工作日,3至15个工作日,1至2个工作日,1至2个工作日,注:市、区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。,技术图纸,1个工作日,其它资料,修建性详细规划方案,主要审查内容,实体审查 审查配套指
8、标、车位指标、建筑间距、绿地指标、 容积率、户型标准、建筑高度等各项技术指标是否 满足城市控制性规划及相关规定的要求 审查项目规模、建筑退线、日照等是否符合要求 历史文化保护规划的相关要求 其它法律、法规、规章中要求审查的内容 形式审查 所有申报材料是否符合要求,修建性详细规划方案,受约束节点,制约节点,规划意见书 勘察设计招投标,建设工程规划许可证 人防规划意见书 涉及交通、园林的方案,规划方案示例,建设工程规划许可证,规划意见书,基本流程及所需时间,综合科受理,向区规划委申报,修建性详规,规划科审查,副局长审查,局长决定,核发规划证,1个工作日,1个工作日,5至25个工作日,1至2个工作日
9、,1至2个工作日,注:区规划委审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。,图纸资料,1个工作日,工程档案登 记表,勘察设计招 投标文件,项目地名核准,建设工程规划许可证,主要审查内容,实体审查 已审查通过设计方案的建设项目:申报图纸 是否符合修建性详细规划或已审查通过的设 计方案。 前款规定项目以外的建设项目: 申报图纸的用地范围与规划确定的范围是 否一致,建设工程规划许可证,主要审查内容,建设项目的性质符合城市规划的要求 容积率符合城市规划的要求 建筑高度符合城市规划的要求 建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求 停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的 要求,建设工程规划许可
10、证,主要审查内容,建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技 术标准的要求,绿化率符合城市规划的要求 公共服务设施符合法律、法规、规章和北京 市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标 的规定 建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、 规章和城市规划技术标准的要求,建设工程规划许可证,主要审查内容, 已安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施 其它法律、法规、规章中要求审查的内容。 形式审查 所有申报材料是否符合要求,建设工程规划许可证,受约束节点,规划意见书及其中的要求 修建性详细规划方案及其中的要求 工程档案登记资料 勘察设计招投标审查通知书 项目的地名核准批复 技术图纸,建设工程规划许可证
11、,制约节点,工程施工许可证 工程建筑面积预测量 预售许可证 房屋权属初始登记,项目地名核准,基本流程及所需时间,综合处受理,向市规 划委申报,规划意见书,地名办审查,副处长审查,处长决定,地名核准,1个工作日,1个工作日,3至15个工作日,1至2个工作日,1至2个工作日,注:规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。,技术图纸,1个工作日,其它资料,项目地名核准,主要审查内容,申请人提交的材料齐全、规范、有效,符合法定 形式 以上文件图纸均按A4规格折叠装订 符合各类城市规划 保证全市范围内无重名,并避免同音 符合地名科学化、标准化、规范化的总要求,与 国家地名标准一致 用字符合
12、中华人民共和国通用语言文字法要 求,不使用生僻字、繁体字、异体字和简化字,项目地名核准,主要审查内容,无损国家主权及领土完整,不使用外国地名 (包括别称、谐音等) 符合社会主义精神文明 无民族歧视性质和妨碍民族团结内容,少数 民族聚居区地名符合民族政策 符合北京地名文化传统 符合“尊重习惯,照顾历史,体现规划,好找 好记”的北京地名命名总原则 非纪念地地名原则上不含人名,项目地名核准,主要审查内容,非纪念地地名原则上不含人名 市政设施名称中不含企事业单位名称 申请名称的专名、通名齐全,汉语语义明确 通名使用准确,与地域功能、建设规模相符 申请材料中所用地名(所在政区、四至等) 全部为标准地名
13、使用行业专用语词,需有行业主管部门同意 使用的函件,项目地名核准,主要审查内容,合作项目需提交合作方同意申请名称的有效 文件 住宅区地名更名,需提供经公证处公证的全 体业主同意更名的意见(未建、未出租、未 出售的,要提供书面说明) 公安部门对原有地名变更或撤销没有异议 地名命名或更名方案必须公示,征求公众对 公示方案的意见,并根据公众意见提出修或 确定地名命名、更名方案,按程序报请批准,项目地名核准,受约束节点,制约节点,规划意见书 相关技术文件,建设工程规划许可证 预售许可证 楼门牌号 权属登记,施工监理单位招投标备案,招标文件编制 (含清单),内部招标流程及所需时间,确定候选单位,注:内部
14、确定候选单位约需7至15天。,7天,发放招标文件,提问及答疑,开标,1天,4天,评标,1天,施工监理单位招投标备案,招标文件发放,外部招标流程及所需时间,签订合同并备案,注:外部确定中标单位约需45天。,13天,标底编制,提供拟派 专家资料,开标,15天,1个工作日,书面报告备案,选定专家 并备案,评标,中标及结 果备案,1至3个工作日,1个工作日,1个工作日,1至3个工作日,1至3个工作日,1至3个工作日,施工监理单位招投标备案,审查内容,程序审查 招投标范围与建设方案的一致性 招投标内容审查,施工监理单位招投标备案,受约束节点,制约节点,立项 建设工程规划许可证,安全监督备案 质量监督注册
15、 施工合同及监理合同 相关费用的缴纳,质量监督注册,中标通知 书及合同,基本流程及所需时间,质量监督站,北京市、区建委,施工图纸审 查通知书,备案通知,1个工作日,1至3个工作日,注:建委质量监督站审查注册时间为5个工作日。,1个工作日,质量监督注册,主要审查内容,施工单位、监理单位执行质量管理有关强制 性标准及要求 质量监督人员的资质审查 工程建设应当严格执行国家有关质量管理的 基本程序 定期进行取样检测并报告,质量监督注册,受约束节点,制约节点,施工单位招标程序及中标通知书 施工及监理合同 施工图纸审查文件 建设工程规划许可证,施工许可证,施工安全监督备案,中标通知 书及合同,基本流程及所需时间,施工管理处 受理、审核 并备案,北京市、区建委,社会保险登记 及缴费凭证,备案通知,1个工作日,1至3个工作日,注:建委审查备案时间为5个工作日。,1个工作日,施工安全监督备案,主要审查内容,安全设施、保障措施、安全预案、应急预案 及执行建设工程有关的强制性标准 工程特种设施的安全保障措施 施工企业资质审查及相关人员的资质审查 食品安全、消防安全、疾病安全措施及环境 保护措施等,施工安全监督备案,受约束节点,制约节点,施工单位招标程序及中标通知书 建设工程规划许可证 建设用地规划