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1、,2018年4月,“物业承接查验与设施设备管理专业岗位” 专题培训情况汇报,目录,一、培训概况 二、培训内容 1、物业设施设备现场查验 2、设施设备管理 三、培训感悟,二、培训内容,培训主要对物业承接查验及设备设施管理两方内容进行学习，重点讲授物业项目的现场承接查验内容和如何通过设备设施管理降低物业成本。 根据物业服务企业的管理职责，紧扣物业承接查验重点，从强电、弱电、空调、给排水、消防、电梯、房屋管理七个环节，具体讲解了物业承接査验的操作流程和注意事项，具有较强的指导性、实效性和可操作性。,一、物业设施设备现场查验,设施设备现场查验主要包括： 1、强电系统现场查验 2、弱电系统现场查验 3、
2、电梯系统现场查验 4、消防系统现场查验 5、空调系统现场查验 6、给排水系统现场查验 7、房屋共用部位与共用设施的现场查验,物业设施设备现场查验,承接查验中出现的问题,接地线明显断开,穿线管连接未使用专用接头,物业设施设备现场查验,承接查验中出现的问题,外配电箱歪倒,直接在线盒接线,物业设施设备现场查验,承接查验中出现的问题,线管使用铁丝随意固定,配电箱部分线路拆除未整理,物业设施设备现场查验,承接查验中出现的问题,未使用专用的防震垫,底坑存有污水,强弱电设备的承接查验,强电系统分项查验内容 1.图纸资料及备件：图纸资料、备品备件、专用工具、防护用品； 2.设备机房：变配电室、发电机房、强电竖
3、井、配件间、派接室； 3.变配电设备：高压柜、变压器、低压柜、电容器柜、直流屏、配 电柜（箱）、控制柜（箱）等； 4.后备电源：应急发电机、UPS不间断电源、EPS应急电源； 5.用电设备：电动机、灯具、风机、开关、插座等； 6.电气线路：封闭母线、电线电缆、桥架线槽； 7.防雷及接地装置：接闪器、引下线、接地装置、建筑物等电位连 接等。,强弱电设备的承接查验,弱电系统分项查验内容,强弱电设备的承接查验,高压柜现场查验,抽出式开关柜，在相同规格的功能单元之间进行互换性实验，互换可靠，抽插应灵活、方便。 通电检查操作机构与门的联锁，功能单元与门的联锁。在合闸时，柜门不应打开。,强弱电设备的承接查
4、验,应急发电机的现场查验,设备表面应清洁，铭牌位置正确，字迹清晰。 排烟风机应与发电机同时启动，延时停止，运行无异常声音。 开关、保护装置的型号、规格正确，验证出场实验的锁定标志应无移位。,强弱电设备的承接查验,UPS不间断电源的现场查验,机架组装应横平竖直，水平度、垂直度允许偏差不应大于1.5，紧固件齐全。 不间断电源接地(PE)或接零（PEN）可靠，且有标识。 内部焊接线焊接牢固、无脱落，紧固件齐全，可靠无松动。 装置线间和线对地间的绝缘电阻大于0.5兆欧。,强弱电设备的承接查验,防雷及接地系统的现场查验,1.接闪器 1）建筑物顶部的避雷针、避雷带等必须与顶部外露的其他金属物体连 成一个整
5、体的电气通路，且与避雷引下线连接可靠； 2）避雷针、避雷带应位置正确，焊接固定焊缝饱满，螺栓固定的备帽 等防松零件齐全，焊接部分补刷的防腐油漆完整； 3）避雷带应平正顺直，固定点支持件间距均匀、固定可靠。,强弱电设备的承接查验,防雷及接地系统的现场查验,2.避雷引下线 1）一般采用镀锌圆钢或镀锌扁钢，镀铜圆钢或镀铜钢绞线也是常用的。 2）明敷引下线应平直，路径应尽可能短而直，焊接处做油漆防腐。 3）利用楼体主筋作暗敷设时，直径为14mm的主筋不得少于二根。直径为12mm主筋不得少于四根。 4）引下线必须在距地面1.5-1.8m处做断接卡子或测试点，断接线卡子所用螺栓的直径不得小于10mm，并需
6、加镀锌垫圈和镀锌弹簧垫圈。,电梯系统现场查验,电梯随机图纸、资料及备品备件查验表,电梯系统现场查验,电梯系统现场查验工程分项表,电梯系统现场查验,每台电梯单独装设电源开关。电源开关不应切断：轿厢照明和通风、机房照明和电源插座、轿顶与底坑的电源插座、电梯井道照明、报警装置。,电梯供电系统现场查验,电梯系统现场查验,外观检查槽形磨损情况，轮槽不应有严重磨损，轻微磨损不应改变槽形，必要时用卡尺测量。,电梯曳引机现场查验,电梯系统现场查验,限速器调节部位应有封记，封记不应有移动痕迹，限速器安装位置正确、底座牢靠，当与安全钳联动时无颤动现象。,电梯限速器现场查验,电梯系统现场查验,断开电气开关，电梯应不
7、能启动，限速器钢丝绳和选层器钢带应张紧，在运行中不得与轿厢或对重相碰触。,电梯安全钳现场查验,电梯系统现场查验,电梯曳引绳现场查验,曳引绳不应有过度磨损、断股等缺陷，断丝数不应超过报废标准。当钢丝绳公称直径减少7%时，即使未发现断丝，该绳也应报废。,电梯系统现场查验,电梯底坑现场查验,底坑不得有污水和杂物，强排装置可靠，爬梯稳固。 底坑红色停止开关和电源插座工作有效。,电梯系统现场查验,电梯缓冲器现场查验,液压缓冲器油位正确，柱塞无锈蚀。 两个缓冲器的顶部与轿底对应距离差不大于2mm。,消防系统的现场查验,消防系统分项查验内容,消防系统现场查验,使消防联动控制器分别处于自动工作和手动工作,查验
8、状态显示功能。 使消防联动控制器与各模块之间断路和短路，消防联动控制器发出故障信号。,消防控制中心的现场查验,消防系统现场查验,消防水泵的现场查验,查验验工作泵、备用泵、吸水管、出水口、止回阀、信号阀等符合设计要求。 主、备电源切换实验，消防水泵应启动正常。 停泵时，水锤消除设施后的压力不超过水泵出口额定压力的1.3-1.5倍。,消防系统现场查验,消防泵房的现场查验,消防泵房设置的应急照明、安全出口、备用电源、自动切换装置的符合设计要求。 吸水管、出水管上控制阀应锁定在常开位置，并有明显标记。,消防系统现场查验,消防管道的现场查验,对照设计要求查验管道防腐、防冻措施。 对照图纸查验不同部位的报
9、警阀、闸阀、止回阀、水流指示器、排气阀、泄压阀等。,消防系统现场查验,防火卷帘的现场查验,用于疏散通道的防火卷帘应具有两步降关闭功能。 用于分割防火区的防火卷帘接到信号后应一次性完全关闭。,消防系统现场查验,消火栓的现场查验,查验屋顶层消火栓的流量和压力。 根据建筑高度测试消火栓试射达到最远的能力。（建筑高度100米，水柱不小于10米；建筑高度达100米，水柱不小于13米）,消防系统现场查验,水泵接合器的现场查验,水泵接合器水量及进水管位置应符合实际要求，系统最不利点的压力、流量符合设计要求。（使用流量表压力表） 系统流量、压力的验收，通过系统流量压力检测装置进行放水试验。（全数查验）,空调系
10、统的现场查验,空调系统查验内容,空调系统的现场查验,热交换器的现场查验,核对热交换器名称、型号、规格、安装位置、管路连接，阀门、温度计、水位仪、安全阀、伸缩器标识等符合设计文件有关规定。 检查热交换器及管路附件无渗漏，防腐及保温措施有效,空调系统的现场查验,风机盘管的现场查验,核对风机盘管名称、型号、质量、安装位置、管路连接、阀门等否和设计要求。 检查机组进风过滤器、水过滤是否达标 检查设风筒、管路、阀门、仪表、附件是否符合设计要求，并无渗漏，防污染防腐措施有效。,空调系统的现场查验,冷却塔的现场查验,核对冷却塔设备名称、型号、规格质量、安装位置、安装质量、管路、阀门等符合设计要求。 检查冷却
11、塔风机安装是否达标，风机叶片角度是否正确并保持一致，叶尖与风筒的间隙是否符合规定；风机、电机润滑是否良好，风机皮带轮是否一致，风机皮带完好且松紧适当，安全罩完好、牢固。,给排水系统现场查验,给排水系统查验内容,给排水系统的现场查验,离心清水泵的现场查验,核对水泵名称、型号、规格（流量、扬程、转速、轴功率、允许吸入高度）、数量、安装位置。 运转中无不正常声响，各紧固件连接部分无松动现象，轴承无明显升温，泵体与管道及连接不得有渗漏现象。,给排水系统的现场查验,排水管道的现场查验,排水管道无直角、死角；接头完好接口处无 渗漏，管道畅通，管线固定牢固、安装整齐、无破损；,给排水系统的现场查验,排水管道
12、的现场查验,做灌水、通水试验，达到排水畅通。,房屋共用部位与共用设施的现场查验,房屋共用部位与共用设施查验内容,房屋共用部位与共用设施的现场查验,建筑外墙查验内容,三、学习感悟和思考,一、如何通过设施设备管理行为，降低管理成本 物业设备设施管理是物业管理中的最重要工作之一，良好的设施、设备管理既可以为业主创造安全、舒适的环境，提升生活品质，也可以提高设施、设备性能、完好率及延长设施、设备的使用年限，减少和资金投入。,三、学习感悟和思考,案例： （1）电系统中因功率因数的减少，电费缴纳数会升高，建议定期查看电费缴纳单，如出现缴纳电费超过标准电费，就要查看功率因数。可以通过增加电容调整功率因数降低
13、电费缴纳，达到尽早发现问题降低企业成本。 老师举了一个他们公司项目的例子，解决因功率因数问题前后对比，节省电费15万元左右。 思考：我们公司接管项目的功率因数是否正常？ （2）空调出水温度如果调的过低，空调管道容易出现冷凝水，导致部分能量浪费，增加了能耗。 思考：我们的中央空调是否也存在这样问题？,三、学习感悟和思考,（3）某公司员工把消防系统中的水锤消除器拆除，消防水箱在消防系统关闭时产生水锤，对水泵造成损坏。 因工作人员错误维修导致更大的经济损失。 （4）某公司空调系统腐蚀漏水，对空调管道冲洗，冲洗完后直接使用，未使用空调养护剂复方含磷硅酸盐养护，造成漏水现象更严重。这家公司经理对业主进行
14、投保（房屋财产险、设备安全险、公众责任险），投保险花7000多，维修更换设备花了15万左右。 因为误操作导致故障增多。,三、学习感悟和思考,二、如何做好承接查验或设备管理规避法律责任 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。,三、学习感悟和思考,案例：浙江杭州蓝色钱江小区内做保姆的莫焕晶在雇主家中放火，案件导致屋主朱小贞和3个孩子在内一家4口死亡。杭州消防公安局局长对记者称物业公司在消防设施设备管理存在很多问题，应承担责任。 （1）消防通道被绿化覆盖影响消防车辆通行、停放。 （2）发现水泵房的消火栓控制开关未处于自动状态，室内消火栓箱门用大理石装饰包裹，部分开启不方便。 （3）该建筑消火栓水泵接合器锈死，无法满足长时间提供灭火需求。,短短三天半的学习，好多知识还要继续消化吸收，以上的几点思考建议也不成熟，不当之处请批评指正。,谢谢大家！,
