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1、,1个 亿 60 天 到 计 时,目 录 CATALOGUE,Part 1 营销计划工程线 营销线 推广线 活动线 展示线 销售道具线 Part 2 精细化营销全程操作 Part 3 推广计划整体推广策略 卖点梳理 推广阶段划分(重点公关活动) 媒体整合策略 推广费用预算 Part 4 阶段重要工作安排 销售各节点重要工作安排 营销推广各阶段重要工作安排 开盘前60天详细工作排期表,营销计划,工程线 营销线 推广线 活动线 展示线 销售道具线,一个中心,三个基本点,一个中心: 一切工作围绕销售目标,以完成一个亿的销售任务为工作中心。 三个基本点: 第一:8月31日临时售楼处开放,开始正式蓄客。
2、 项目亮相开始,进入正式推广期。 第二:9月28日正式售楼处及示范区开放,进入强力蓄水阶段。 充分利用现场体验,巩固意向客户购买信心。 第三:10月28日开盘,充分释放前期积累客户的购买能量。 造成开盘热销的市场印象,为提价和续销打好坚实基础。,营销计划,营销目标,1、 销售目标: 2007年9月至10月底,2个月内,完成一期客户积累3000组; 10月底开盘实现销售套数270套,实现销售面积21969.4平米,实现销售均价4751元/平米。 实现销售额1.04亿。 2、 品牌目标: 成功树立沿海集团沈阳地区的品牌形象; 实现首攻区成功开盘,为整盘营销奠定坚实基础。,工程节点,2007年,20
3、08年,8月25 8月30日 9月13 9月28 6月 10月,日 期,项目现场拆迁结束,临时售楼处开放,房交会展厅开放,示范区样板间开放,项目主体封顶,具备入住条件,沿海 国际中心营销计划五线大纲,营销线,推广线,活动线,展示线,资料道具线,8.30临时售楼处开放,9.28示范区样板间开放,9.13房交会展厅开放,10月中认购,项目面市,9.13寻找LOHAS主题活动,9月20号折页印刷完成,9.27楼书制作、楼层平面图、户型图完成,户型单页与宣传单页海报印刷完成,9.13产品面市,10.28开盘,9.28示范区开放 发现LOHAS大型活动,10.28大型开盘活动,9.13前房交会展厅完成,
4、品牌、形象树立阶段,9月下旬价格释放,展开大面积蓄水,户外出街,LOHAS概念深化期,LOHAS概念体验期,目标客户沙龙活动,产品说明会、结合LOHAS,9.27前样板间、示范区完成,项目周边氛围营造,沙盘模型完成,10.1前认购书完成,LOHAS概念导入,开始正式蓄水,释放蓄水能量,软文,新闻,硬广,短信,车体,网站,3D宣传片,巡展,活动引爆,活动引爆,8.30临时售楼处开放,初步亮相,集中亮相,巡展,9.13 9.28 10月中 1.28 11月 12月,日 期,续销,蓄水,开盘,8.30临时售楼处开放 9.13房交会 9.28示范区样板间开放,A1与B5(不带空中花园)开始认购,开盘共
5、推368套,预计销售270套,操作原则: 一期蓄水期开始树立沿海国际中心形象; 一期首攻区A1与B5采取低价入市加上其自身的区域价值有很强的市场冲击力, 容易形成强有力的市场口碑,为产品高端性建立基础; 在热销期加推带空中花园的楼层继续吸引市场眼球,激活市场持续热销. 在推广中要突出复合型社区这一概念,从而拔升整体项目价值, 为其他地块打造成熟的沿海品牌形象蓄势;,认购,开盘后价格上涨,加推带空中花园楼层,推出新品不断激活市场,营销关键时间节点,精确制导,分级引爆,9.13 9.28 10月初 1.28,日 期,操作原则: 明确的阶段性推广主题; 精准客群的专向推广; 通过着重对LOHAS生活
6、理念的宣传阐述沿海国际中心的价值。,推广主题,寻找LOHAS,发现LOHAS,体验LOHAS,成为LOHAS,媒体策略,项目围挡 户外广告 网络预热 软文炒作 (房交会前一到两篇硬广),户外、围档等媒体全面延续;短信,车体广告,广播广告,纸媒(软硬结合)的投放;对网络论坛进行集中式炒热,在业界内部形成口碑传播; 衍生传媒:目标客户群集中区域内的咖啡馆、西餐厅的网络端口的主页面、写字间直投,户外、围档、纸媒(软硬结合)、网络、等媒体的投放,推广各阶段划分,项目面市 品牌、形象树立,概念导入 引起共鸣,概念深化,价值沟通 产品发力,2007,沈城尽论LOHAS,9月 10月,日 期,10.28日盛
7、大开盘大型活动,9月13日 2007秋季房产展会,9月28日示范区样板间开放,10月中认购,公关活动,操作原则: 1、分主题逐步进行活动渲染; 2、通过蓄水期活动对销售期产品认知进行摸底; 3、销售期活动紧抓客群主体。,“寻找LOHAS”主题活动,“LOHAS超级蛋糕”万人分享 制造新闻热点,迅速炒热LOHAS 概念,使LOHAS概念与沿海国际 中心在受众心中建立初步关联,LOHAS爵士冷餐会 向房交会和前期登记 的会员发出邀请,为 会员认购做准备。爵 士音乐、造型和现场 舞美效果,让会员充 分感受到LOHAS的生 活状态。,LOHAS之秋暨沿海会 壹基金慈善活动,卖点李连杰、 壹基金、慈善;
8、阶段 推广达到高潮, 28日沿海国际中心 正式开盘上市。,“发现LOHAS”主题活动,“体验LOHAS”主题活动,谁是沈阳的LOHAS 大型有奖调查活动,“加入LOHAS”主题活动,联合沈阳电视台,电台, 辽沈晚报等主流媒体共 同举办,旨在爆炒 LOHAS概念,使其与 沿海国际中心划上等号。,导火线,10月20,沿海地产健康高尔夫全国争霸赛,LOHAS理念升级,营销操作策略,展示效果,日 期,8.30 9.13 9.28 10月初 1.28,临时售楼处展板展示,挂旗,展厅内外展板,美女举牌巡游,LOHAS蛋糕分享,示范区样板间开放,开盘活动展示,项目围挡,操作原则: 配合各阶段推广主题进行展示
9、包装。,气象万千,营销操作策略,销售道具,8.30 9.13 9.28 10月初 1.28,日 期,临时售楼处展板,项目海报,名片,纸杯,展厅两侧广告牌,展厅正上方条幅,展厅内展板设计,户型单页,即时贴,LOHAS分享馆(蛋糕房)标语,美女举牌巡游牌子的设计,促销员服装的设计,示范区内展板,项目楼书,折页,样板间门口 示意牌,户型单页,海报,总平图,认购流程示意牌,VIP卡,认购协议书,合同,销控板,销控帖,操作原则: 根据营销关键点安排,控制宣传要点的释放; 销售道具根据营销关键点及活动等需求安排制作。,组合拳,明信片,精细化营销全程操作,分阶段营销执行,硬广亮相,软文热炒,活动引爆,沿海国
10、际中心 寻找LOHAS 沿海地产进军沈阳 2007巨作面世 2007房交会1号馆,寻找沈阳的LOHAS 巨型大蛋糕与全城人 共享 2007房交会1号馆 活动详细信息,围档靓丽登场的视觉冲击,9.1-9.15 第一波,寻找LOHAS,搜房,新浪房产BANNER广告,寻找LOHAS 房交会主题活动,硬广强势出击,软文配合,网络跟进,户外出街,活动支持,发现LOHAS 沿海国际中心 示范区盛大开放 LOHAS生活主张 深入解析,体验沈阳的LOHAS LOHAS八大生活 理念轰动沈城楼市,9.16-9.31 第二波,搜房,新浪BANNER广告,首页顶部旗帜,首页对联,示范区盛大开放 LOHAS爵士乐主
11、题 冷餐会,发现LOHAS 示范区盛大开放,网络推广先期的引爆传播基地,长期的口碑美誉舞台,首当其冲,占领搜房,新浪论坛制高点,项目进程的及时通报,热烈的讨论氛围和参与性,网络推广先期的引爆传播基地,长期的口碑美誉舞台,高品质项目博客,与主线活动和主流地产博客互动,建立网络营销形象阵地,硬广保持,软文爆炒,网络继续,户外维持,活动引爆,成为LOHAS 沿海国际中心 即将开盘 LOHAS生活体验描述,成为真正的LOHAS LOHAS示范区 成为沈城楼市 热点话题,10.1-11.1 第三波,搜房,新浪BANNER广告,首页顶部旗帜,首页对联,盛大开盘,成为LOHAS 关键词:李连杰/名人效应 壹
12、基金/慈善主题,成为LOHAS 盛大开盘,推广计划,整体推广策略 卖点梳理 推广阶段划分(重点公关活动) 媒体整合策略 推广费用预算,整体推广策略,我们应该站在怎样一个高度 审视这个项目?,引领 【一个城市的梦想与荣耀】,引领者地位 一个城市梦想与荣耀的 沿海国际中心 区位&产品决定了,高档住宅新生地:城市新都心板块,区域说明:城市发展的“新都心”新兴高档住宅的发源地。 辐射区域:浑南、沈河、和平、大东等城市中心地带。 发展特点:沈阳市新兴高档住宅居住区,以五里河为原点结合沈阳市未来 金廊沿线的带状发展规划,整体形成了一个沈阳市区域价值集 中和文化、习性回归的特殊地域。,城市金廊:CBD板块,
13、区域说明:金廊沿线未来沈阳发展的重中之重。 包括区域:金廊沿线、浑南新区,城市发展规划的重点地区。 发展特点:金廊沿线的开发更是沈阳市未来发展规划的重中之重,因此依托 特有的城市地位、优越的投资环境和发展特点,金廊沿线已经逐 渐成为未来沈阳高档住宅的重要载体区域。,“新居住”潮流下的富人版块,区域说明:浑南板块逐渐完善的富人区。 包括区域:已经成形的浑南居住区及建设开发中的大浑南新区。 发展特点:依托原生态浑河水系,自然环境优越;政府行为影响大,区域 开发规模大、开发速度快;沈阳中心区域外的标志性的富人 区,区域项目众多,项目整体档次较高。 发展问题:区域城市配套设施建设不足,短期内很难满足业
14、主的生活需要。,国际化功能区域:奥运板块,区域说明:奥运板块未来城市的国际化新兴功能区。 包括区域:以奥运会场为圆点,由五里河公园、未来轻轨等围合而成的区域 范围。 发展特点:依托奥运这一具有特殊意义的重大赛事,全力打造一个沈阳国际 化的功能区域,该区域将集旅游、居住、休闲、国际交流、赛事 于一体,是沈阳国际化发展的重要潜力区域。 发展问题:发展建设中,区域配套有待进一步完善。,一个城市发展的方向:地铁,物理说明:地铁带来沿线地铁经济,财富效应,出入口的黄金意义更是突显。 特殊优势:地铁不能改变世界,却足以改变你对世界的看法。 发展特点:除了带来快速、便捷的生活节奏以外,地铁的意义更在于,它
15、指引、领导着城市经济发展的规划,是沈阳城市化进程的重要 节点,从生活习惯上彻底改变生活方式。,建筑的高级表现:HOPSCA城市综合体,物理说明:HOPSCA是目前欧美国家最先进的城市综合体的领袖模式。 特殊优势: HOPSCA的最大的价值在于资源共生、聚合增值。 发展特点:HOPSCA将城市资源集约起来,在特定的空间环境中集中实现链 接,提升生活质量,节约时间和成本,从而达到社会效益与经济 效益的最大化。因此,在一座城市之中这样的建筑群必然扮演地 标角色,更加会成为城市经济生活的核心,它所发挥出的巨大的 “漩涡效应”和“辐射效应”,无论对于居住,还是对整个城市的 发展都具有跨越式的意义。,上流阶层,先进文明,精神标尺,财富积聚,新都心的建设,物质标尺,浑南的地域特征,浑南。奥体。CBD。金廊。会展中心。高档住宅。人文水脉。城市综合体。 未来城市发展的中心,城市发展进程的引领者。毋庸置疑的价值重心。,地理标尺,LOHAS 引领国际化居住体验,位于金廊沿线 与奥体为邻,浑南城市综合体大盘,改写沈阳城市中轴线,奥体代言物,地铁2号线