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1、沫水鑫城营销方案,成都沐盛营销策划有限责任公司,目 录,市场概况,乐山房地产市场近期概况,2011年8月份乐山市市中区商品房住宅成交总量为610户，成交面积53180.3平方米，平均成交面积约87平米，成交均价约5600元/平米。成交总量较7月的1158套下降48%。成交面积较7月的98054平米下降46%。,市场概况,乐山房地产市场近期概况,2011年9月乐山房交会期间，共成交一手商品住房207套。成交量连续4个月下滑，9月份的市场进入了最低谷。开发商要打开市场，降价或是唯一的选择。因此，从目前情况看来，后续的市场继续走低的可能性较大。,市场概况,乐山房地产市场近期概况,在房交会现场，多数看
2、房者只是了解市场行情，并无购房意向，购房者观望情绪浓厚。而下半年很多项目的推盘力度可能还会上升，市场供求均衡会逐渐变为供大于求。开发商必然选择通过降价走量的方式换取市场，因此降价幅度或将继续加大。,市场概况,沙湾房地产市场近期概况,阳光城 近期情况： 现销售产品为二期电梯公寓，仅剩10余套,均价:3000元/ 面积区间:97 -104 ，楼层:16-18层.二期优惠政策:按揭赠送4000元购房基金,一次性优惠3% 三期今年预计年底开盘，均为多层三期面积区间：84 -117 主力面积：96 -107 近期看房人数较少，日均8-10组左右，成交量不高。三期现为准备期，价格及优惠策略尚未制定。,市场
3、概况,沙湾房地产市场近期概况,公园一号 近期情况： 二期于2011年10月18日开盘,共200余套，其中多层住宅160余套，均价为2800元/。电梯公寓40余套，均价为3000元/ 二期面积区间95 -160 ，主力面积为100 -127 ，二期优惠政策:分期优惠3%,一次性优惠5% 开盘后到现场看房人数较多，人气较足，签约及交纳定金客户约25-30组。销售中心备有电炒锅、毛毯等礼物，凡交纳定金客户，即可领取。,市场概况,沙湾房地产市场近期概况,2011年初至今,沙湾单盘月均走量为28套。阳光城、公园一号近期或即将投放市场的主力产品面积均区间为100 -120 ，优惠幅度为3%-5% 沙湾在售
4、楼盘中，95120平米套三户型销售速度最快，临河区域是目前市场上价值最高的区域,电梯公寓作为一种开发趋势已被购房者普遍接受,近期房地产市场整体销量下降；供大于求的整体态势逐渐清晰；购房者观望情绪浓厚，势必将引起新的降价风暴。 基于当前形势，近期不宜再推出高价位的住宅，否则必将使市场失去区域价值认同度。住宅的大体量的推出,将会使供求体系更加失衡，短期内销量难以得到保证。,市场概况,结论,项目分析,各楼盘基本情况对比,沫水鑫城除空气质量外，其余各项均占据绝对优势！,项目分析,核心价值,临河景观,商业配套,休闲设施,区位优势,项目分析,项目核心价值综述,整体打造策略,以核心价值提升项目品质,核心理念
5、,临河景观,商业配套,休闲设施,区位优势,项目品质,整体打造策略,前期以核心价值提炼为主，可规避同质化产品的激烈竞争 减少打造高端住宅自身的投入 确保市场对区域价值的认同度,意义,整体打造策略,营销策略,多次少量、低开高走,核心理念,销售分批次进行，以控制市场房源数量，平衡供求 建议将临街面产品作为一批次，中庭产品作为第二批次、第三批次发售，通过产品品质的高低形成一、二、三批次的价格差，有利于价格逐步上升,营销策略,分批策略,营销策略,一期批次划分,价格策略,营销策略,一批次与二、三批次间价格差控制在100元/，价格以低开高走的形式，在前期迅速打开市场，引发关注，形成项目销售热度，并快速回收部
6、分资金。 一、二期为电梯房，参考市场价格，通过综合分析，价格应控制在3100元/ ；三、四期是低密度享受型产品，价格预计在2900元/。 各期次之间由于居住产品及居住品质的不同，自然造成价格由低向高的良性走势,营销策略,定价依据,参考沙湾市场现电梯公寓均3000元/ ，多层住宅均价2800元/，根据各楼盘基本情况对比，最终得出沫水鑫城一期产品价格 。,电梯公寓均价3000-3100元/ ,一期一批次临街住宅 均价3000元/ 一期二批次中庭住宅 均价3100元/ 一期三批次中庭住宅 均价3100元/,营销策略,一期各批次价格,一期各批次蓄客周期及销售周期,营销策略,营销策略,电梯公寓楼层定价策
7、略,通过划分楼层层位，来制定其不同价格，体现价差。楼层层位划分为低层、中间层 、顶层。 17层电梯公寓楼层划分：低层（1-7层）、中间层（8-16层）、顶层（17层）。 32层电梯公寓楼层划分：低层（1-7层）、中间层（8-31层）、顶层（32层） 价格由高至低排位为：中间层、顶层、低层,一期电梯公寓各楼层定价,营销策略,17层电梯公寓（一批次）,32层电梯公寓（二、三批次）,总均价：3003 元/,总均价：3111元/,营销策略,二期批次划分,一批次,二批次,二期各批次蓄客周期及销售周期,营销策略,营销策略,三期蓄客周期及销售周期,营销策略,四期蓄客周期及销售周期,营销策略,一期经济测算,一
8、期电梯公寓总销售额： 135,145,260元,营销策略,二期经济测算,二期电梯公寓总销售额： 74,673,900元,营销策略,三期经济测算,三期电梯公寓、多层住宅总销售额： 66,758,192元,营销策略,四期经济测算,四期电梯公寓、多层住宅总销售额： 43,743,200元,营销策略,住宅总销售额320,320,552元,营销策略,营销策略,针对客群,沙湾区政府公务员、事业单位员工、企业中高层员工、个体商户、下辖乡镇购房者、打工族等，对生活品质有要求的刚性需求和改善性需求购房者。,营销策略,客群分析,营销策略,客群分析,营销策略,客群分析,营销策略,项目客群比例,5%,10%,10%,
9、25%,25%,25%,营销策略,产品分析,形像与功能并重 线上与线下联动,推广策略,推广思路,推广策略,形像篇,河畔景观大宅,临河而居，与水为伴 闲看流水，远眺青山 置身山水间的惬意生活 ,推广策略,形像篇,高端生活中心,尊贵品质，高端配置 漫步华庭，置身豪宅 令人神往的舒适生活 ,推广策略,形像篇,乐活宜居社区,摘菊东蓠，梦回自然 步步皆景，无止无尽 放飞心情的恬淡生活 ,推广策略,功能篇,楼盘信息展示,推广策略,功能篇,户型信息展示,推广策略,功能篇,价格信息介绍,推广策略,功能篇,促销信息介绍,推广策略,形像45%,功能55%,推广策略,广告媒介分析,沙湾城区面积小,人口较少,因此应以
10、时效性强、信息容量大、可检索性强的广告媒介为主。以覆盖面广 、信息容量小、更新速度快的广告媒介为辅,户外大牌（LED屏）、网络、公交站牌、道旗、社区灯箱、短信群发、公交车身、DM单等,主流广告媒介,辅助广告媒介,电视、广播、报纸等,推广策略,主流广告媒介 户外大牌,推广策略,主流广告媒介 公交站牌,推广策略,主流广告媒介 道 旗,推广策略,主流广告媒介 网 络,推广策略,辅助广告媒介 电 视,乐山电视台公共新农村频道,乐山电视台互动影视频道,乐山电视台新闻综合频道,推广策略,辅助广告媒介 报 纸,推广策略,辅助广告媒介 广 播,推广策略,广告投放媒介排期(单期),主流广告媒介,推广策略,广告投
11、放媒介排期(单期),辅助广告媒介,推广策略,推广活动策略,根据不同目标客户群体，制定针对性的主题活动,引起目标群体的关注,传递项目相关信息,引领市场导向,实现销售目的,推广活动形式,项目推介会 项目品质体验 组团购房 项目巡展 ,具体活动主题,根据阶段市场情况制定,推广策略,项目推介会,推广策略,组团购房,推广策略,项目巡展,推广策略,拓宽渠道,突出针对性和精准性,梳理和调动相关资源,进行合理有效地开发,传递产品核心信息,激发客群购买兴趣,线下推广策略,具体策略,根据阶段市场情况制定,核心思想,销售总额* 1.2%即3,843,847元,推广策略,营销推广费用预算,营销推广费用分布比例,谢 谢 聆 听!,
