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1、房地产企业稽查案例,（一）收入部分,（一）营业税申报表与账簿不符。 （二）收取的购房定金未申报纳税。 （三）部分代收款项未申报纳税。 （四）C项目以房抵工程款未按税法规定缴纳营业税 （五）以商品房抵顶银行贷款。 （六）收取的会所租金挂往来，未申报纳税。 （七）利用装修分解销售收入 （八）收到土地返还款未做企业所得税收入问题,（二）成本、费用问题,（九）完工年度未取得发票，检查期间取得发票的税务处理 （十）混淆项目，加大先期开发成本 （十一）会所开发成本计入产品税前扣除 （十二）销售退回不冲回销售成本 （十三）资本弱化未调整利息 （十四）向集团公司多支付统借统还利息扣除问题 （十五）土地评估增值
2、虚增开发成本,（三）股权问题,（十六）资本公积转增资本未缴纳个人所得税 （十七）股东借款年末未归还未扣缴个人所得税 （十八）收到个人所得税手续费未申报所得税 （十九）对外促销礼品的个人所得税问题 （二十）以房屋对外投资未视同销售缴纳企业所得税、土地增值税 （二十一）转让股权损益调整未纳税调增 （二十二）自然人转让10%股权，未按照公允价格缴纳个人所得税 （二十三）自然人股东以10%股权增资集团公司，少交个人所得税问题,（四）其他问题,（二十四）免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税计入地价问题 （二十五）土地使用税缴纳时间延迟问题 （二十六）城市建设配套费的契税问题,一、基本情况 2011年8月，
3、根据群众举报，税务机关对甲房地产开发有限公司（下称甲公司）2008年至2010年的纳税情况进行了检查。甲公司成立于1998年，是民营企业，成立时，某集团公司持股80%，集团公司法定代表人个人持股20%，为集团公司成员企业。注册资金5亿元，主要从事房地产的开发销售。成立以来，该公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。,持股架构,集团公司,张先生 （集团公司法定代表人）,持股80%,房地产公司,持股80%,持股20%,甲公司企业所得税实行查账征收。对未完工产品采取预售方式销售的按15%的毛利率按季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当
4、期应纳税所得额缴纳企业所得税。,二、问题的发现及处理 （一）申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。 该公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或预售收入全部先通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 检查人员通过电子表格，将甲公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2010年12月累计少申报计税收入4700万元。,【处理决定】 检查人员在
5、对少申报计税收入问题的定性上出现了不同的看法：有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账面所载应税收入不符，其行为属“虚假申报”，因此应定性为偷税；有人认为定性“偷税”证据还不充分、企业的主观方面难以确定等。 针对以上两种观点，检查人员会同审理人员会进行了认真的研究和分析，最终对该公司的违法行为定性为“应缴未缴”。主要理由是：,该公司不存在中华人民共和国税收征收管理法第63条规定所列举的偷税手段，营业税应税收入均在账面上反映，没有“不列、少列收入”行为；违法原因如前分析主要是因为内部管理混乱、对政策理解有偏差等原因所致，因此该公司偷税的主观故意不足。 根据营业税暂行条例的规定，追缴甲公司少申报计
6、税收入的营业税及附加，并按征管法及其实施细则的有关规定加收滞纳金；同时，对2010年少申报的未完工收入根据国税发200931号文的规定按15%的毛利率补预征2010年企业所得税。,（二）收取的购房定金未申报纳税 甲公司取得售房收入的账务处理方式如下： （1）收到购房定金： 借：现金（银行存款） 贷：其他应付款定金 （2）签订合同并收到首付款： 借：现金（银行存款） 其他应付款定金 贷：预收账款房款,经查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入挂在“其他应付款定金”科目贷方，未申报纳税。至2010年12月，该公司 “其他应付款定金”科目贷
7、方余额28,000,000元未申报纳税。 【处理决定】 根据中华人民共和国营业税暂行条例一、二、四、五、九条及其实施细则第二十八条的规定、国税函发1995156号文件规定，该公司应就尚未结转“预收账款”的售房定金收入28,000,000元补缴营业税及附加、加收滞纳金并处以0.5倍罚款； 思考1：定金是否缴纳企业所得税、土地增值税？ 思考2：订金是否缴纳营业税？,（三）部分代收款项未申报纳税 经查甲公司“其他应付款”账户，该公司2009至2010年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等2200万元，未按税法规定申报纳税。 其中专项维修基金700万元符合国税发2
8、00469号文件规定，不计征营业税，其余1500万元未按税法规定申报纳税。 【处理决定】 1、根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第二条、四条及中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十四条的规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，并加收滞纳金。 2、 因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。 3、 根据财税字【1995】48号文件及国税发【2009】91号文件第28条规定，代收款项不征收土地增值税。 思考：如何避免这种情况发生？,（四）C项目以房抵工程款未按税法规定申报缴纳营业税 在核对售楼部数据和财务部有关数据时，检查人员发现C项目售
9、楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少15套。 经询问，企业财务人员解释说造成两个部门结存数不一致的原因是这15套住房已于2009年8月用于抵顶施工单位的工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未开具发票，甲公司也未作销售处理。这1套房目前已被施工单位用于职工宿舍。财人员提供了甲公司与施工单位签订的抵债协议，用于抵顶工程款的15套房协议售价2000万元。,【处理决定】 因用于抵债的商品房已完工并开始使用，根据中华人民共和国营业税暂行条例第一、二、四、五、九条及其实施细则第四条的规定，追缴甲公司视同销售行为营业税及附加并加收滞纳金；按照协议售价2000万元扣除相关的税金、成本后的余额补缴
10、企业所得税并加收滞纳金。 对上述补缴的营业税及附加、企业所得税处以50%的罚款。,（五）以商品房抵顶银行贷款 检查人员在B花园现场了解房屋入住情况时发现，在B花园临街有一栋楼的一层、二层全部是某银行，但是在商品房销售合同和发票的检查中，没有发现该公司与某银行之间的合同，也没有收付款和开发票的行为，经检查该公司的“预收账款”明细账和“银行存款”明细账，也未发现记载有该公司与某银行之间的的售房收入和相关的资金往来。 检查人员分析此情况后，将检查的注意力放在了该公司的银行贷款方面，检查了该公司的银行贷款合同、借款账户以及计提银行贷款利息情况，发现： 在“长期借款”科目所记载的贷款余额未发生变化且“银
11、行存款”日记账无还款记录的情况下，该公司2009年第四季度起计提的银行贷款利息基数比第三季度少了3900万元。面对检查人员发现的这一情况，企业财务人员难以自圆其说，只好承认了以房抵顶银行贷款的事实，并提供了与某银行签订的以商品房抵顶银行贷款合同。,经核实，甲公司以商品房抵顶银行贷款，不进行任何账务处理，少计应税收入3900 万元。 【处理决定】 因用于抵债的商品房已完工并开始使用，根据中华人民共和国营业税暂行条例第一、二、四、五、九条及其实施细则第四条的规定，追缴甲公司视同销售行为营业税及附加并加收滞纳金。 同时视同销售缴纳企业所得税。 对企业以上行为，定性为偷税处理。,（六）收取的会所租金挂
12、往来，未申报纳税 甲公司A项目的会所，2008年10月起出租给其关联企业某餐饮娱乐公司从事经营，双方协议从2009年1月起计算租金，每月20万元。至2010年12月共720万元。甲公司以租金收入抵顶其在某餐饮娱乐公司的消费，进行以下账务处理： 每月确认租金收入时： 借：应收账款某娱乐公司 贷：内部往来某娱乐公司 在某餐饮娱乐公司发生消费时： 借：内部往来某娱乐公司 贷：应收账款 通过两个往来科目对冲，甲公司隐匿了租金收入，餐饮公司隐匿了营业收入。,【处理决定】 根据中华人民共和国营业税暂行条例一、二、四、五、九条及国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知国税函发1995156号）规定，
13、追缴甲公司取得出租收入营业税及附加，出租收入扣除税金后补缴企业所得税，补缴的营业税及附加和企业所得税从滞纳之日起加收滞纳金并处以0.5倍罚款。 并且要补缴房产税。 思考：取得营业收入双方相互抵顶少缴税款的现象，应该引起注意。类似的。,（七）利用装修分解销售收入 D花园是甲公司近年开发的新项目，第一期已基本售完，第二期也已进入预售阶段。检查人员通过计算机查询系统发现，该公司在D花园所在的D区征收分局领购并开具了大量的建筑安装业发票，这使检查人员产生了疑问：房地产开发公司怎么会大量使用建筑安装业发票呢？ 经到D花园现场了解情况，检查人员发现D花园的商品房分为毛坯房和精装房，精装房就是让装修成为完整
14、的商品房的一部分，它向消费者提供的是装修一次到位的成品房。检查人员重点对D项目精装修部分进行了检查，发现该公司与购买精装修商品房的业主签订两份合同，一份销售合同，一份装修合同，分别向业主开具商品房销售发票和建筑安装发票，分别确认销售收入和“其他业务收入”。2010年该项目预收款28000万元，按销售不动产税目缴纳营业税1400万元，取得装修预收款4800万元，结转“其他业务收入”4800万元，按“建筑业”税目缴纳营业税240万元,对于该公司D项目取得的装修收入应如何征税？检查人员对这一问题进行了仔细地分析研究。该公司的精装修房是与业主分别签订售房合同和装修合同，取得的售房收入、装修收入分别入账
15、，并分别开具商品房发票和建筑安装业发票，分属两个税目，似乎应该分别征税。 但是，在仔细查阅有关合同后，检查人员发现，该公司虽然与业主分别签订销售合同和装修合同，但在销售合同的补充协议中却强调业主购买的是精装修商品房，必须按照公司的要求由公司统一进行装修。表面上，该公司分别按销售合同和装修合同收取款项，按不同税目分别缴纳税款，而实际上，不管是销售合同还是装修合同的签订只是为了一项业务，那就是销售精装修商品房。因此装修收入应作为销售不动产向对方收取的价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。,【处理决定】 根据中华人民共和国营业税暂行条例、国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复（
16、国税函199853号的规定，甲公司将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款，其收取的装修及安装设备收入应认定为销售不动产的行为的一个组成部分，应按“销售不动产”税目补缴营业税。 同时，同时根据国税发200931号文的规定，该公司收取的装修收入应按15%的毛利率补征2010年企业所得税。,（八）收到土地返还款未做企业所得税收入。 检查人员发现企业2010年收到政府返还的土地出让金2000万元，企业计入其他应付款科目。 借：银行存款 2000万 贷：其他应付款 2000万 检查人员分为两派意见：一派认为企业只要冲减该项目的土地成本即可，这样未来企业所得税和土地增值税的成本均减少，而无需作为收入直接缴纳企业所得税。另一派认为，2000万元应当直接缴纳企业所得税，而在土地增值税清算时，冲减2000万元成本。
