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1、合 同 法 基 础 讲师:刘玉兰,常见合同种类(我们公司),租赁合同 物业管理合同 商品房买卖合同 建设工程合同 装饰装修合同 承包合同 .,住物业管理合同 用水(电)自来水(电)供应合同 乘车客运服务合同 饭店就餐饮食服务合同 买衣服、日用品、车、房买卖合同 .,常见合同种类(生活),合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚烟、收养、监护等有关身份关系的协议不是合同。,你知道吗?什么是合同!,1、年龄、能力 具有民事权利能力(出生至死亡)、民事行为能力(18周岁以上) *精神病人、痴呆 *我公司2560岁 2、姓名:身份证上登记的正式用名。 3、
2、租户不能亲自过来,可以委托他人 (也要符合以上条件) 授权委托书(内容具体) 租户本人身份证原件(核对)、复印件(留底) 受托人身份证原件(核对)、复印件(留底),一、合同的订立主体:自然人,合同的订立主体:公司,1、具有民事权利能力、民事行为能力(成立终止) 营业执照副本加盖公章(年检) 2、名称:营业执照上的名称 3、法定代表人:营业执照上的名字一致,加盖公章 4、授权委托书:公章、是法定代表人签字、授权明确具体 5、签字盖章 * 一般文件是行政章 * 签合同用合同专用章(行政章) * 缴费用财务章 * 单位内部章和无明确授权的代理人签字无效,1、书面形式(合同书、信件、数据电文等) *
3、一般书面形式 * 特殊书面形式公证、审批、登记 2、口头形式 3、其他形式 * 默示形式(推定形式) * 法律有规定的才适用:租赁合同到期后乙方继续缴租另一方收租、不在约定时间内对数额及质量提出异议) 例:我公司解除合同函“如您对数额有异议,请您在收到本函之日起三日内提出,逾期未提出异议,视为您确认欠费数额并同意缴纳” (加强理解默示形式),合同的订立形式,合同的订立格式合同空白处,1、不能空着(千万不能空着,以防被人填上内容)。 2、最好写上“无” 或“以下空白”。 3、打上“/”标志,合同订立签字盖章,签字盖章标志合同的成立。注意事项: 1、每页都有双方签字或盖章(或骑缝签字或盖章);无公
4、章或只有一方公章的,无效; 2、内容如有修改,应在修改处加盖双方公章、签字,修改处无公章(签字)或只有一方公章的,修改后的内容无效,合同内容以修改前的为准。,1、自然人:姓名指身份证上登记的正式用名(及地址) 2、公司和其他经济组织的名称、住所一定要以其营业执照的的名称和住所为准。注:自然人(小的老的均不行) 注意用章 * 一般文件是行政章; * 签合同用合同专用章; * 缴费用财务章 * 单位内部章无效。,二、合同的内容当事人名称、姓名住所。,合同的内容 数量、价款、报酬、履行时间、地点,1、数量。商铺面积、具体地点。 2、价款或者报酬。是合同当中最重要的条款。 (1)、钱要写清楚数字,大小
5、写都要写,量词要规范; (2)、要写单位,不能只写数额。 (3)、要写清楚结算方式或支付程序, 注:未付款而开发票的问题,一旦出现纠纷,只要有发票,而没有其他相反的证据,法院就可直接认定买方已经付款。 3、履行地点、日期,1、违约责任概念: 指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时,所应承担的不利的民事法律后果。 2、归责原则:严格责任原则 论何种原因,只要债务人没有全面履行合同,存在违约行为,就应承担违约责任。 3、承担违约责任的方式 继续履行; 采取补救措施; 赔偿损失; 支付违约金; 定金罚则。,合同的内容违约责任 (1),违约责任 赔偿损失,1、赔偿损失以给对方造成损失为
6、前提 2、损失赔偿额的确定 赔偿全部损失:直接损失、间接损失(可得利益损失)。 不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的损失。 双倍赔偿:消费合同关系中,经营者有欺诈行为。 消费者权益保护法第49条规定 约定赔偿约定不得违法,违约责任 违约金,1、 违约金过低:请求增加 2、违约金过高:请求适当减少 (提交过高证据、提出降低要求) 租赁合同72 :违约金责任(单方终止合同的违约金),定金基本特征: 债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。 给付定金方不履行约定的债务的,无权要求返还定金。 收受定金方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 定金与押金的关系: 定金有定金罚则,而押金没有押金罚
7、则; 定金有一定的比例限制,而押金没有限制 *押金在法律上没有规定,但在现实生活中确实存在 定金与违约金的关系不能同时适用,违约责任 定金罚则,三、合同的履行抗辩权,(一)同时履行抗辩: 当事人互负债务,应当同时履行。 一方在对方履行之前有权拒绝履行。 (二)先履行抗辩: 当事人互负债务,有先后履行顺序, 先履行方未履行的,后履行方有权拒绝履行。 (三)不安抗辩权 有确切证据 适用条件:经营状况严重恶化; 转移财产、抽逃资金,以逃避债务; 丧失商业信誉; 有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 不安抗辩的程序:将自己中止履行的决定及原因及时告知对方。 后果: 恢复履行(担保) 解除合同(未
8、恢复履行能力并且未提供适当担保),四、合同的变更,合同的变更内容变更 时间:生效后至履行完毕之前 条件:协商一致 、变更内容明确 方式:一般情况书面变更(变更内容不明确,视为未变更) 特殊合同还须批准、登记,举例:租金打折问题 1、 尽量不要有书面通知 2、如必须有书面不要给原件、或只有签字没有公章 3、不要有具体名称、更不要致全体租户 本人建议加一句:仅对本月有效,下月是否打折或打几折另行通知,1、合同权利转让:通知生效(不得撤销) 2、合同义务转让:应当经债权人同意 3、权利义务的概括转移:经对方同意,转铺:实质是签订新合同,不属于合同变更 我公司转铺、转名均是以签订新合同的方式,只是转名
9、合同期不变,合同的转让主体变更(转名),五、合同的效力,合同生效的时间 1、一般情况 :依法成立的合同,自成立时起生效 2、特殊情况:办理批准、登记手续后生效。 如房地产买卖合同,不动产抵押合同等 3、条件成就时生效、失效。 4、期限届至时生效、届满时失效。,无权代理人签订的合同的效力 1、无权代理的情形: 包括没有代理权 超越代理权 代理权终止后的代理 2、无权代理人签订的合同的效力: 一般情况下无效 经被代理人追认后有效 相对人有催告权和撤销权,表见代理合同有效 构成表见代理的条件: 1、本质上属于无权代理 2、但是从外部表象上看是有代理权的 3、相对人为善意,主观无过错,合同无效的情形:
10、 1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(两个条件同时具备) 2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; 3、以合法形式掩盖非法目的;(为逃避债务签订的赠与合同) 4、损害社会公共利益; 5、违反法律、行政法规的强制性规定。”,1、可变更、可撤销合同的情形 欺诈 重大误解 显失公平 2、合同无效或被撤销后的财产后果,有以下几种处理方法: 返还财产或者折价补偿。 赔偿损失(有过错方赔偿无过错方) 追缴财产,收归国有或返还集体、第三人。 *按照合同法承担了民事责任后,不排除按照行政法、刑法承担行政责任或刑事责任。,或可变更、可撤销的合同,六、合同的终止,1、合同的终止情形: 合同履行
11、完毕 合同解除 2、合同的解除有两种形式: 协议解除:当事人通过协商一致解除合同关系 约定解除:在约定解除条件时,条件符合时合同解除 注意与违约责任和补救措施联系在一起 3、法定解除情形: (1)因不可抗力致使不能实现合同目的; (2)逾期违约(明确表示或者以行为表明不履行主要债务); (3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行 ; (4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为,致使不能实现合同目的;,合同解除的法律后果 1、合同解除后,尚未履行的,终止履行。 2、已经履行的: 恢复原状。如返还标的物、取回货款等。 采取补救措施。 赔偿损失,违约方赔偿守约方损失。,合同解除的程序 1、协商一致。 2、约定解除要通知。合同自通知到达对方时解除。,我公司解除协议注意事项: 1、正常到期,无需签订解除协议; 2、提前终止:违约责任违约金、没收保证金、 追欠费,注:签解除协议须带资料: 1、合同原件 2、保证金收据原件 3 、退保证金的还须提供租户本人银行账户 4、租户身份证原件 5、委托人代签:委托书、委托人及受托人身份证原件,再见,