{市场调查}衡阳商业市场调查

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1、衡阳商业市场调查,总体商业格局,区域商业,在售案例,商业市场调查,项目通达性好，人流量大东临东方南路，路网发达；未来将依托商业步行街推进区域商业高速发展；发展前景乐观；,东风路为城市主干道,多路公交线路经过,交通非常便利,项目属性,项目分析,周边环境成熟度高，网点比较集中，相互作用强。,1、晶珠购物广场 2、步步高超市 3、香江百货 4、步步高购物广场 5、万向城综合体 6、美达商业广场（未营业） 7、崇业商业广场（未营业） 8、广百百货 9、进步商城（建设中） 10、长河广场（建设中） 11、沃尔玛（筹建中） 12、龙泉商城 13、龙江商城（建设中）,项目周边商业成熟度高； 商业网点较为集中

2、，相互作用较强； 未来将有沃尔玛、崇业商业广场、美达等大型集中商业。,项目分析小结,1、项目距离衡阳火车站商圈约2公里； 2、项目周边道路人流量大，道路的通达性较好； 3、项目所在区域老城区居住生活气息浓厚，商业氛围在发展中；,城北片区,城南片区,中心片区,城东片区,高新片区,专业建材市场集中； 区域形象差,批发市场聚集； 火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模大,湘江下游，老工业区，全市大型工矿企业集中区域,衡阳市的商业、娱乐和服务中心，功能配套完善；对周边区域的吸引力极强，市民认同度高；,整体商业配套未成熟；行政中心，区域建设力度大，是地产开发的热点区域；,本案,商业格局,目前衡阳市

3、已经形成五大商业格局,衡阳市城区商业网点分为五个片区，分别是： 1、城北商业区、中心商业区、城南商业区、城东商业区及高新开发区商业区，其中： 2、中心商业区、城南商业区主要集中在解放路、船山大道、蒸阳路、蒸湘路及中山路段形成了“两横三纵”的核心商业区，是衡阳的老城区商业区！ “两横” 解放路、船山大道商业区 “三纵” 即蒸阳路、蒸湘路及中山路商业区。 3、城北和城东主要是专业市场聚集区域！ 4、高新开发区商业处于发展阶段，商业氛围缺乏，主要是些零散沿街铺面和社区配套服务商业为主。,衡阳市商业网点现状分析,衡阳市在售商业一览表,商业租金情况一览表,商业板块总结,阶段,阶段描述,基本特征,12年衡

4、阳人均GDP为12000元人民币，处于向第3阶段发展阶段，城市中将出现一些大型商业消费场所，部分客户追求休闲享受。,300 US$,1000 US$,3000 US$,5000- US$,国内,中等规模以上城市,长三角 珠三角,深圳 上海 北京,GDP,居民消费结构和消费水平发展阶段： 必需起步发展享受,目前衡阳,商业发展研判,中心区域商业市场研究,1.家电超市 6.广百百货 11.屈臣氏16.康宝衣柜 20.中国联通 25.红苹果家具 2.染牌男装 7.通程电器 12.国美电器 17.雁城宾馆 21.中国电信 3.专营童装 8.华银旺和超市 13.中建大酒店 18.欧登咖啡 22.中国移动

5、4. 雅戈尔专卖店 9.华天大酒店 14.JACK JONES 19.东方大酒店 23.鸿运数码港 5.肯德基 10.麦当劳 15.金色家族名品购物中心 24.永嘉豪轩家具,北,解放路商圈扫描,商业形态:大型百货+大型超市+街铺； 经营业态:主要由百货,服装,餐饮,手机通讯,电器等业态组成； 主力商家:广百百货,国美电器。 街铺售价:3-5万元/平米(广百一楼商铺4万/平米)。 租金水平:100-250元/平米/月（解放东路）; 40-100元/平米/月（解放西路）;其中，广百百货首层铺位租金达250元/平米/月 出租情况:整体出租率达98%。 经营状况:销售氛围浓厚，人流量旺盛。,解放路商业

6、经营现状,物业地址:解放路与中山路交汇处 商业体量:共两层,商业面积共约为2.5万平米， 建筑参数:主通道宽3米，辅通道宽2.6米，吊顶高2.8米， 内部交通设置:6组电梯输送人流 收银台设置:每层十个左右收银员 空调配置:设有中央空调 中空面积:16.4*8平方米 业态分布: 一楼:鞋 化妆品、饰品、箱包、皮具、手机、音像制品等； 二楼:休闲女装、品牌女装、品牌男装、针织内衣等； 出租情况:出租率95%以上 租金:一楼街铺250元/平米.月,主力店分析:广百百货,重点参考因素:业态规划,内部人流导向,租金,售价,案例分析,物业地址:解放路与蒸湘路交汇处 商业体量:共三层,单层面积为3648平

7、米,共约为1.1万平米， 建筑参数:主通道宽3米，辅通道宽2.6米，层高4.3米， 内部交通设置:每层设一手扶电梯,一组观光电梯; 空调配置:设有中央空调 开业时间:2006年10月 业态分布: 一楼:数码相机 品牌电脑 笔记本 MP3 DV 手机 二楼:电脑软配件 DIY装机 无线对讲 监控设备 三楼:二手维修 电脑耗材 仪表线材 电脑桌椅 图书软件 电子元件 出租率:一楼80%;二楼70%;三楼40% 销售价格:一楼电梯口位置为约2万元/平米,其余部分1.2万元/平米 租金水平:临街商铺:90-100元/平米.月, 一楼内铺:50-80元/平米.月; 二楼:40-70元/平米.月; 三楼:

8、30元/平米/月,主力店分析:鸿运数码广场,案例分析,业态:大型百货、品牌服饰、数码专业市场、手机数码等业态为主； 档次:解放东路以中高档品牌服饰经营为主,整体定位较高, 主要面向城市中高端消费群； 租金水平:街铺租金价格120- 250元/平米月;一楼内铺:50-100元/平米月，整体租金水平较高； 经营状况:出租率近达90%以上,商业经营状况良好； 人流量:是城区商业区人流最旺盛的区域,说明解放路具有较强的财富吸附力。,解放路商圈经营状况小结,1.西湖广场底商 2.未来城童装天地 3.生源百货 4.新大鑫家具 5.大富豪名优家具城 6.锦尚国际家具城 7.百花家居中心 8.鸿运名优家私 9

9、.全球名优家具 10.欧亚家私 11.穗皇家私城 12.步步高商场 13.晶珠百货,船山路商圈业态扫描,船山路主要商业经营状况,主力店分析:步步高商场(船山店),商业体量：两层(一楼,二楼),商业面积共约8000平方米； 建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米，扶手电梯两部； 经营业态： 临街:麦当劳、百姓药店等； 一楼:生活超市，超市内铺：箱包、鞋、烟酒； 二楼:百货超市，超市内铺:服装(卖场式)； 经营状况:经营氛围浓厚,人流量旺盛,商家经营状况良好；,案例分析,物业地址:蒸湘路与船山路交汇处 商业体量：共四层，共约50000平方米建筑参数:层高4.3米,主通道3.2米,辅通道2.5米；

10、电梯设置：一组手扶电梯，一组观光电梯 经营业态：负一楼：家润多超市 一楼:临街:肯德基、屈臣氏、百姓大药房、中国移动手机超市 内铺：女装、箱包、鞋、化妆品、首钸等 二楼:品牌男装、品牌女装等 三楼:酒楼、电玩城、KTV等 出租率:90%以上 经营状况:人流量旺盛,商家经营状况良好； 租金水平:负一楼超市内铺30-50元/平米月；,主力店分析:晶珠广场,案例分析,业态:以晶珠百货,步步高商场与家润多超市为主流（船山路西） 以家具、建材、装饰、广告制作等业态为主（船山路东） 档次:船山路核心商圈以中高品牌经营为主, 主要面向城市中端消费群; 租金水平:蒸阳路以西80-200元/平米月;蒸阳路以东3

11、0-80元/平米月,整体租金水平较高; 经营状况:出租率近达90%,商家经营状况良好. 人流量:人流量较大,船山路具有较强的吸附力.,船山大道商圈经营状况小结,蒸湘路商圈经营状况,商业形态: 大型百货+大型超市+街铺 经营业态: 主要由百货,超市,服装, 餐饮, 家电,精品店等组成 主力商家:香江百货、泰阳电器 租金水平:中心段80-200元/平米月 出租情况:整体出租率达90% 经营状况:营业氛围浓厚，人流量旺盛,物业地址:蒸湘路 商业体量：二层(一楼,二楼),商业面积共约10000平方米 建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米 电梯配置:2组扶手电梯 经营业态： 一楼:临街:肯德基、中国农

12、业银行、超市内铺、箱包、鞋、烟酒 二楼:超市内铺:服装(卖场式) 出租率:100% 经营状况:人流量旺盛,商家经营状况良好;,主力店分析:香江百货(蒸湘路店),案例分析,蒸湘路商业小结,业态:以香江百货,泰阳电器为主力, 以娱乐,餐饮,生活百货、家私为主; 档次:以中端品牌经营为主, 主要面向城市中端消费群; 租金水平:街铺50-200元/平米月; 整体租金水平较高; 经营状况:出租率达80%,商家经营状况良好. 人流量:人流量较大, 具有较强的吸附力.,中山路商圈经营状况,商业形态:大型百货、品牌服饰、皮鞋、箱包、国际连锁餐饮名店等主要由百货,超市,服装,餐饮, 家电,精品店等组成 主力商家

13、:龙泉国际商场、ITAT连锁、苏宁电器、麦当劳、肯德基等 租金水平:中山路:100-450元/平米月 出租情况:整体出租率达95% 经营状况:经营氛围浓厚，人流量旺盛,物业地址:中山北路与人民路交汇处 建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米 商业体量：三层(负一楼,一楼,二楼),商业面积共约15000平方米 经营业态：服装、鞋、精品、饰品、美发美甲 租金水平：负一楼:100-350元/平米月 一楼:200-600元/平米月 二楼:50-100元/平米月 押金:5000元/间 转让费:2000-10000元/间 管理费:15元/平方 出租率:负一楼80%,一楼100%,二楼100% 经营状况:人

14、流量旺盛,商家经营状况良好,主力店分析:龙泉国际商场,案例分析,中山路商圈是目前衡阳品牌商家最集中的区域,是衡阳中高档商业的标杆，具有很强的幅射力.,中山路商圈经营状况小结,业态:大型商业以龙泉商业,苏宁电器场为主力, 品牌专卖以服装,皮鞋、皮具、休闲运动品牌为主; 档次:中山路以中高端品牌经营为主, 主要面向城市中端消费群; 租金水平:中山路:100-450元/平米月，整体租金水平较高； 经营状况:出租率近达100%,商家经营状况良好. 人流量:人流量较大,中山路具有较强的吸附力.,案例研究目的,通过与本案类似的小户型住宅+裙楼商业案例的研究，指导本项目商业发展方向；,案例筛选条件：,1、主

15、城区核心地段、紧临城市主干道。 2、小户型住宅商业 3、规模类似,我们通过类似市场在售案例研究，来寻找适合本项目商业发展方向；,衡阳长河广场,商业总建筑面积：16000； 建筑类型：商业、住宅； 业态分布：1-2楼：极致名品商区，主营化装品、首饰、珠宝、皮具、手表。3-5楼商务休闲区，主营西餐厅、咖啡厅、美容美体； 售买模式：既买即收3年租金，3年返租25%投资回报率； 项目特点 ：1、处于中心商圈内，周边配套较完善。2、分类入驻品牌，经营体系直化管理。3、集高尚住宅、特色美食、休闲娱乐、美容美体、咖啡茶楼等业态于一体，铺铺临街，铺面结构比例适中； 交通位置：石鼓区船山大道30号；交通便利；,

16、案例分析,进步亚泰,案例分析,商业总建筑面积：15000； 建筑类型：商业、住宅； 业态定位：雁城首席女人时尚主秀场； 业态分布：-1-2层主营女人服装，3楼餐饮，4楼电影院。 售买模式：既买即收5年租金，前3年每年返租8%，后两年递增9%-10%； 项目特点 ：1、处于中心商圈内，周边配套较完善。2、集高尚住宅，临街铺面于一体； 销售价格：-1和2层均价3-4万/左右。1层临街10/万，其他6-10万/万。 销售状态：临街铺面销售不理想（价格过高）内铺70%； 铺面面积：6-40； 交通位置：衡阳中山北路，交通便利；,龙江名珠,案例分析,商业总建筑面积：13000；临街1-3层； 建筑类型：商业、住宅； 业态定位： 步步高超市进驻；其他类似广百北货； 业态分布：1楼街铺；2层步步高超市