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1、南昌市高新区板块市场调研报告,第一部分 高新区宏观环境分析,区域概况：高新区位于南昌东大门，面积231平方公里，拥有900余家企业及瑶湖高校园区,高新区是南昌东大门，是我省唯一的国家高新区。高新区创建于1991年3月，1992年11月被国务院批准。全区企业900余家，外资企业200余家，美国微软、科勒、耶兹、法国ABB、德国G&D、台湾东元等一批国际知名跨国公司和中兴通讯、深圳方大、江铜集团、TCL等一批国内知名企业进驻。 区域内瑶湖高校区14.7平方公里，目前有江西师范大学、蓝天学院、南昌工程学院等7所高校进驻。,人口概况：高新区人口总数30余万，半数产业人口，大学生占比较大；区内常住人口2
2、2.85万人，未来5年将突破50万,人口总量：高新区目前常住人口22.85万，主要人口由产业人口及高校人群组成；大学生10万余人，与产业人口平分秋色，高新区加上外来务工人员，目前高新片区内人口总数约30万人。 人口结构：从人口组成来看，高新区总人口1/3人口为大学生，半数以上为产业聚集性人口，本地居民所占比例有限。 未来人口预计：由于瑶湖组团的规划建设，特别是洪都集团的搬迁，航空城的开建，未来5年区域人口或将突破50万。,交通路网：高新区交通路网四通八达，北京路、南京路直达市区，紫阳大道连接东外环高速，富达右路联通红谷滩及昌北，交通极为便捷，但是部分区域公交欠发达,轨道交通：地铁1、3、4号线
3、经过高新区，未来出行将十分便捷，特别是地铁1号线2014年的通车运营，为沿线房地产项目的发展注入活力,各条线路说明如下： 1号线：双港站，蛟桥站长江路站，珠江路站，八一桥西站，绿茵路站，丰和站，会展路站，秋水广场站，中山西路站，子固路站，八一馆站，八一广场站，丁公路北站，师大南路站，彭家桥站，谢家村站，青山湖大道站，高新大道站，艾溪湖西站，艾溪湖东站，太子殿站，天祥大道站，奥体中心站 2号线：南昌西站，龙岗站，国体中心站，卧龙山站，岭北三路站，前湖大道站，学府大道东站，翠苑路站，雅苑路站，红谷中大道站，滕王阁站，阳明公园站，青山路口站，福州路站，永叔路站，丁公路南站，南昌火车站，洪都中大道站，
4、辛家庵站 3号线：瑶湖北，民丰路，丹霞路，青山路，八一大道，叠山路，象山路，象山南路，绳金塔街，十字街，京山北路，迎宾大道，至莲塘 4号线：高速客运西站，站前北大道，朝阳洲南，抚生路，洪城路，洪都大道，南京东路，上海路，国威路，火炬大道 5号线：下罗地区，长堎大道，学府大道，红谷南大道，学府大道，朝阳大道，江铃西路，高新大道,其中2016年前将完成1号线和2号线的一期建设，全长共50.6公里，静态投资为264.24亿元，其中地上高架为2.8公里，地下铁路为47.8公里。按照每1.2公里设一个出、进站口规划，全线共设出、进站口41个。,高新风光及配套：五星级大酒店、艾溪湖湿地公园、奥林匹克中心、
5、高校园区等,高校资源：瑶湖高校园区，规划占地面积25平方公里，可容纳15所院校，发展人口30万，是江西构筑人才高地和科研的重要基地，目前入驻师生10万余人,南昌高新区已成为江西省科技含量最产业集聚效应最显著、发展速度最快、创新能力最强的经济区域。经济跨越式发展，省内经济龙头，GDP向千亿迈进,高新区，光伏产业、LED产业、航空高技术产业和服务外包产业，已经或将要成为该区支柱特色产业。总投资500亿元的光伏产业园，将建成全球产业链最完整、科技含量最高的光伏产业园。同事，高新区真着力建设国产大飞机零部件研发制造基地，力争2018年实现总收入1000亿元。 在中华环保联合会和北京大学中国低碳发展研究
6、中心共同主办的“低碳发展经验交流会暨低碳中国突出贡献城市、企业、个人”授牌仪式商。南昌高新区被评为“低碳中国突出贡献园区”。 2009年度南昌高新区凭借强大的发展动力，在国家科技部日前公布的国家高新区评价试行结果中，综合实力成功跻身前30强，排名全国第28位，成为我省首个迈进国家级高新区前30强的开发区。 1991年，南昌高新区在一片农田上起步，当年GDP仅3亿。2003年，全区GDP突破100亿。到2005年突破200亿，仅用了2年的时间；到2006年突破300亿只用了1年的时间；2009年全区GDP收入618亿元，2010年园区GDP681亿元，地区生产总值完成212亿元，财政收入突破21
7、亿元。,高新区宏观环境分析总结,优势Strength,片区作为南昌市东大门，紧邻南昌市老城市，随着城市的快速发展，区域将逐步发展成为南昌市湖滨产业居住区； 瑶湖组团规划的提出，及大量的土地出让和品牌开发商的进入，将使区域发展奖更加迅速，特别是在政府大量资金及市政配套的支持下，板块效应的凸显，区域发展将更快； 地铁一号线2014年的运营，艾溪湖大桥、麻邱立交的竣工将为区域的交通带来更加的优势，片区未来交通优势将显著；,劣势Weak,片区未来规划定位较好，但区域基础配套建设速度存在一定的滞后，城市综合配套服务功能缺乏，商业生活配套、基础教育配套、休闲娱乐设施尚未形成，短期内将影响区域地产市场的发展
8、； 片区大手笔的规划，缺乏有效的、针对性强的发力点，对区域的快速发展难以形成有限的基础支撑。,第二部分 高新区市场调研分析,高新区房地产走势,南昌市房地产走势,住宅,达观国际：项目自带天虹商场，商业配套齐全，位处交通便利地段，北京东路京东大道两条主干道交界处,核心竞争力=商业+区域,1-3楼为天虹，4楼万达影城,1#的主要为公寓，户型方正实用性高 ，带阳台，卧室带凸窗，得房率75%,48.00 1室1厅1卫1厨,67.00 2室2厅1卫1厨,96.002室2厅1厨1卫,129.003室2厅1厨1卫,2#楼户型南北通透，主卧次卧朝南，主卧带飘窗,175.00 3室2厅2卫1厨,3#作为项目楼王一
9、梯两户，主卧独立卫生间，大阳台、大客厅餐厅设计，提升居住舒适度,价格走势,购买套数,新城国际花都：项目与达观国际仅一条马路之隔， 09年开始销售，建筑用地为商业用地，产权只有40年。房屋质量差,核心竞争力=区域,97.00 3室2厅1卫1厨,94.00 4室2厅1卫1厨,137.00 3室2厅2卫1厨,主卧朝南带凸窗，户型较为混乱，大户型设有阳台,价格走势,购买套数,方大上上城：毗邻艾溪湖湿地公园，项目包括五星级酒店、5A级写字间、大型商业中心、大型运动休闲会馆、高档住宅、高档酒店式公寓为一体的近百万平方米社区。,核心竞争力=湖景公园+地铁沿线,洋房,超高写字楼和底部集中商业,写字楼、商业、公
10、寓等综合商业区,核心竞争力=品牌+产品,绿地新都会：大型综合体占位高新地标性建筑，艾溪湖东岸首开项目，创新产品及品牌力带动产品去化,高层,创新叠加别墅墅户型特点：位于洋房的一二层，均赠送阳光地下室和阳台，洋房物业塑造出别墅生活感觉,143碟墅,140碟墅,洋房户型特点：位于洋房的三至六层，大阳台、大客厅餐厅设计，均设计主卧套房南北通透，居住舒适度提升,109三房,147四房,119三房,89二房,107三房,132三房,高层户型特点：户型方正通透、各房间均设置凸窗，大户型卧室设置阳台，三房大户型产品设置主卧套房、舒适度较高,价格走势,购买套数,保利香槟国际：保利地产2011进军南昌东部的又一新
11、作，品牌力带动产品去化,核心竞争力=品牌+产品,106两房两厅两卫,117.002室2厅2卫1厨,91.002室2厅1卫1厨,两房，每户均有至少15赠送面积，赠送面积实用方正可改一间房间。户型南北通透，卧室带凸窗，提升居住舒适度。,170.00 3室2厅2卫1厨,三房：23.8大赠送面积，赠送面积实用方正可改一间房间，南北双阳台，通风采光好,价格走势,购买套数,绿都温莎城堡：位于高新开发区创新一路艾溪湖东岸，与4.5平方公里艾溪湖相邻，坐拥2500余亩城市绿肺艾溪湖湿地公园，景观资源丰富！,核心竞争力=区位+产品,75.002室1厅1卫1厨,95.003室1厅1卫1厨,户型方正，实用率高，卧室
12、带飘窗，三房主次卧分离互不影响,价格走势,购买套数,联发君悦湖：联发集团继运筹红角洲中心（联发江岸汇景）、CBD中心（联发广场）、朝阳新城中心（联发君悦朝阳）之后的东部中心墅区作品。,核心竞争力=品牌+别墅,高新区住宅分析,1、居住向东转移：高新区占地广阔，内部居住区较多，目前主要集中于艾溪湖西岸，而随着艾溪湖西岸用地减少，东岸开发楼盘增多，居住逐渐向东转移 2、项目品质不断提升：由市郊向城市副中心转变，高新区住宅产品品质不断上升，尤其保利、绿地以及联发等入驻高新区，湖景产品和别墅产品供应加大，区域产品品质不断提升。 3、客户逐渐外向化：随着市中心房价逐渐走高，价格压力加大，置业高新区的客户逐
13、渐增多，随瑶湖组团规划出台、地铁施工、居住用地出让增多等一系列因素引导，置业高新区的区外客户逐渐增多，一改早期区域市场相对封闭的局面。 4、供应快速增加，竞争日益激烈：高新区土地储备充裕，近两年土地供应快速增多，使高新区近几年住宅供应快速放大，高新区将成为南昌楼市供应热点。同时将加剧区域市场的竞争，对区外客户的抢夺将日益激烈。 高新区将是未来南昌置业重点方向之一，规划利好多，发展潜力大，将成为未来南昌楼市热点,写字楼,泰豪科技广场：泰豪科技广场项目毗邻1号线站口紫阳大道站，A、B两座独立塔楼为独立板式平面结构。底部三层裙楼将两座塔楼连为一体。,核心竞争力=地段+空中花园,4部电梯,整层1100
14、可分割为20小间，每间有独立房产证。带有4部电梯。西面端户可观赏艾溪湖。1-3楼商场，泰豪自主招商,价格走势,购买套数,云中城：是由洪源投资，华新置业全力打造双座超200米企业总部。位于艾溪湖桥头，城市东轴中心，地铁1号线的出入口。,核心竞争力=地段+双子塔,紫阳明珠：地铁口物业，交通优势明显，价格优势，整体营销上较为失败，仅一期公寓产品开盘销售，公寓后期及写字楼项目均采取自然消化策略，走量缓慢,核心竞争力=价格+地段,紫阳明珠案例：产品设计不合理，整层面积660平米，可分为9间，面积50-97平米，外立面显陈旧。仅有2部电梯。不能有效满足办公要求，整体档次较低,2部电梯,紫阳明珠：写字楼于2
15、012年3月16号取得预售后对外出售，无蓄客，无开盘，目前销售面价为6200元/平米,绿地新都会案例：绿地新都会写字楼依托自身品牌优势、综合体规模及地段优势实现走量，销售较好,绿地新都会写字楼产品作为区域写字楼先驱产品，依托自身品牌、项目规模、区域发展前景、精装修等、地段、相比其他区域价格等各方面的优势销售,核心竞争力=品牌+产品,绿地新都会案例：5A级标准，2000平米，可分为八间，每间面积268平米，17部电梯，中央空气净化处理，10米挑高大堂区域首个入市写字楼项目,17部电梯,价格走势,购买套数,传奇国际广场：主楼为23层的5A甲级写字楼，层高3.9米，配备六部品牌电梯，高档石材与玻璃幕
16、墙相结合打造全湖景办公环境。,核心竞争力=湖景,高新区商业分析,1、高新区当前商业产品相对缺乏，多为住宅配套商业，区域办公、购物、休闲娱乐等氛围相对不强,2、商业产品客户群主要为高新区域内客户，写字楼基本为高新开发区内企业所购，商铺大部分为社区居民所购，而公寓物业由于区域繁华度较低，客户接受度低。,3、区域商业发展迅速，未来商业供应体量大，绿地新都会，云中城，传奇国际广场等即将启动，供应产品中写字楼、公寓及集中商业比重大,随着居住向东转移，未来高新区将逐渐成为南昌城市副中心，而高新区商业现状尚不能满足城市副中心功能要求，目前高新区商业正处于快速发展时期，商业功能逐步完善，以达到未来城市副中心功能要求。,高新区房地产状况,谢 谢,20.8.118:28:3718:2818:2820.8.120.8.118:28,18:2818:28:3720.8.120.8.118:28:37,2020年8月1日星期六6时28分37秒,
