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1、房地产基础知识,晶泰阳地产 2011年10月30日,第一部分、房地产概念,一、房地产： （又称不动产） 是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。 （如：住宅、大厦、学校） 二、房产、地产两者关系及差异： 房产指各种明确了权属关系的房屋，以及与之相连的构筑物或建筑物； 地产是是指明确了土地所有权的土地，即包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段）， 又包括已开发和待开发的土地。 我国的地产是指有限期的土地使用权。 房产与地产存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： A) 从实物形态上看，房产与地产密不可分； B) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租借价格都包含地产价格； C
2、) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。 房产与地产之间的差异包括几个方面： a、二者权属不同 b、二者增值规律不同 c 、权属性质不同 d、 二者价格构成不同,第二部分、房地产市场概念,房地产市场： 是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、 房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产 市场。 房地产市场细分 一级市场： 即土地市场，是由国土部门掌握，国家以土地所有者和管理者的身份，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场： 即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后
3、通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场： 即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。,第三部分、房地产特性,房地产的自然特性 a) 位置的固定性 b) 使用的耐久性 c) 资源的有限性 d) 物业（地域）的差异性,房地产的经济特性 a) 生产周期 b) 资金密集性 c) 相互影响性 d) 易受政策限制性 e) 房地产的增值性,第四部分、房地产专业术语理解,1）建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地
4、面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等. 2）使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。 3）公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊
5、问题。 实用面积 它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。,4）居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 计租面积 作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。 5）容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 6）得房率 得房率是指套内建筑面积与套
6、（单元）建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑队面积。 7）开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造
7、。,8）进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 9）套内面积 俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 10）公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： a电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和
8、管理用房的建筑面积； b各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。,11）竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑. 12）辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 13）共有建筑面积 房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 14）共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数。 15) 销售面积 销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购
9、房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。,16) 建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 17) 绿化率 （也叫绿地率）绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 18）层高 层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,19）净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以
10、整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。,20）实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 21）标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 22）阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 23）平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 24）走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 25）地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。 26）半地下室 半地下室是指房间地面低于室
11、外地平面高度超过该房间净高的13，且不超过12者。,27）居住区用地 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 28）住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路等 的总称 。 29）其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 30）公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 31）道路用地 道路用地是指
12、居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。,32）公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 33）道路红线 道路红线是指城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线。 34）建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 35）公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。,结束！谢谢！,
