《【房地产上半年报】房地产行业2020年中期策略：行业动能充足巅峰仍在远方》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产上半年报】房地产行业2020年中期策略：行业动能充足巅峰仍在远方（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、投资策略报告|房地产房地产行业 2020 年中期策略行业动能充足，巅峰仍在远方行业评级买入前次评级买入报告日期2020-06-28证券研究报告识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明34 / 46核心观点：相对市场表现l 国际行业比较：我国中长期新房总量或将维持稳定。我国房地产市场经过 20 余年的发展基本告别总量短缺，对比国际经验，城镇化率经过快速提升阶段后，城镇化运动并不会立刻结束，居民对于房屋的交易需求会维持在一个相对稳定的高位。未来 10 年中国城镇化率处于快速提升的阶段，年均城镇化率增幅依然可以达到 1 个百分点（速度高于任何一个发达国家历史水平），千人开工套数有望维持在 14 套
2、/千人以上的规模（日本同阶段为 13.8 套/千人），新增住宅需求可以维持在 15.6亿平。稳定期后，美、英、法、澳、日、韩在 60 年维度的开工套数平分析师：乐加栋SAC 执证号：S0260513090001021-分析师：郭镇SAC 执证号：S0260514080003SFC CE No. BNN906010-请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注 册持牌人，不可在香港从事受监管活动。均为 7.4 套/千人，考虑套均面的提高，新房需求规模可维持在 10 亿方左右。规模方面，发达国家房屋交易规模占 GDP 的比重基本稳定在13%-15%的区间，包括新房和二手房，和我国文化相近的日
3、韩新屋销售占比较高，按照 45%比重来测算，假设城镇化运动后（2040 年后）GDP 是现在的 1 倍，新房销售市场将大概率稳定在 15 万亿以上，而若根据开工套数及名义房价增速测算的住宅总量为 14.0-18.7 万亿元。l 国际公司比较：A 股龙头房企具有高 ROE 和低估值的特征。国内外房企在开发模式上存在差异。土地金融制度便利及较短的工程期，使海外房企存货压力低于国内。但严格的预售管制的限制，也使境外开发业务的企业在竣工前很难使用销售回款，整体而言有利有弊。从经营表现上来看，我们比较了美、日、英、澳、台、新、港等地从事地产开发业务10%06/19 08/19 10/19 12/19 0
4、2/20 04/20%50-5-10-15房地产沪深300相关研究：房地产行业:房贷利率连续 7个月下行，长期需求稳定2020-06-21房地产行业:市场环境友好，需求端持续复苏2020-06-14龙头企业的财务数据，平均 ROE 为 12%（中国大陆为 19%）、平均 EBIT Ratio 为 23%（中国大陆为 31%）、平均核心归母净利率为 14%（中国大陆为 11%），整体经营表现上在中国从事地产开发业务的企业拥有更高的盈利能力和收益表现，但与此同时估值方面比较低，龙头房企平均 PE 估值为 9.9X（中国大陆龙头为 5.4X)，国内目前对于房企风险计提的估值折价偏高，已经显著低于合理
5、价值水平。l 20 年上半年回顾及全年展望：疫情下中央针对房地产行业仍然坚持“房住不炒”的定位，整体资金面均有所宽松，房企的融资环境大幅改善。供需两端在流动性的支持下，进入 2 季度之后逐步走强，东部核心一二线城市成为新房、二手房及土地市场复苏表现最强的区域。预计全年新开工同比下滑 5%，投资同比增长 3%，需求端方面，销售面积同比下滑 6%，销售均价同比增长 3%，销售金额同比下滑 3%。l 投资推荐：地产行业中长空间并没有市场普遍认知的那么悲观，随着基本面的修复，短期疫情带来的冲击基本消除，而板块估值仍处于底部， 具备估值提升空间。l 风险提示。中国城镇化率提升进度不及预期；行业基本面下行
6、。投资策略报告|房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期（元/股）2020E2021E2020E2021E2020E2021E2020E2021E万科 A000002.SZ人民币26.402020/03/19买入35.713.864.466.845.924.303.9020.4%19.0%保利地产600048.SH人民币14.742020/04/17买入20.902.593.055.694.834.492.9016.5%16.3%招商蛇口001979.SZ人民币16.692020/04/22买
7、入23.782.162.287.727.325.673.7014.4%13.2%新城控股601155.SH人民币31.772020/04/02买入46.087.078.734.493.646.906.9026.4%0.0%华夏幸福600340.SH人民币22.952020/04/27买入35.956.006.323.833.637.807.4226.0%21.5%金地集团600383.SH人民币13.432020/05/14买入16.832.612.995.154.508.688.4418.0%17.1%荣盛发展002146.SZ人民币8.122020/04/12买入13.932.322.75
8、3.502.953.021.6519.8%19.0%金科股份000656.SZ人民币8.032020/03/28买入9.441.391.725.784.6612.3811.5823.3%22.4%中南建设000961.SZ人民币8.872020/05/03买入11.491.912.524.633.513.682.0826.2%25.7%阳光城000671.SZ人民币6.562020/02/27买入8.891.291.655.083.984.981.7220.1%20.4%蓝光发展600466.SH人民币5.442020/04/20买入10.041.661.863.282.934.453.882
9、1.2%19.2%华发股份600325.SH人民币6.972019/10/29买入10.501.902.413.672.9011.916.3421.3%21.2%新湖中宝600208.SH人民币3.002020/04/27买入5.200.450.556.605.4832.6726.528.4%9.5%中国国贸600007.SH人民币13.542020/04/28买入19.540.781.0617.3112.815.794.899.4%11.3%金融街000402.SZ人民币6.652019/08/12买入10.311.471.614.524.144.453.8811.1%10.8%碧桂园020
10、07.HK港币9.782019/09/18买入16.032.232.523.983.542.892.5423.1%20.6%融创中国01918.HK港币33.552019/12/06买入55.306.647.574.604.044.984.1426.5%23.2%中国海外发展00688.HK港币24.452019/10/15买入32.904.634.994.814.464.314.0914.4%13.5%旭辉控股集团00884.HK港币6.342019/08/18买入6.161.081.345.324.312.802.2021.2%20.8%万科企业02202.HK港币24.502020/03
11、/19买入38.703.864.465.785.007.499.2318.5%17.2%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。目录索引一、房地产行业国际比较与中长期总量测算6（一）中国与发达国家房地产市场现状6（二）中期维度（2020-2030 年）：中国住房总量测算 13（三）长期维度（2040 年）：中国住房总量测算 17二、海内外
12、龙头房企对比22（一）开发流程国际对比：中国土地出让更为严格，预售制度相对灵活22（二）财务数据国际对比：A 股龙头房企具有高 ROE 和低估值的特征24三、20 年上半年回顾及全年展望29（一）政策面回顾：中央坚持房住不炒，资金环境有所宽松29（二）土地市场回顾：一线土地供应质量提高，带动市场热度提升33（三）成交市场回顾：房企加大推盘带动成交去化回暖38（四）20 年基本面预测：销售面积同比下滑 3%，投资同比增长 3%40四、个股经营回顾及投资建议41五、风险提示44图表索引图 1：中国房地产市场概况6图 2：日本、韩国房地产市场概况7图 3：美国、英国房地产市场概况7图 4：法国、澳大
13、利亚房地产市场概况8图 5：各国住房自有率和租住率9图 6：美国与日本新开工套数占比（2019）9图 7：oecd 国家 2015 年不动产税收占比总税收和 GDP 情况9图 8：典型国家房地产税收体系比较10图 9：各国新房及二手房市场交易套数占比（2019 年）10图 10：美国前三大房企在洛杉矶的新房社区分布以及二手房在售分布11图 11：美国土地按用途分布（2012 年）12图 12：新房二手房成本对比（2019 年，美元）12图 13：不选择二手房的理由调查结果（多选，2013 年）13图 14：日本住房存量-按类型划分（2013 年）13图 15：中国、日本、美国新房总量指标及城镇化率对比14
