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1、,新形势下房地产开发的应对之策,山东莱钢建设有限公司 鹿凡伟,1,理性看待宏观调控，在适应中求发展,2,正确看待发展前景，坚定房地产发展信心,一、理性看待宏观调控，在适应中求发展,美国,德国,法国,把利率和税收作为调控利器，用利率调控房价。,大量建设社会保障房，为低收入家庭提供补贴。,大力推行廉租房、高福利、鼓励租房、加大税收力度等。,世界各国普遍采取房地产调控措施,初步调控,房改初期,深度调控,2010 2009 2008,2007 2006 2005 2004,1998-2003,1998年实行住房制度改革 2003年，国家有关部门开始出台政策，对房地产行业实施宏观调控,2008年，多种措
2、施促进房地产业发展，拉动居民消费； 2010年4月，关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发【2010】10号）“新国十条”； 9月29日，出台多项措施再次加大房地产市场调控力度。,2006年5月出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知,我国房地产调控政策的变化和发展,本次新政主要涉及抑制不合理需求、加大供给、完善土地出让、调整住房结构、加强市场监管五个方面。,信贷政策,行政手段,税收政策,土地政策,房地产调控的主要政策,信贷政策,央行上调存款准备金率,二套房首付不低于50%,停发第三套房贷款,遏制外地炒房者,2010年银行存款准备金率,15.5%,16%,16.5%,央行两个月内两次上调存
3、款准备金率,2月12日,3月12日,9月29日提出对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。,二套房首付不低于50%,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。,停发第三套房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,遏制外地炒房者,住房营业税,土地增值税,房产税试点,房地产契税,个人所得税,企业所得税,税收政策,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税； 个人将购买超过
4、5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。,住房营业税政策,*财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157号），2009年12月22日发布。,2010年9月29日，三部门联合发布通知，明确对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。,个人所得税政策,*国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知（国税发201054号），2010年5月31日发布。,企业所得税政策,*国家税务总局关于房地产开发企业开发产
5、品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号），2010年5月12日发布。,开发产品竣工证明材料 已报房地产管理部门备案,开发产品已开始投入使用,开发产品已取得了 初始产权证明,只要符合三个条件之一的，应计入当年（完工年度）应纳税所得额,完工产品,土地增值税政策,预征率大幅上调,核定征收率大于5%,不得擅自扩大核定征收范围，确需核定征收的不得低于5%,东部地区省份预征率不得低于2%，西部地区不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当预征率,*国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号），2010年5月19日发布。,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普
6、通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。,房地产契税政策,*财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（财税201013号），2010年3月 9日公布。,房产税试点,加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。,大量增加 土地供给,土地调控新政 十九条,提高土地出让 保证金,行政手段,土,地,政,策,大量增加土地供给,2010住宅用地新增18.5万公顷 2009年9万多公顷 与过去5年平均下来，住宅用地实际供应的量差不多是3.3倍。,土地调控新十九条,各地加快住房建设用地供应计划,严格土地竞买人资格审查,严格规范土地出
7、让合同管理,坚持和完善土地招拍挂制度,建立房地产用地开竣工申报制度,对房地产用地突出问题专项检查,提高土地出让保证金,已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。对地产商资金链形成考验。 禁止违约开发商在一定期限内参与竞拍、土地款支付更加严格等一系列措施。对于小公司、项目公司的挤出效应将会比较明显。,行政手段,限购,问责,惩处,限购,对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。,问责,对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈，直至追究责任。,惩处,对违法违规记录的房地产开发企业，暂停其发
8、行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。 对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，继续加大曝光和处罚力度。,二、正确看待发展前景，坚定房地产发展信心,坚定发展信心,良好发展前景,社会经济 长期稳定 发展,刚性需求 大量存在,城市化进程不断加快,房地产 行业 快速发展,产业 利润较高,调控 差异化明显,我国社会经济将保持长期稳定发展,2000年以来，我国GDP基本保持了8%左右的年增长率。据有关专家分析，只要是一个国家
9、的GDP增速在5%以上，房地产业的发展就永远不会止步。 本轮房地产调控的背景与2008年有根本性的不同。仅是对房地产一个行业的调控，不会从根本上影响我国经济的发展。,中国城市化进程不断加快,预计2015年中国的城市化率将超过55%。 中国2008年末城镇居民总人口6.07亿人，城镇家庭2亿左右。 1999年至2008年的10年间，中国建了80多亿平方米的商品住房，7000万个家庭买了新房，占全国家庭的30%至35%。 未来10年中国有望至少建70008000万套住房，将有2/3的家庭住进新房。 到2012年，山东城镇化水平达到50%以上，山东半岛城市群达到60%以上，为房地产的发展留足了空间。
10、,我国城市规模变动情况 单位：个,2001-2009年，我国的房地产市场销售面积年均增速高于20%，销售额平均每年提高24%。 预计2010年后的未来十年间，我国房地产市场虽然有波动，整体上将进入上涨周期更为持久的新周期。 房地产将资本、劳动和技术高度结合，在固定资产投资完成额中所占的比例高达26%，直接关系着57个行业。,中国房地产行业正处在快速发展期,房屋销售面积增长趋势,新增需求主要是大量新婚家庭和农民工涌入城市需要购置住房。80年代、90年代年人口出生率均在20以上，这一群体在当前和未来几年将处于结婚生子阶段，婚房等自住性需求较为强烈。有专家估计，今后10年将有近2亿农民进城。 改善性
11、需求主要是随着居民生活水平和消费水平的提高，对住房的标准、舒适度及各种配套有了新的更高的要求，如小换大、旧换新，追求节能环保，小区绿化，物业管理，智能化等。,刚性需求大量存在,最近八年多来，全国房地产销售额平均每年增长30%，销售面积每年增长22%，在市场推动下房地产投资平均每年增长20%。,房地产利润较高的现实仍然存在,1986年以来全国地产销售额趋势逐年递增,国家从来没有说过要限制房地产业的发展，而是保持了坚决遏制房价过快增长的调子。 政府陆续出台相关政策，主要是引导房地产市场稳定与健康发展。 继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 认真落
12、实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。,本轮调控差异化明显,预计2010年后的未来十年间，我国房地产市场虽然有波动，但整体上将进入上涨周期更为持久的新周期！,三、适应新形势，确定新战略,既具有很大的发展空间、发展机遇，国家又在不断加强调整。在规范商品房开发的同时，迅速扩大保障房的开发建设。,既要看到优势，也要正视不利因素。要充分认识到房地产开发区域分散难以管理、项目多需要资金量大、高端经营人才相对较少等困难 。,重心向二三线城市发展 参与保障房开发 参与旧城改造或新农村建设,适应新形势 确定新战略,全面分析面临
13、形势,客观分析企业内在的优劣势,确定战略定位,中小房企一般成立时间短，资本积累少，资金实力弱。二三线城市，相对成本较低，需要的资金量较少。 目前国家调控主要针对部分一线房价过高城市，二线城市受影响小于一线城市。 从城市格局上看，二三线城市将崛起，发展势头更为强劲。 因此，中小房地产企业战略定位重点立足二、三线城市，甚至是向发展潜力较大的县级市市场进军。,重心向二三线城市发展,住房和城乡建设部要求，到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 仅2010年，就要建设各类保障房580万套、改造危房120万套。 保障性住房，具有零地价、微利性和低费税的三大基本属性，开发量大、速
14、度快。 与政府合作参与保障住房的开发可以规避政策调控风险 ，利润较薄但风险比较小，还可以通过与政府合作取得更多的优惠政策。,参与政府保障房开发,现有房屋质量和规划存在很多问题有大量即有房屋需要改造。 为提高农民生活水平，各地政府大力实施新农村建设。 因此，无论的旧城改造，还是新农村建设，都给房地产开发企业创造了非常好的市场契机，成为企业的新的利润增长点。,参与旧城改造或新农村建设,四、强化管理，促进企业健康发展,控制 资金风险 保证 资金链安全,精确设定 目标市场 开发适销 对路产品,转变 经营理念 推动产业化进程,加强 过程控制 努力 降低成本,-树立客户至上的理念 -推进住宅产业化 -提升
15、品牌影响力 -大力发展钢结构住宅产品,拓宽融资渠道 土地储备量力而行 加快项目开发速度，快速回笼资金,-搞好前期策划 -把好产品定位 -提供优质产品,强化全面预算管理 严格计划管理 严控成本关键环节,强化管理,保证资金链安全（1）,拓宽融资渠道,巩固好银行融资主渠道 利用好基金政策，如北大黄埔基金等 利用民间资金、外资 项目合作开发 转让项目,土地储备 量力而行,资金条件受到限制，首要的不是追求发展快速，而是保生存。 一般的开发企业，土地储备总量控制在能够满足公司开发两到三年需要 。 在土地储备方面，三线城市甚至是四线、五线等县级市需要大发展，很多旧城改造项目需要开发企业去配合地方政府来做。可
16、以面向这个方向去做工作。,保证资金链安全（2）,加快开发速度 快速回笼资金,2008年房地产行业的整体负债率超过了75%，而资金的主要来源为信贷资金。 把握开发节奏，完善开发流程，提高资金的周转率，尽可能多地减少利息支付周期。 拿地、开工、开盘和竣工是四个关键节点，对现金流的影响最大，前期表现为支出，后期表现为收入。 象万科等一线品牌公司“快速复制产品”的模式是值得学习的。 快速开发、快速销售、快速收回资金，是当前应对调控最重要的措施之一。,保证资金链安全（3）,搞好前期策划 房地产行业是以策划为先导的行业。 从项目考察开始，到风险评估、市场定位、方案设计、规划设计等都决定着项目成功与否，代表着企业的整体水平与核心竞争力。 在研发产品时要以市场为依据、细分客户群，开发客户想要的房子。 对于建筑形态、布局规划、户型设
